Рекомендации по параметрам, содержащимся в градостроительном регламенте

В настоящее время действующая XML-схема либо не позволяет внести в ГКН соответствующие сведения из градостроительного регламента некоторые параметры, либо позволяет это сделать в очень ущербном виде.

Так в настоящее время невозможно внести в ГКН следующую информацию:

· Минимальные отступы от границ земельных участков, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений:

· предельное количество этажей (или предельная высота) зданий, строений, сооружений;

· максимальный процент застройки в границах земельного участка

Информацию о минимальных и максимальных размерах земельных участков можно внести только в виде абсолютного значения площади (целое число, выраженное в квадратных метрах). Причем значение можно внести только один раз для минимального и максимального размеров.

С учетом проблем внесения информации в ГКН через карту (план) необходимо внести изменений в xml-схему. Данные характеристики должны быть предусмотрены для внесения необходимых параметров, с возможностью неоднократности их занесения в зависимости от ВРИ.

Например, для минимальных (максимальных) размеров земельных участков должна существовать возможность внесения нескольких значений в зависимости от ВРИ участка:

Для ИЖС – 600 кв. м;

Для огородничества – 300 кв. м;

Для садоводства – 400 кв. м

Должна также быть возможность внесения не числового описания размера площадей, величины которых поставлены в зависимость от других параметров.

Например:

предельные размеры земельных участков:

дошкольных образовательных учреждений –

при вместимости до 100 мест – 40 кв.м на 1 место;

при вместимости от 100 мест – 34 кв.м на 1 место;

общеобразовательных школ, лицеев, гимназий, кадетских училищ –

при вместимости до 400 мест – 50 кв.м на 1 место;

при вместимости 400-500 мест – 60 кв.м на 1 место;

при вместимости 500-600 мест – 50 кв.м на 1 место;

при вместимости 600-800 мест – 40 кв.м на 1 место;

С учетом вышеизложенного, а также принимая во внимание тот факт, что

изменение xml-схемы процесс длительный, существуют рекомендации актуальные на сегодняшний день с учетом требований Градостроительного кодекса РФ:

· для внесения в ГКН параметров, отсутствующие в xml-схемах, но имеющихся в утвержденных градостроительных регламентах возможно прикреплять скан-образ самого градостроительного регламента к карта (плану) зоны, содержащего невозможные к внесению в xml сведения;

· ОМСУ рекомендуется установить минимальные и максимальные размеры земельных участков для наиболее распространенных ВРИ (с кодами классификатора 2.1-2.7).

· ОМСУ необходимо при доработке градостроительных регламентов учесть обязанность определения предельных параметров строительства объектов недвижимости, предусмотренных для каждой зоны

! До массовых изменений в градрегламент ПЗЗ рекомендуется в целях соблюдения интересов граждан сделать оговорку по данному вопросу со ссылкой на утвержденные Собранием депутатов предельные размеры для видов разрешенного использования ранее учтенных земельных участков (для ИЖС, для ЛПХ или садоводства и огородничества).

Определяя предельные параметры земельных участков и объектов капитального строительства необходимо учитывать фактическое состояние в той или иной зоне и до утверждения минимальных и максимальных размеров участков и параметров строительства провести мониторинг ранее сформированных в соответствующей зоне объектов. Такой анализ позволит исключить несоответствия между существующими объектами и предусмотренными для той или иной территориальной зоны.

Типичные вопросы при формировании карт (планов)

1. В какой форме необходимо готовить комплект документов, необходимых для внесения сведений о территориальной зоне в государственный кадастр недвижимости (далее ГКН) а) на бумажных носителях? б) в форме электронных документов?

Ответ:

Согласно п.18 постановления Правительства РФ от 03.02.2014 №71 (далее постановление №71) документы для внесения сведений в ГКН о территориальных зонах (в том числе и карта (план)) должны направляться в орган кадастрового учета в виде электронных документов.

2. Какие документы и электронными подписями каких лиц должны быть подписаны документы, направляемые в порядке информационного взаимодействия для внесения в ГКН?

Ответ:

Комплект документов для внесения в ГКН сведений о границах территориальной зоны состоит из:

1) Решения представительного органа власти муниципального образования, которым утверждаются (изменяются) правила землепользования и застройки;

2) Карты (плана) границы территориальной зоны.

