Глава 1. правовое регулирование оценочной деятельности 10 страница

В рассматриваемой статье установлена возможность проверки отчета об оценке соответствию нормативным актам регулирующего органа власти, не касающимся оценочной деятельности, что также противоречит ст. 15 Закона об оценочной деятельности, не устанавливающей такой обязанности оценщика.

Детализированное регулирование экспертизы отчета об оценке установлено в Федеральном стандарте оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (далее - ФСО N 5).

Согласно этому стандарту под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов СРО оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной СРО, в соответствии с видом экспертизы.

Данный стандарт оценки также является противоречивым. С одной стороны, он устанавливает, что при проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка, с другой стороны, экспертиза подразделяется на нормативно-правовую и на подтверждение стоимости объекта оценки. Каким образом возможно подтвердить стоимость объекта оценки, не проводя повторную оценку, законодатель не поясняет. В случае если в нормативном правовом акте, договоре на проведение экспертизы отчета об оценке, определении суда или внутренних документах СРО оценщиков не указан вид экспертизы, экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

Из содержания ФСО N 5 можно сделать вывод, что экспертиза оценки проводится на основании договора или исходя из требований законодательства или иных нормативных правовых актов.

Экспертиза оценки предъявляет требования к независимости эксперта и его СРО оценщиков, похожие на требования Закона об оценочной деятельности:

- Экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки.

- Экспертиза отчета об оценке также не может проводиться экспертом в случае, если эксперт имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо если эксперт состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом,

подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

- Эксперт обязан уведомлять СРО оценщиков о фактах оказания на него воздействия со стороны любых лиц в целях влияния на вывод (выводы), содержащийся (содержащиеся) в экспертном заключении.

Для проведения экспертизы оценщик должен предоставить в СРО оценщиков сам проверяемый отчет об оценке либо его заверенную в установленном порядке копию, а также иные имеющиеся у него документы, касающиеся проведенной оценки. Необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается оценщик в отчете об оценке, представляется оценщиком по запросу экспертов. При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

В экспертном заключении указываются:

- дата составления и номер экспертного заключения;

- основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

- сведения о заказчике экспертизы отчета об оценке или ином органе, инициировавшем проведение экспертизы отчета об оценке (полное наименование, место нахождения, ОГРН (при наличии)). В случае если заказчиком экспертизы отчета об оценке является физическое лицо, о нем указываются следующие сведения: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность; дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

- вид проводимой экспертизы отчета об оценке;

- сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер отчета об оценке, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта оценки), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;

- сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета об оценке;

- сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер согласно реестру членов СРО оценщиков);

- результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, ФСО и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков;

- результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

- результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

- вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован. Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями Закона

об оценочной деятельности, ФСО, стандартов и правил оценочной деятельности СРО оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью СРО оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа СРО оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном СРО оценщиков в соответствии с требованиями ФСО N 5.

Копия экспертного заключения должна быть предоставлена оценщику.

Копия экспертного заключения хранится СРО оценщиков в течение трех лет. Данную копию возможно также хранить в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной ЭП.

Вывод эксперта по результатам экспертизы отчета об оценке должен быть однозначным - положительным или отрицательным. Так, при проведении нормативно-методической экспертизы положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. При проведении же экспертизы на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, положительным экспертным заключением признается экспертное

заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке законодательству. Соответственно, отрицательным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод, отличный от вышеприведенных. При этом отрицательное экспертное заключение должно содержать полный перечень выявленных нарушений и их обоснование.

Положение о порядке проведения экспертизы отчетов об оценке должно быть утверждено внутренними документами СРО оценщиков. В нем должны содержаться сведения, определяющие:

- состав лиц, подписывающих экспертное заключение;

- форму утверждения экспертного заключения руководителем экспертного совета СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

- форму заверения экспертного заключения руководителем исполнительного органа СРО оценщиков либо иным уполномоченным лицом;

- последовательность и сроки процедур подписания, утверждения и заверения экспертного заключения;

- состав и объем указываемых в экспертном заключении сведений о полученной от оценщика на основании запросов информации, необходимой для проведения экспертизы, но отсутствующей в отчете об оценке.

