Виды земельных правоотношений

Земельные правоотношения, будучи едиными по своей юридической форме, подразделяются в зависимости от присущих им существенных признаков на определённые виды. Для характеристики земельных правоотношений используется метод классификации правоотношений по видам в соответствии с определёнными критериями. Наиболее распространённой, в зависимости от содержания правоотношений, прав и обязанностей их участников, следует признать классификацию земельных правоотношений в соответствии с основными институтами земельного права:

• правоотношения собственности на землю;

• правоотношения в сфере государственного регулирования и управления в области использования и охраны земель;

• правоотношения в области землевладения и землепользования;

• правоотношения в области использования земель;

• правоотношения в области охраны земель и земельных прав.

Наряду с отношениями по поводу использования и охраны земли как объекта жизнедеятельности человека земельные правоотношения собственности на землю имеют определяющее значение и лежат в основе всех других земельных правоотношений, имеющих производный и зависимый от них характер. С отменой монополии государственной собственности на землю и включением её как недвижимости в систему рыночных отношений отношения собственности на землю приобрели характер имущественных отношений, регулируемых гражданским, земельным и иным специальным законодательством. В зависимости от форм земельной собственности правоотношения подразделяются на правоотношения частной и государственной собственности, которые, в свою очередь, в соответствии с категориями субъектов права собственности могут подразделяться на подвиды. Так, правоотношения частной собственности на землю представлены правоотношениями собственности на землю физических и юридических лиц, правоотношения государственной собственности – правоотношениями республиканской собственности и коммунальной собственности.

Земельные правоотношения в сфере государственного управления землями выступают по форме как административно-правовые и носят служебный характер по отношению к большинству других видов земельных отношений. К земельным правоотношениям по государственному управлению землями относятся правоотношения по ведению государственного земельного кадастра, планированию использования и охраны земель, предоставлению земельных участков, землеустройству, осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель, ведению мониторинга земель, разрешению земельных споров.

Земельные правоотношения в области использования земель имеют производный характер от отношений земельной собственности. По признаку производности от права собственности на землю они подразделяются на отношения непосредственного (использование земельного участка юридическими и физическими лицами, владеющими землёй на праве частной собственности) и производного (использование земли землепользователями, арендаторами) пользования землёй. Классификация правоотношений в области использования земель может производиться в зависимости от принадлежности земельного участка к той или иной категории земель, выделяемых в соответствии с основным целевым назначением. Соответственно данному критерию видами земельных правоотношений по пользованию являются правоотношения по использованию земель сельскохозяйственного назначения, земель населённых пунктов, земель лесного фонда, земель водного фонда и т.д. Данная классификация правоотношений может быть развита также применительно к составу земель каждой отдельной категории. К примеру, правоотношения по использованию земель населённых пунктов подразделяются на отношения по использованию земель городов, земель посёлков городского типа и земель сельских населённых пунктов. В соответствии с составом земель городов земельные правоотношения могут подразделяться на отношения по использованию земель застройки, земель общего пользования, земель сельскохозяйственного использования и т.д.

Кроме того, правоотношения в области пользования могут быть классифицированы и по таким признакам, как субъект, осуществляющий использование земельного участка, условия предоставления земельного участка в зависимости от сроков пользования и др.

В зависимости от содержания прав и обязанностей участников правоотношений охранительные земельные правоотношения составляют отдельный вид земельных правоотношений. Они имеют место в случаях нарушения земельного законодательства, невыполнения обязанностей по рациональному использованию и охране земель, влекущих применение мер правовой ответственности и возмещение вреда, причинённого нарушением законодательства. Земельные правоотношения, связанные с причинением правомерного вреда землям и причинением убытков собственникам земли, землепользователям, землевладельцам и арендаторам при отсутствии вреда причинителя составляют особую разновидность охранительных земельных правоотношений. В отличие от возмещения вреда, вызванного нарушением земельного законодательства, на субъекта, причинившего правомерный вред, возлагается не правовая, а экономическая ответственность.