Согласно п. 19 Постановления №71 документы заверяются усиленными квалифицированными электронными подписями лиц, подготовивших и направляющих данные документы;

3. С учетом того, что карта градостроительного зонирования должна соответствовать установленным требованиям кем предполагается ее подготовка?

Ответ: Землеустроительные организации предоставляют широкий спектр услуг. В их число входит и подготовка различной картографической продукции – тематических карт, атласов и планов специального назначения и пр. С учетом того что окончательный вариант уточненных на основе сведений ГКН границ готовит землеустроительная организация или кадастровый инженер, который работает в ее составе, рекомендуется осуществлять ее подготовку в той же самой организаций, которая выполняет работы по подготовке карт (планов).

4. В какой форме сдается один экземпляр землеустроительного дела в государственный фонд данных проведения землеустройства? а) на бумажном носителе, б) в электронном виде?

Ответ:

Передача сведений о территориальной зоне в ГФДЗ принимается в том числе и на электронных носителях (CD, DVD - диск), оформленных отдельно на каждый объект землеустройства, с сопроводительным письмом, в котором указан полный перечень передаваемых документов. Документ оформляется в формате PDF. Листы должны быть помещены в один файл с разрешением не менее 200 dpi. Режим изображения – цветной.

5. Возможно ли для выполнения работ получить выгрузку актуальных сведений из ГКН в формате MapInfo?

Ответ:

При рассмотрении данного вопроса принципиальное значение имеет вопросы формы предоставления сведений из ГКН и их платности. Действующие в настоящее время нормы не предусматривают выдачу сведений из кадастра в форме графических слоев для различных геоинформационных систем. Вместе с тем, органы местного самоуправления входят в число лиц, имеющих право на получение бесплатных сведений, если осуществляют подачу запросов на получение кадастровой информации в форме кадастрового плана территории (КПТ) в электронном виде. [3, ст.14, п.12; и 17]. На основании этого для подготовки карт (планов) на территориальные зоны органам местного самоуправления рекомендуется осуществлять подачу запросов на получение КПТ в электронном виде через портал Росреестра.

6. Как готовить документ на территориальную зону: а) в пределах муниципального образования; б) в пределах населенного пункта?

Ответ:

Как ранее было отмечено - отдельный контур (группа контуров в пределах одного населенного пункта) не могут считаться объектами землеустройства. Объектом землеустройства является вся совокупность контуров в пределах одного муниципального образования, в пределах которой установлен единый градостроительный регламент. Соответственно, карту (план) необходимо формировать в виде многоконтурного объекта на территорию всего муниципального образования.

7. Каким образом векторизовать границы территориальных зон (по границам земель общего пользования, по осям участков общего пользования)?

Пример к вопросам 6, 7

Рис. 5

Ответ:

С целью снижения вероятности возникновения пересечений границ территориальных зон с границами земельных участков, стоящих на государственном кадастровом учете, а также с целью уменьшения трудоемкости работ по координированию зон, рекомендовать устанавливать их границы по линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющих транспортные потоки противоположных направлений, а не по красным линиям даже, если на карте градостроительного зонирования они указаны.

8. Допускаются ли разрывы между границами территориальных зон?

Ответ:

Сведения о границах территориальных зон не обязательно должны поступать в орган кадастрового учета одновременно все сразу. В этой связи, наличие разрывов между различными территориальными зонами не может быть препятствием для их внесения в кадастр. Тем не менее, стоит отметить, что земельные участки должны быть отнесены к той или иной территориальной зоне, в целях недопущения «белых пятен» на карте градостроительного зонирования и неопределенности в возможных видах использования земельного участка

9. Как следует провести границу территориальной зоны, если она соответствует ранее утвержденной карте градостроительного зонирования, но пересекает границу уже учтенного в ГКН земельного участка (что имеет приоритет: карта градостроительного зонирования или сведения ГКН)?;

Пример 1

Рис.6

Пример 2

Рис.7

Ответ:

С целью сведения к минимуму вероятности возникновения пересечений территориальных зон с земельными участками необходимо использовать актуальную кадастровую основу. В случаях выявления пересечений земельных участков с границами территориальных зон рекомендовать кадастровым инженерам фиксировать факт каждого такого пересечения. При этом границу территориальной зоны необходимо корректировать по границе земельного участка. Сам участок относить к той или иной зоне исходя из соответствия вида его разрешенного использования территориальной зоне. В случае наличия в сведениях о границах земельных участков кадастровой ошибки – готовить соответствующее заключение о наличии такой ошибки. Корректировать границу зоны по сведениям ГКН, содержащим кадастровую ошибку однозначно определенную кадастровым инженером запрещается.

