Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками

В соответствии со статьёй 154 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей.

Правовое регулирование сделок с землёй осуществляется гражданским и земельным законодательством. При этом Гражданский кодекс содержит общие нормы, регулирующие особенности заключения сделок в целом, а Кодекс о земле – специальные нормы, касающиеся непосредственно сделок с земельными участками. Так, в силу установлений статьи 262 ГК возможность совершать сделки с земельными участками вытекает из правомочия распоряжения, которым обладают собственники земельных участков, а также иные лица, если это установлено законодательством или договором с собственником. Статья 47 Кодекса о земле закрепила, что земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учётом ограничений, установленных Кодексом о земле, актами Президента Республики Беларусь и иными законодательными актами.

Таким образом, земельно-правовую сделку можно определить как юридически значимое действие землепользователей, направленное на определение юридической судьбы земельного участка.

В юридической литературе сделки с земельными участками разделены на три основные группы:

• сделки, связанные с отчуждением земельных участков (купля-продажа, мена, дарение, рента);

• сделки, не связанные с отчуждением земельных участков (аренда, концессия, ипотека, земельные сервитуты);

• сделки с правами на земельные участки (сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ) [См., например: Комментарий к Кодексу Республики Беларусь о земле / под общ. ред. С. А. Балашенко, Н. А. Шингель. – Минск : Дикта, 2009. – С. 370–371].

Кодекс о земле, иные нормативные правовые акты содержат особенности совершения сделок с земельными участками, которые сводятся к следующему:

1) предметом сделки является земельный участок, находящийся в частной собственности, либо право аренды земельного участка, зарегистрированные в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При совершении сделки с частью земельного участка в соответствии со статьёй 10 Кодекса о земле такой участок должен быть делимым. Причем это не должно привести к нарушению градостроительных регламентов и природоохранных требований. В результате раздела каждая из частей должна образовывать новый земельный участок;

2) сделки с земельными участками и правами на них должны быть заключены в письменной форме в порядке, установленном статьями 161–164 ГК и статьёй 49 Кодекса о земле. Они подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Государственная регистрация сделки с земельным участком является юридическим актом признания и подтверждения государством факта совершения сделки. Согласно статье 9 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (с измен. и дополн.) [Нац. реестр правовых актов Респ. Беларусь. – 2002. – № 87. – 2/882; 2011. – № 65. – 2/1823], государственной регистрации подлежат сделки: по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности (купля-продажа, дарение, мена); аренды и субаренды земельного участка; по ипотеке земельных участков и предоставлению права аренды земельных участков в залог; по передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам; по внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ;

3) совершение сделок с земельными участками и правами на них осуществляется только при наличии документов, удостоверяющих права на эти участки – свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, выданного организацией по государственной регистрации, либо иных документов, удостоверяющих права на земельные участки, выданные в соответствии с действовавшим ранее законодательством (статьи 47 и 48 Кодекса о земле);

4) перед заключением сделки должно быть полученено согласие собственника земельного участка, если он находится в частной собственности (статья 48 Кодекса о земле);

5) сделки с земельными участками совершаются при сохранении их целевого назначения (часть вторая статьи 47 Кодекса о земле). В соответствии со статьёй 1 Кодекса о земле целевое назначение представляет собой установленные решением об изъятии и предоставлении земельного участка порядок, условия и ограничения использования земельного участка для конкретных целей. В этой связи стороны при заключении договора не вправе по собственной инициативе изменять цель, для которой был предоставлен земельный участок;

6) субъектный состав отдельных сделок с землёй (в частности, сделок по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности) ограничивается. Согласно статье 51 Кодекса о земле, граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки только гражданам Республики Беларусь и соответствующим исполнительным комитетам, а негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, – только негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь и исполнительным комитетам;

7) соблюдение принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём капитальных строений (зданий, сооружений), закреплённого в статье 5 Кодекса о земле и получившего свое развитие в статье 51 указанного Кодекса. Содержание данного принципа заключается в том, что, с одной стороны, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них строениями, а с другой стороны – жилые дома, дачи, иные капитальные строения, незавершённые законсервированные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками. При этом отчуждение земельных участков и расположенных на них капитальных строений осуществляется одновременно;

8) собственники и арендаторы земельных участков при совершении сделок обязаны предоставить заинтересованным лицам всю имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сервитутах. Данная норма призвана прежде всего защищать права сторон сделок с земельными участками и правами на них;

9) при заключении сделок с правами на земельные участки должна вноситься плата за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности;

10) при заключении договора субаренды земельного участка должен соблюдаться принцип его целевого назначения (статья 17 Кодекса о земле), а срок субаренды не должен превышать срока договора аренды.

Соблюдение указанных условий является обязательным для совершения сделок с земельными участками. В противном случае эти сделки (с земельными участками и правами на них) являются ничтожными, исходя из положений статьи 169 ГК. Как установлено статьями 48–49 Кодекса о земле, ничтожными признаются следующие сделки:

– совершённые с нарушениями требований о предмете сделки. Так, согласно статье 47 Кодекса о земле, предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и перехода по наследству могут являться только земельные участки, находящиеся в частной собственности. В соответствии со статьёй 48 Кодекса о земле договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), недействительны;

– совершённые с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также с правами на земельные участки с нарушениями требования о форме сделки или её государственной регистрации. Требования относительно письменной формы сделки содержатся в статьях 161–164 ГК. Кроме того, согласно статье 66 Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», основанием для государственной регистрации сделки являются документы, выражающие содержание сделки;

– совершённые при отсутствии документов, удостоверяющих права на земельные участки, в отношении которых совершаются сделки. Согласно статье 48 Кодекса о земле, недействительными являются сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки;

– при совершении сделки не внесена плата за право заключения договора аренды земельного участка либо не получено согласие арендодателя на заключение сделок с правами на земельные участки.

Согласно статье 168 ГК, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.