Содержание земельных правоотношений, основания их возникновения, изменения и прекращения

Поскольку в советский период земельные отношения складывались на базе исключительной государственной собственности на землю, то их содержание определялось как отношение между государством в лице его соответствующих органов, с одной стороны, и организациями, предприятиями, гражданами, которым земля предоставлялась в пользование, – с другой.

Главным аспектом любого правоотношения является взаимодействие субъектов этих отношений, которое проявляется в реализации взаимных прав и обязанностей. Под содержанием земельных правоотношений понимаются взаимосвязанные между собой права и обязанности их участников, реализуемые ими путём совершения определённых действий или воздержания от совершения тех или иных действий, определённых законодательством. Права и обязанности субъектов правоотношений составляют смысл содержания любых правоотношений, в том числе и земельных.

Под правами субъекта земельных правоотношений следует понимать меру возможного и должного поведения данного субъекта при наличии у него такого права.

Под обязанностями субъекта земельных правоотношений обычно понимается установленный законом вид и объём должного поведения лица, которому соответствуют субъективные права другого субъекта.

Права субъектов земельных правоотношений можно условно разделить на два вида:

1) права на определённое поведение, которое выражается в действии или бездействии;

2) права на требования от обязанных лиц определённого поведения.

Права на определённое поведение, выражающееся в действии субъектов земельных правоотношений, подразделяются:

– на виды действий (например, статья 69 Кодекса о земле определила , такие виды действий землепользователей, которые они вправе совершать: возводить в установленном порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и иные капитальные строения (здания и сооружения);

– способы, при помощи которых осуществляются эти действия (например, землепользователи в соответствии со статьёй 89 Кодекса о земле осуществляют: рациональную организацию территории; восстановление и повышение плодородия почв, а также других полезных свойств земли; защиту земельных участков от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами, от других процессов разрушения; защиту от зарастания сельскохозяйственных земель кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения состояния земель и т.д.).

Право на бездействие субъектов земельных правоотношений можно подразделить:

– на полное бездействие (например, в соответствии со статьёй 69 Кодекса о земле землепользователи имеют право в соответствии с целями и условиями отвода земельных участков проводить в установленном законодательством порядке мелиоративные мероприятия, размещать водные объекты. Однако они могут и не осуществлять указанные действия);

– частичное бездейстие (например, в соответствии со статьёй 70 (часть пятая) Кодекса о земле члены садоводческих товариществ и дачных кооперативов при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества или дачного кооператива обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение одного года со дня прекращения членства в садоводческом товариществе или дачном кооперативе, т.е. бездействие указанных субъектов земельных правоотношений по отчуждению земельного участка не может превышать одного года).

Права субъектов земельных правоотношений на требования от обязанных лиц определённого поведения также можно условно подразделить на два вида:

– права, реализуемые в судебном порядке (например, в соответствии со статьёй 45 Кодекса о земле в случае недостижения соглашения об установлении и (или) условиях земельного сервитута спор разрешается судом по иску заинтересованного лица);

– права, реализуемые в административном, несудебном порядке (например, исполнение решений по земельному спору, рассмотренному соответствующим областным, Минским городским, городским (города областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетом, т.е. требование определённого поведения от других лиц, в соответствии со статьёй 95 Кодекса о земле, обеспечивается соответствующим исполнительным комитетом или иными государственными органами в соответствии с их компетенцией).

Обязанное поведение субъекта земельных правоотношений может проявляться в двух формах:

– в форме обязанности совершать какие-либо действия (например, в соответствии со статьями 70 и 89 Кодекса о земле землепользователи обязаны обеспечивать использование земельных участков в соответствии с целевым назначением и условиями их предоставления; эффективно использовать предоставленные им земельные участки, повышать их плодородие, применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки в результате своей хозяйственной деятельности);

– в форме обязанности не допускать каких-либо действий (например, в соответствии со статьёй 17 Кодекса о земле строительство арендаторами капитальных строений или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускается (за исключением случаев, когда строительство этих строений или иное освоение земельных участков соответствует их целевому назначению и условиям, указанным в договорах аренды земельных участков)).