10. Как быть с пересечениями границы территориальной зоны с земельными участками, представляющими собой земли общего пользования (улицы, проезды, бульвары, аллеи, автодороги, пляжи и пр.), а также линейными объектами?

Ответ:

Земельные участки под землями общего пользования (улицами, площадями, проездов и т.д.), а также под линейными объектами могут располагаться в нескольких территориальных зонах

11. Какое решение примет орган кадастрового учета при возникновении пересечения с ранее учтенным участком, границы которого уточняются уже после внесения в ГКН сведений о территориальной зоне?

Ответ:

При соблюдении требований ч.9 ст.38 Закона о кадастре орган кадастрового учета проведет кадастровый учет изменений. После проведения учета ОМСУ получит уведомление о наличии такого пересечения и необходимости принятия решения об уточнении границы территориальной зоны.

12. Нужно ли готовить карту (план) на зоны, расположенные вне населенных пунктов?

Ответ:

Подготовка карты (плана) необходима на каждую зону, сведения о которой отражены на карте градостроительного зонирования и описаны в градостроительном регламенте. Несмотря на то, что на большую часть таких территорий градостроительные регламенты не распространяются (действуют сельскохозяйственный, лесохозяйственный регламенты) данные зоны имеются в документах градостроительного зонирования практически всех муниципальных образований Чувашской Республики.

13. Что делать если территориальная зона не совпадает с границей населенного пункта (может ли граница территориальной зоны не совпадать с границей населенного пункта)?

Рис.8

Рис.9

Ответ:

При выявлении случаев расхождения границы населенного пункта с границей территориальной зоны рекомендовать осуществлять корректировку зоны по границе населенного пункта.

14. Как правильно заносить виды разрешенного использования в электронной версии карты (плана) (одной строкой все виды или каждому виду отдельно искать и назначать вид «из классификатора» и из документа основания)?

15. С целью снижения трудоемкости считаем возможным при подготовке карты (плана) вносить записи о ВРИ одной строкой с перечислением их через запятую. Таким образом, каждая зона будет содержать по три строки ВРИ:

Основные ВРИ (с перечислением всех через запятую)

Вспомогательные ВРИ (с перечислением всех через запятую)

Условно-разрешенные ВРИ (с перечислением всех через запятую)

16. Как отражать в карте (плане) минимальные (максимальные) размеры земельных участков, если они не выражены в цифровой форме?

Например:

предельные размеры земельных участков:

дошкольных образовательных учреждений –

при вместимости до 100 мест – 40 кв.м на 1 место;

при вместимости от 100 мест – 34 кв.м на 1 место;

общеобразовательных школ, лицеев, гимназий, кадетских училищ –

при вместимости до 400 мест – 50 кв.м на 1 место;

при вместимости 400-500 мест – 60 кв.м на 1 место;

при вместимости 500-600 мест – 50 кв.м на 1 место;

при вместимости 600-800 мест – 40 кв.м на 1 место;

Ответ:

В карта (план) можно внести сведения о размерах площади в виде целых чисел. Для просмотра характеристик, не удовлетворяющих этим требованиям необходимо прикладывать сканированный образ самого градостроительного регламента зоны

17. Требует ли карта (план) согласования (утверждения)? Если да, то кем?

Ответ:

При разработке правил землепользования и застройки должно быть обеспечено тесное взаимодействие заказчика правил землепользования и застройки и их разработчика. Со стороны заказчика эта функция возложена на комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки

18. Согласно утвержденному ПЗЗ, на месте земельных участков, стоящих на государственном кадастровом учете, установлена территориальная зона (Р-3 скверы, бульвары). По сведениям ГКН виды разрешенного использования этих земельных участков (для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки и для размещения производственных и административных зданий, сооружений) не соответствуют территориальной зоне Р-3, но подходят для терзоны Ц-2.
Возможно ли в данной ситуации сформировать терзону Ц-2 (общественно, деловые зоны) для этих земельных участков? (Рис. 10).

