Переход права на земельные участки

Согласно статье 219 ГК, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на его имущество наследуется в соответствии с завещанием или законом. При реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам – правопреемникам реорганизованного юридического лица. Гражданским законодательством запрещается отчуждение имущества другому лицу помимо воли собственника, кроме случаев, предусмотренных законодательством.

Земельным законодательством определяются следующие случаи перехода прав на земельные участки от одного лица к другому:

1) переход права частной собственности, пожизненного наследуемого владения на переданный по наследству земельный участок;

2) переход прав на земельные участки при переходе прав на расположенные на них капитальные строения (здания, сооружения), незавершённые законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты;

3) переход прав на земельные участки при реорганизации юридического лица.

В соответствии со статьёй 55 Кодекса о земле при переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения) [Под капитальным строением в соответствии со статьёй 1 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» понимается любой построенный на земле или под землёй объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершённым в соответствии с законодательством, прочно связанный с землёй, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним], незавершённые законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершённые законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках, или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка.

Данная норма направлена на реализацию предусмотренного статьёй 5 Кодекса о земле важнейшего принципа земельных отношений – единства судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений (зданий, сооружений).

Недвижимое имущество считается созданным, изменённым, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующие права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе права на капитальные строения, которые могут переходить другим правообладателям:

• право оперативного управления;

• право хозяйственного ведения;

• право доверительного управления;

• право аренды и субаренды;

• право безвозмездного пользования недвижимым имуществом.

Переход прав на капитальные строения возможен в результате совершения сделок, связанных с приобретением недвижимого имущества или прав на него. К таким сделкам относятся:

– сделки по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);

– сделки, при совершении которых строения переходят во временное пользование без смены собственника (аренда, субаренда, безвозмездное пользование).

Как определено статьями 52 и 53 Кодекса о земле, переход прав на капитальные строения может происходить также при наследовании земельных участков, находящихся в частной собственности и пожизненном наследуемом владении, если наследником является лицо, которое не может получить участок на указанных правах.

Порядок перехода права на землю при переходе права на расположенное на земельном участке капитальное строение, незавершённое законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу различается в зависимости от следующих обстоятельств:

– если не изменяются целевое назначение земельного участка, вид вещного права на него, его размер и границы, решения областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него в случае перехода права на расположенные на нём капитальное строение (здание, сооружение), незавершённое законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу не требуется. В этих случаях государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение, незавершенное законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты;

– при переходе права на расположенное на земельном участке капитальное строение, незавершённое законсервированное капитальное строение или доли в праве на данные объекты к другому лицу, если при этом изменяются целевое назначение земельного участка, его размер и границы, областной, Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет на основании проекта отвода этого участка принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении другому лицу;

– при изменении в указанных случаях вида вещного права на земельный участок соответствующий исполнительный комитет принимает решение о его изъятии у прежнего землепользователя и предоставлении другому лицу без изготовления проекта отвода этого участка.

Согласно гражданскому законодательству, реорганизация юридического лица может осуществляться в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования. При реорганизации юридических лиц в соответствии со статьёй 54 ГК происходит правопреемство, т.е. переход прав и обязанностей.

Как определено статьёй 56 Кодекса о земле, при реорганизации юридического лица, у которого земельный участок находится в частной собственности либо аренде, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу (юридическим лицам) в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит право частной собственности либо аренды на земельный участок.

Если при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь, у которого земельный участок находится в частной собственности, производится деление земельного участка в случаях, указанных в статье 10 Кодекса о земле, возникновение и прекращение прав на прекращающий существование и создаваемые земельные участки осуществляются в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, в соответствии с разделительным балансом. Если при реорганизации негосударственного юридического лица Республики Беларусь, у которого земельный участок находится в частной собственности, создаётся государственное юридическое лицо, после принятия решения о реорганизации реорганизуемое юридическое лицо обязано обратиться в государственный орган, принявший решение о предоставлении земельного участка, с заявлением об изменении вида вещного права на земельный участок.

При реорганизации юридического лица, у которого земельный участок без расположенных на нём капитальных строений, незавершённых законсервированных капитальных строений находится в постоянном или временном пользовании либо аренде, если за право заключения договора аренды земельного участка не взималась плата, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу или лицам право постоянного или временного пользования либо аренды на земельный участок переходит на основании решения государственного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка, а в случаях, когда земельный участок предоставлялся по решению Президиума Верховного Совета Республики Беларусь до 27 ноября 1996 г., Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, областного исполнительного комитета, – по решению районного исполнительного комитета.

Если при реорганизации юридического лица, у которого земельный участок без расположенных на нём капитальных строений (зданий, сооружений), незавершённых законсервированных капитальных строений находится в постоянном или временном пользовании либо аренде, независимо от того, взималась плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не взималась, производится деление этого земельного участка в случаях, предусмотренных статьёй 10 Кодекса о земле, возникновение и прекращение указанных прав на прекращающий существование и создаваемые земельные участки осуществляются в порядке, установленном законодательством об охране и использовании земель, в соответствии с решением государственного органа, принявшего решение о предоставлении земельного участка, а в случаях, когда земельный участок предоставлялся по решению Президиума Верховного Совета Республики Беларусь до 27 ноября 1996 г., Президента Республики Беларусь, Совета Министров Республики Беларусь, областного исполнительного комитета, – районного исполнительного комитета.

Если при реорганизации юридического лица, у которого земельный участок находится в частной собственности либо у которого земельный участок без расположенных на нём капитальных строений, незавершённых законсервированных капитальных строений находится в постоянном или временном пользовании либо аренде, независимо от того, взималась плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не взималась, изменяются целевое назначение земельного участка, его размер и границы, областной, Минский городской, городской (города областного подчинения), районный, сельский, поселковый исполнительный комитет на основании проекта отвода этого участка принимает решение о его изъятии у реорганизуемого юридического лица и предоставлении созданному в результате реорганизации юридическому лицу (юридическим лицам).

Государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется в соответствии с Законом Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества» и Перечнем административных процедур, осуществляемых Госкомимуществом и подчинёнными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утверждённым постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21 ноября 2007 г. № 1578 [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2007. – № 291. – 5/26253; 2011. – № 115. – 5/34516].

В соответствии со статьёй 58 Кодекса о земле при переходе права на земельный участок к другому лицу сохраняются ограничения (обременения) прав на этот земельный участок, в том числе земельный сервитут. Согласно статье 269 ГК, в случае перехода прав на недвижимое имущество, обременённое сервитутом, к другому лицу, сервитут сохраняется. В целях защиты прав и законных интересов субъектов земельных отношений законодательством предусмотрена их обязанность при совершении сделок с земельными участками предоставлять информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на эти земельные участки, в том числе земельные сервитуты, в соответствии со статьёй 70 Кодекса о земле.

Согласно Инструкции о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, утверждённой постановлением Госкомимущества от 24 августа 2006 г. № 26, при государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, в отношении которого имеются ограничения (обременения) прав в использовании, заявителю вместе со свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации выдаётся изготовленный типографским либо иным способом перечень ограничений в использовании земель, содержащий сведения о разрешённом режиме использования земельных участков.