Подготовка схемы расположения земельного участка

Методические материалы к выступлению Чуркина Владимира Эрнстовича

На семинаре: «Реформа земельного законодательства».

Основные изменения норм земельного и градостроительного законодательства в 2015 году.

01 марта 2015 года вступили в силу масштабные изменения в Земельный кодекс РФ, введенные Федеральным законом № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. и рядом иных федеральных законов.

Данные изменения значительно изменили правовое регулирование земельных правоотношений.

Основные изменения коснулись следующих вопросов:

- порядка формирования земельных участков;

- порядка предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности;

- порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- порядка перераспределения земельных участков, находящихся в публичной собственности, и участков, находящихся в частной собственности.

Градостроительный кодекс РФ, в отличие от Земельного кодекса РФ, в 2015 году радикальных изменений не претерпевал. Принципиальные изменения в данный документ были внесены тем же ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014 г. в части порядка разработки и утверждения проектов планировки и проектов межевания.

Порядок формирования земельных участков после 01.03.2015 г.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ, вступившим в силу по общему правилу с 01.03.2015 г., в Земельный кодекс РФ внесены существенные изменения, связанные, в том числе, с формированием земельных участков за счет земель государственной и муниципальной собственности.

В данном параграфе будет рассмотрен механизм формирования земельных участков по инициативе инвестора в целях его дальнейшего предоставления на торгах.

В соответствии сп. 3, 4 ст. 39.11 ЗК РФ образование земельного участка для его предоставления на аукционе может осуществляться по инициативе как уполномоченного органа, так и заинтересованного в предоставлении лица.

Стадии юридических действий применительно к земельному участку за пределами населенного пункта:

1. Подготовка заинтересованным лицом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

2. Подача заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

3. Рассмотрение местной Администрацией вопроса о наличии оснований для отказа в утверждении схемы, приостановления рассмотрения заявления;

4. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);

5. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет земельного участка.

Стадии юридических действий применительно к земельному участку на территории населенного пункта:

1. Обращение заинтересованного лица с заявлением о подготовке и утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

2. Составление местной Администрацией схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;

3. Утверждение схемы расположения земельного участка (2 месяца со дня поступления заявления);

4. Проведение кадастровых работ и постановка участка на кадастровый учет.

В настоящем параграфе каждая из данных стадий расписана детально.

Подготовка схемы расположения земельного участка

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее – Схема) является одним из трех предусмотренных п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ документов, в соответствии с которыми осуществляется образование земельных участков из земель государственной или муниципальной собственности (наряду с проектом межевания и проектной документацией в отношении лесных участков).

Действующим законодательством предусмотрен приоритет проекта межевания над Схемой (п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ), который выражается в двух отношениях:

1) подготовка и утверждение Схемы допускаются лишь в отсутствие утвержденного проекта межевания;

2) в отношении ряда случаев образование участков может осуществляться только на основании проекта межевания (для ведения дачного хозяйства, размещения линейных объектов, применительно к случаю развития застроенной территории и др.).

Подготовка Схемы осуществляется следующими лицами:

- если инициатива предоставления исходит от уполномоченного органа – уполномоченным органом;

- если инициатива предоставления исходит от физического или юридического лица: вне территории населенных пунктов - физическим или юридическим лицом, на территории населенных пунктов - уполномоченным органом (подп. 1 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).

Существенное новшество, закрепленное новой редакцией ЗК РФ, заключается в том, что Схема изготавливается в виде электронного документа. Возможность составить Схему в виде бумажного документа допускается в случае его предоставления гражданину без проведения торгов (п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ), а также допускалась в переходный период до принятия подзаконных актов Минэкономразвития, регламентирующих технические аспекты составления Схемы в электронном виде (п. 22 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Приказом Министерства экономического развития от 27.11.2014 г. № 762 утверждены Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа (далее – Требования). Этим же приказом утвержденаФорма схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе.

Согласно п. 10, п. 11 ст. 11.10 ЗК РФ составить Схему можно непосредственно на сайте Росреестра. Согласно Приказу Минэкономразвития России от 14.01.2015 г. № 6, за пользование указанной возможностью взимается плата в размере 100 рублей для физических лиц, 200 рублей для юридических лиц. С органов государственной власти и органов местного самоуправления плата не взимается.

В настоящее время закон не предусматривает каких-либо требований к лицам, которые вправе оказывать услуги по составлению Схемы. Следовательно, как и прежде, такими лицами могут быть любые лица, обладающие специальными познаниями в области землеустройства и кадастра недвижимости (кадастровые инженеры).

Другим важным нововведением является указание исчерпывающего перечня материалов и сведений, которые должны учитываться при подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, п. 4 Требований). В данный перечень вошли:

- утвержденные документы территориального планирования,

- правила землепользования и застройки,

- проекты планировки территории,

- землеустроительная документация,

- положения об особо охраняемой природной территории,

- материалы и сведения о наличии зон с особыми условиями использования территории,

- материалы и сведения о земельных участках общего пользования и территориях общего пользования, красных линиях,

- материалы и сведения о местоположения границ земельных участков,

- материалы и сведения о местоположении зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.

Следует отметить, что на этапе предоставления земельного участка, т.е. при принятии решения о проведении аукциона, предварительного согласования земельного участка, предоставлении земельного участка без проведения аукциона, проверка соответствия испрашиваемого земельного участка градостроительному регламенту не проводится, т.е. «фильтр» против отступлений от разрешенного использования и категоризации земель выставлен именно на стадии утверждения схемы расположения ЗУ.

Содержание Схемы установлено п. 6 Требований. В состав схемы включаются:

- условный номер каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков);

- проектная площадь каждого земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;

- список координат характерных точек границы каждого образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка в системе координат, применяемой при ведении государственного кадастра недвижимости;

- изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков, изображение границ учтенных земельных участков, в том числе исходных земельных участков, надписи (включая кадастровые номера земельных участков, условные номера образуемых участков, кадастровый номер кадастрового квартала, систему координат), условные обозначения, примененные при подготовке изображения;

- сведения об утверждении схемы расположения земельного участка: в случае утверждения схемы расположения земельного участка решением уполномоченного органа указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (приказ, постановление, решение и тому подобное), наименование уполномоченного органа, дата, номер документа об утверждении схемы расположения земельного участка; в случае утверждения схемы соглашением между уполномоченными органами указываются наименование вида документа об утверждении схемы расположения земельного участка (соглашение), наименования уполномоченных органов, дата (даты), номер (номера) соглашения о перераспределении земельных участков.