Форма договора и его государственная регистрация

Правовое регулирование формы договоров выражается в установлении определенных требований к форме и последствий их нарушения (М.И. Брагинский).

Нормы, регулирующие форму договоров содержатся в главе 9 («Сделки»), в гл. 28 («Заключение договоров»), а также в различных главах ГК РФ, посвященных видам договоров.

Договоры могут совершаться в устной, простой письменной и нотариальной форме.

Согласно п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Из этой нормы вытекает правило о свободе выбора формы договора, за исключением случаев, установленных законом. Например, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного (ст. 550 ГК РФ). В данном случае свобода выбора формы договора исключается.

В устной форме совершаются договоры, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма (п.1 ст.159 ГК РФ).

Кроме того, в устной форме могут совершаться договоры, исполняемые при самом их совершении, за исключением договоров, для которых установлена нотариальная форма, и договоров несоблюдение, несоблюдение простой письменной формы, которых влечет их недействительность (п.2 ст. 159 ГК РФ). В литературе отмечается остаточный принцип устной формы, закрепленный в п.1 ст.159 ГК РФ.

В простой письменной форме совершаются следующие сделки (договоры):

1. между юридическими лицами;

2. между юридическими лицами и гражданами;

3. между гражданами на сумму свыше 10 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ) (в настоящее время для этих целей МРОТ равен 100 руб.);

4. в случаях, предусмотренных законом (например, ст.ст. 560, 836, 940 ГК и др.).

Последствия несоблюдения простой письменной формы договора (сделки) определены в ст.162 ГК РФ. Первое последствие (его можно назвать процессуальным): стороны лишаются в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ). Второе последствие (материальное): в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность договора с имущественными последствиями, установленными в ст. 167 ГК РФ. Например, недействительность договора вследствие несоблюдения простой письменной формы установлена ст.ст. 550, 560, 820 ГК РФ и др.

Письменный договор заключается путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку или уполномоченными ими лицами.

Возможно использование при совершении договоров факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Правда, использование такого способа заключения договора допустимо в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (например, совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п.1 ст.162 ГК РФ).

Дополнительные правила соблюдения простой письменной формы договора установлены п.3 ст.160 ГК РФ.

Кроме того, говоря о письменной форме договора, следует учитывать правило п.2 ст.434 ГК РФ, который называет «способы» заключения договора в письменной форме. Это:

1) один документ, подписанный сторонами. Заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, предусмотрено ст.ст.550 ГК РФ (продажа недвижимости), 560 ГК РФ (продажа предприятия), 651 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), 658 ГК РФ (аренда зданий и сооружений), 1017 ГК РФ (доверительное управление).

2)обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято (акцептовано) путем совершения конклюдентных действий. Совершение лицом, получившим оферту в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в нем условия договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата суммы и т. п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п.3 ст.438 ГК РФ).

Нотариальное удостоверение договора осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (п.1 ст.163 ГК РФ).

Правила совершения нотариальных действий закреплены в Основах законодательства о нотариате Российской Федерации, утвержденных Верховным Советом РСФСР 11.02.1993 г. № 4462-1 (в ред. от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ).

Нотариальное удостоверение договоров обязательно в случаях, установленным законом (например, договор ренты (ст. 584 ГК РФ)) или соглашением сторон, хотя бы по закону для договоров данного вида эта форма не требуется (п.2 ст. 163 ГК РФ).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность (ничтожность). П.2 ст.165 ГК РФ устанавливает специальные правила для «исцеления» договора (сделки) при несоблюдении нотариальной формы в случае полного или частичного исполнения сделки одной стороной и уклонения другой стороны от нотариального удостоверения сделки. Суд вправе признать эту сделку действительной по требованию исполнившей сделку стороны. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

В соответствии со ст.164 ГК РФ обязательной государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. Ст.130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (Федеральный закон « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. №122-ФЗ (в ред. от 18.12.2006г. № 232- ФЗ)).

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со ст. 130,131,132,164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, уда внутреннего плавания и космические объекты.

Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации сделок (договоров) определены ст.165 ГК РФ и явствуют из п.3 ст.433 ГК РФ. Существует определенная коллизия между этими нормами. Кроме того, п.1 ст.165 ГК РФ сформулирован также противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может рассматриваться так, что в случаях, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования влечет за собой ее недействительность.

Комментаторы ГК РФ части первой (Комментарий ГК РФ под редакцией Т.Е Абовой и А.Ю Кабалкина) склоняются к мысли о правильности первого толкования, которое было высказано в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 г. № 608/99. По мнению ВАС РФ, в соответствии со ст.165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность.

Например, несоблюдение требования о государственной регистрации договора продажи жилого помещения (п.2 ст.558 ГК РФ), аренды недвижимости (п.2 ст.609 ГК РФ) влечет их незаключенность.

Недействительность как последствие несоблюдения требований о государственной регистрации договора предусмотрена п.4 ст.339 ГК РФ (договор об ипотеке).