Гарантии прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Принятые за последние годы новые нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, а также изменения и дополнения к ним существенно повышают юридические гарантии обеспечения прав землепользователей, землевладельцев и собственников земельных участков. Так, в соответствии со статьёй 73 Кодекса о земле при изъятии земельных участков для государственных нужд землепользователям возмещаются убытки, а также осуществляется выкуп земельных участков, находящихся в частной собственности. Кроме возмещения убытков землепользователям государственными органами, осуществляющими государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, в зависимости от местных условий и особенностей (в том числе обусловленных градостроительными проектами, генеральными планами городов и иных населённых пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утверждёнными в соответствии с законодательством) и волеизъявления землепользователей им могут быть предоставлены равноценные земельные участки.
Выкуп земельного участка для государственных нужд производится по его кадастровой стоимости на момент выкупа согласно Положению, утверждённому постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667», если иное не установлено Президентом Республики Беларусь. При этом кадастровая стоимость выкупаемого земельного участка определяется методом её пересчёта в иностранной валюте по официальному курсу белорусского рубля, установленному Национальным банком. Выкуп земельного участка для государственных нужд производится за счёт средств местного бюджета соответствующей административно-территориальной единицы либо по решению местного исполнительного комитета за счёт средств лица, которому предоставляется земельный участок, исходя из его кадастровой стоимости на дату выкупа.
В статье 75 Кодекса о земле заложены гарантии возмещения землепользователям убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, а также сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества. Возмещение убытков в таких случаях производится лицами, которым предоставляются изымаемые земельные участки, а также лицами, деятельность которых влечёт за собой ограничения (обременения) прав на земельные участки, в том числе установление земельных сервитутов в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. Размеры убытков, причинённых землепользователям, определяются организациями по перечню и в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Предусматривает гарантии прав землепользователей и статья 74 Кодекса о земле. В частности, изменение границ административно-территориальных и территориальных единиц не влечёт за собой прекращения прав, изменения вида вещных прав на земельные участки, ранее предоставленные землепользователям, и не является основанием для изменения размеров земельных участков, на которые выданы документы, удостоверяющие право на земельные участки.
Существенные гарантии прав землевладельцев, землепользователей и собственников земельных участков, связанные с устранением бюрократических барьеров при решении земельных вопросов, заложены в Указе Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», в соответствии с которым председатели местных исполнительных комитетов несут дисциплинарную, административную ответственность за нарушение требований законодательных актов об изъятии и предоставлении земельных участков, а при наличии в их действиях состава преступления – уголовную ответственность.
Законодательство Республики Беларусь гарантирует возмещение правомерных убытков землепользователям (гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам), связанных с изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, а также ухудшением качества земель и повреждением расположенных на земельных участках объектов недвижимости в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. Так, согласно Положению о порядке определения размера убытков, причинёных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утверждёному постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667», при определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых землепользователям в таких случаях, учитываются:
– оимость расположенных на них жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершёных строительством объектов; плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции; удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников); мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершёного производства или урожая сельскохозяйственных культур;
– убытки, связанные с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;
– упущенная выгода;
– плата за право заключения договора аренды земельного участка.
Ориентировочные размеры убытков определяются при подготовке земельно-кадастровой документации, необходимой для работы комиссии по выбору места размещения земельного участка, земельно-кадастровой документации на земельный участок, намечаемый к изъятию для проведения аукциона, а фактические – при разработке проекта отвода земельного участка.
При этом ориентировочный и фактический размер убытков, причиняемых изъятием земельного участка и сносом расположенных на нём строений, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством, но не ниже стоимости их строительства.
В случае, если землепользователи в процессе эксплуатации мелиоративных и противоэрозионных сооружений несли затраты на их реконструкцию, то при изъятии или временном занятии земельных участков указанные затраты подлежат возмещению землепользователям.
При изъятии земельных участков, в результате чего частично или полностью нарушается работа осушительных, оросительных и противоэрозионных сооружений, размеры убытков определяются исходя из сметной стоимости работ на строительство новых или реконструкцию существующих сооружений, включая стоимость проектно-изыскательских работ, по ценам и расценкам, действующим на дату определения этих убытков.
Если на земельном участке проведён основной комплекс агротехнических мероприятий по возделыванию соответствующей сельскохозяйственной культуры и уходу за ней, размеры убытков, связанных с изъятием или временным занятием земельного участка, определяются по стоимости урожая сельскохозяйственной культуры исходя из средней стоимости за последние пять лет урожайности этой культуры и цен, действующих на дату определения этих убытков.
При изъятии земельного участка, за право заключения договора аренды которого арендатором была внесена плата, арендатору возмещаются убытки в размере платы за право заключения договора аренды земельного участка исходя из кадастровой стоимости этого участка на дату определения убытков и коэффициентов в зависимости от срока аренды земельного участка, оставшегося на дату определения убытков.
Убытки, причиняемые землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимости, возмещаются организациями, осуществляющими определение этих размеров, в соответствии с перечнем, утверждаемым Советом Министров Республики Беларусь. Возмещение убытков производится за счёт средств лица, которому отводится изымаемый земельный участок.
Споры, связанные с определением размеров убытков и их возмещением, рассматриваются в судебном порядке.
Вопрос о компенсации землепользователям затрат, связанных с улучшением ими качества изымаемых земель, решается соответствующим местным исполнительным комитетом с участием заинтересованных сторон одновременно с решением вопроса об изъятии земельного участка.
Землепользователь, который желает получить компенсацию за улучшение качества земель на изымаемом земельном участке, подаёт заявление (ходатайство) в соответствующий местный исполнительный комитет по месту нахождения земельного участка.
Законодательством предусмотрено, что затраты, связанные с внесением минеральных и органических удобрений, проведением глубокого подпочвенного рыхления и других текущих мероприятий, компенсации не подлежат. При определении размера компенсации используются данные о фактической стоимости работ по улучшению качества земель, проиндексированной на дату определения размера компенсации, или применяются цены на строительные работы, материалы, транспортные и другие расходы, сложившиеся на дату определения затрат, связанных с улучшением качества земель.