Порядок утверждения экспертного заключения должен содержать требования о подписании экспертного заключения, составленного в форме электронного документа, усиленной квалифицированной ЭП.

Приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 г. N 628 был принят Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)", который устанавливает требования к квалификации экспертов в саморегулируемых организациях оценщиков.

1.6. Государственная кадастровая оценка

Государственная кадастровая оценка проводится в отношении объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости. Перечень объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки формируется уполномоченным федеральным органом исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости, а именно Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии. Государственную кадастровую оценку регулирует ФСО N 4. По ФСО N 4 группировка объектов оценки происходит по следующим правилам:

- При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.

В набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены.

- Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы.

- Объекты недвижимости, строительство которых не завершено, не могут быть отнесены в одну группу с объектами недвижимости, строительство которых завершено.

- Для каждой группы объектов оценки оценщиком должна быть выбрана модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

ФСО N 4 предъявляет следующие требования к определению кадастровой стоимости:

- Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

- Выбор подходов, методов и моделей для определения кадастровой стоимости осуществляется оценщиком и должен быть обоснован. Определение кадастровой стоимости объектов оценки выполняется с использованием компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

- При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).

В соответствии со ст. 24.14 Закона об оценочной деятельности исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан заключить договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости на страховую сумму в размере не менее чем 30 млн руб. При этом договор страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости должен быть заключен до подписания договора на проведение оценки. Таким образом, законодатель введением данного положения сузил круг оценщиков, которых можно привлекать к работе по оценке кадастровой стоимости, возложив на них дополнительную обязанность по страхованию ответственности.

Оценка кадастровой стоимости происходит путем построения моделей оценки. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. При построении данной модели оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком. При определении кадастровой стоимости оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований. Также допускается использование информации из иных источников, содержащих сведения доказательного значения. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного земельного участка в указанных обстоятельствах принимается вид разрешенного использования исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного земельного участка.

Согласно ФСО N 4 для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.

Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:

- выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);

- выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода.

Заметим, что лексика ФСО, использующая такие неточные формулировки, как "преимущественно", не способствует точному толкованию приведенных правовых норм.

Расчет кадастровой стоимости объектов оценки, согласно ФСО N 4, должен вестись с соблюдением следующих правил:

- При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта оценки определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту оценки, в модель оценки, выбранную оценщиком.

- Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

- В случае существенного расхождения результатов расчета кадастровой стоимости объекта оценки, полученных с применением различных подходов, оценщик должен провести анализ причин полученного расхождения.

- Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованны. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

- По результатам определения кадастровой стоимости объектов оценки оформляется отчет об определении кадастровой стоимости.

- Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

Здесь законодатель также ввел существенное ограничение возможности привлечения небольших оценочных коллективов для проведения кадастровой оценки крупных территорий.

В течение 30 дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета,

в том числе повторной, СРО оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

В течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости утверждает результаты определения кадастровой стоимости.

Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки.

В соответствии с данной нормой права Приказом Министерства экономического развития РФ от 21 февраля 2011 г. N 53 был утвержден Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда. Согласно указанному Порядку ведение фонда данных государственной кадастровой оценки представляет собой сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении государственной кадастровой оценки и формируемых в результате ее проведения. Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях с применением стандартизированных технических и программных средств, удовлетворяющих требованиям законодательства Российской Федерации о защите информации и обеспечивающих автоматизированный ввод сведений в указанный фонд данных.