Рис.10

Ответ:

На данный вопрос ответ может дать только тот орган, который принимал ПЗЗ. Не все «ошибки», которые нашел кадастровый инженер, ОМСУ может посчитать таковыми. В ряде случаев может иметь место целенаправленное изменение вида зоны под существующим объектом.

Вместе с тем, с учетом того, что ПЗЗ разрабатывались без получения сведений ГКН, возникновение подобных случаев весьма вероятно. Заказчику рекомендуется предусматривать в техническом задании возможность их появления и предусматривать разумные сроки для их устранения. А еще целесообразнее до объявления торгов или заключения договора подряда проанализировать имеющиеся ПЗЗ для правильного расчета времени исполнения подрядных работ и изменений в ПЗЗ.

Необходимо также иметь ввиду, что наличие этих ошибок для правообладателей существующих объектов недвижимости приведет к обращению в надзорные органы и суд.

При выявлении таких случаев предполагается осуществление тесного взаимодействия кадастрового инженера с муниципальным образованием. Если ошибка действительно имеет место и ОМСУ признает ее, то очевидно, что в карту градостроительного зонирования необходимо вносить изменения. Исходя из этого, кадастровым инженерам настоятельно рекомендуется выработать порядок их взаимодействия с муниципальными образованиями по вопросу выявления и исправления таких ошибок.

19. Какие могут быть рекомендации по оцифровке территориальных зон, в случае, если документы территориального зонирования были подготовлены ООО «Арконпроект»?

Ответ:

Правила землепользования и застройки, выполненные ООО «Арконпроект» являются частным случаем предыдущего вопроса. Отличия заключаются только в том, что ошибки носят системный характер.

Они следующие:

· Установление границ зон заведомо с пересечениями с земельными участками (зоны Ж-2 и Ж-3)

Рис.11 Массивы земельных участков, расположенных в двух зонах

· Уличная сеть вынесена в отдельную зону (Т-2).

· Имеются многочисленные случаи вкрапления и вклинивания в зону Т-2 узких полос зоны Р-2.

· Территориальные зоны транспортной инфраструктуры Т-1 имеют перекрытия с другими территориальными зонами (рис.)

Кроме этого необходимо также учитывать, тот факт, что результаты работ не представлены в форме векторной графики.

20. Представительный орган какого уровня (района, сельского поселения) принимает решения об уточнении правил землепользования и застройки сельского поселения?

Ответ: С учетом п.3 и п.4 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 г. №131-ФЗ вопросы утверждения правил землепользования и застройки сельского поселения находятся в компетенции муниципального района.

Нормативно-правовая база для проведения работ

1. Земельный кодекс Российской Федерации

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации

3. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»

4. Федеральный закон от 18.06.2001 №78-ФЗ «О землеустройстве»;

5. Федеральный закон от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"

6. Постановление Правительства РФ от 03.02.2014 №71 «Об утверждении Правил направления органами государственной власти и органами местного самоуправления документов, необходимых для внесения сведений в государственный кадастр недвижимости, в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а также о требованиях к формату таких документов в электронной форме»

7. Постановление Правительства РФ от 30 июля 2009 г. N 621
«Об утверждении формы карты (плана) объекта землеустройства и требований к ее составлению»

8. Постановление Правительства Российской Федерации от 20 августа 2009 года N 688 "Об утверждении правил установления на местности границ объектов землеустройства"

9. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 февраля 2010 года N 42 "Об утверждении порядка ведения государственного кадастра недвижимости"

10. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 03.06.2011 №267 «Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства»

11. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 17.08.2012 №518 «О требованиях к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, а также контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке»

12. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»

13. Приказ Росреестра от 01.08.2014 №П/369

14. ГОСТ 21667-76 «Картография. Термины и определения»

15. Приказ Минрегиона РФ от 01.08.2007 №74 «Об утверждении требований к техническим и программным средствам ведения слоев цифровой картографической основы схем территориального планирования Российской Федерации»

16. Письмо Минэкономразвития от 15.08.2012 №ОГ-Д23-3740 «О расположении одного земельного участка при уточнении границ в нескольких территориальных зонах»

17. Письмо Росреестра от 20.04.2015 №19-исх/05586-СМ/15