В состав фонда данных государственной кадастровой оценки включаются отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе:

- наименование субъекта Российской Федерации (муниципального образования);

- сведения о договоре на проведение оценки (номер и дата, информация о заказчике и исполнителе работ по определению кадастровой стоимости, содержащаяся в договоре на проведение оценки, предмет договора на проведение оценки, сроки проведения работ);

- реквизиты акта, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости;

- кадастровые номера, количественные и качественные характеристики объектов оценки, использовавшиеся при определении кадастровой стоимости;

- сведения о значениях ценообразующих факторов объектов оценки и источниках сведений о них;

- о результате группировки объектов оценки;

- о результате построения выбранной исполнителем работ по определению кадастровой стоимости модели оценки;

- о результате расчета кадастровой стоимости объектов оценки;

- о ценовой информации, соответствующей сложившемуся уровню рыночных цен, использованной оценщиком при построении модели оценки;

- об информации, полученной в результате мониторинга рынка недвижимости.

Исполнителю работ по определению кадастровой стоимости отчеты об оценке, содержащиеся в фонде данных государственной кадастровой оценки, предоставляются по его запросу в форме электронных документов, подписанных электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Практикум

Вопросы для самопроверки

1. Охарактеризуйте отличие иных видов стоимости от рыночной.

2. Презумпция определения рыночной стоимости.

3. Перечислите права и обязанности оценщика.

4. Перечислите основные документы, составляемые при оценке какого-либо объекта оценки.

5. Что такое саморегулируемая организация оценщиков? Какие СРО Вы знаете?

6. Перечислите случаи, при которых обязательно проведение оценки.

7. Какой орган и с помощью каких инструментов осуществляет контроль за деятельностью оценщиков?

8. Охарактеризуйте правовой режим различных целей оценки.

9. Перечислите требования Закона и стандартов оценки к договору на оценку и заданию на оценку.

10. Перечислите требования к отчету об оценке.

Тесты для самопроверки

1. Что не является требованием к субъекту оценочной деятельности? а) быть юридическим лицом; б) состоять членом в СРО оценщиков;

в) быть членом Национального совета по оценочной деятельности.

2. К какому виду объекта оценки относится речное судно? а) ценная бумага; б) недвижимая вещь; в) движимая вещь.

3. Кто имеет право быть заказчиком оценки объекта недвижимого имущества, находящегося на праве хозяйственного ведения ФГУП?

а) генеральный директор ФГУП; б) потенциальный покупатель;

в) российский фонд федерального имущества.

4. В каких случаях проведение оценки необязательно?

а) при ипотечном кредитовании; б) при возникновении спора о величине ипотеки;

в) при внесении неденежного вклада в уставный капитал ООО.

5. В каких случаях определенная оценщиком величина стоимости является обязательной ценой отчуждения объекта оценки?

а) при проведении аукциона; б) при оценке в рамках спора разводящихся супругов;

в) при купле-продаже объекта недвижимости.

6. Сколько оценщиков, работающих по трудовому договору с юридическим лицом, достаточно для того, чтобы оно могло заключать договоры на оценку?

а) 0; б) 1; в) 2.

7. Что не является обязательным требованием к оценщику?

а) отсутствие или погашение установленных судимостей; б) наличие стажа в области оценочной деятельности; в) внесение взноса в компенсационный фонд оценщиков;

г) наличие специального образования в области оценочной деятельности.

8. Что является функцией СРО оценщиков?

а) разработка федеральных стандартов оценки; б) проверка деятельности оценщиков;

в) разработка правил деловой и профессиональной этики оценщиков.

9. Определите порядок обращения взыскания на источники обеспечения ответственности оценщиков: 1) имущество оценщика (его работодателя); 2) компенсационный фонд; 3) страховая сумма.

а) 1, 2, 3; б) 3, 2, 1; в) 2, 1, 3; г) 3, 1, 2.

10. Что является отступлением от концепции рыночной стоимости?

а) высокий износ объекта оценки; б) предполагаемый обмен объекта оценки на условиях бартера;

в) нематериальная форма объекта оценки.