Конкретные права и обязанности участников земельных правоотношений зависят от их правового статуса, особенностей объекта и вида отношений. Так, содержание земельных правоотношений в сфере собственности на землю состоит из совокупности таких правомочий земельного собственника, как владение, пользование и распоряжение землёй. Наиболее сложным по структуре является содержание правоотношений, связанных с использованием земель. Это определяется прежде всего наличием различных правовых оснований использования земли, разнообразия целевого назначения земельных участков, являющихся объектом этих правоотношений, связи правоотношений по использованию земли с правоотношениями по использованию других природных объектов – недр, вод, лесов, а также различной недвижимости, находящейся на земле (зданий, сооружений, мелиоративных систем, садов и т.п.).

Земельные отношения возникают, изменяются и прекращаются только по основаниям, указанным в законодательстве. Основным нормативным актом, регулирующим порядок предоставления земельных участков в пользование, пожизненное наследуемое владение, их передачу в частную собственность, является Кодекс Республики Беларусь о земле. Как определяется в статье 24 данного Кодекса, порядок изъятия и предоставления земельных участков устанавливает Президент Республики Беларусь. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утверждённым Указом Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667. Отдельные вопросы, связанные с изъятием, предоставлением и использованием земельных участков, регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 23 сентября 2011 г. № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков». Земельные участки, находящиеся в государственной собственности, предоставляются по результатам аукционов. Без проведения аукционов земельные участки могут предоставляться только в случаях, устанавливаемых Президентом Республики Беларусь.

Право на земельный участок возникает у гражданина, индивидуального предпринимателя или юридического лица с момента государственной регистрации этого права в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – организация по государственной регистрации) и удостоверяется свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, при невыполнении в течение двух месяцев со дня принятия решения о предоставлении земельного участка гражданином, индивидуальным предпринимателем, юридическим лицом предусмотренных в данном решении требований по осуществлению в течение этого срока государственной регистрации земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него решение о предоставлении земельного участка может быть отменено государственным органом, осуществляющим государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с его компетенцией, предусмотренной Кодексом о земле и иными актами законодательства, принявшим это решение, а в случаях, когда земельный участок предоставлялся по решению Президента Республики Беларусь, Совета Министров, областного исполнительного комитета, а также до 27 ноября 1996 г. – Президиума Верховного Совета Республики Беларусь, – по решению районного исполнительного комитета. Указанный срок может быть продлён соответствующим органом не более чем на два месяца, если у гражданина имелась уважительная причина, препятствовавшая ему обратиться за государственной регистрацией земельного участка, прав, ограничений (обременений) прав на него (болезнь, отсутствие в Республике Беларусь или иная уважительная причина). Решение о предоставлении земельного участка отменяется на основании материалов, свидетельствующих, что после получения письменного предписания государственного органа (должностного лица), осуществляющего государственный контроль за использованием и охраной земель, лицо, которому был предоставлен земельный участок, в установленный срок не выполнило вышеперечисленные условия.

Основания прекращения права пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком (его частью), права собственности граждан и юридических лиц на земельный участок установлены в статьях 50, 60, 62–64 Кодекса Республики Беларусь о земле. Так, в соответствии со статьёй 60 Кодекса о земле право частной собственности на земельные участки прекращается по решению областного, Минского городского, городского (города областного подчинения), районного, сельского, поселкового исполнительного комитета в соответствии с его компетенцией либо по постановлению суда:

– при отчуждении земельного участка лицам, которые в соответствии с Кодексом о земле и иными законодательными актами не могут являться собственниками земельных участков;

– при добровольной передаче земельных участков в государственную собственность;

– при изъятии земельного участка для государственных нужд;

– при ликвидации негосударственного юридического лица Республики Беларусь;

– в случае смерти гражданина и признания наследства выморочным;

– в случае неисполнения залогодателем обеспеченного ипотекой или залогом обязательства (часть девятая статьи 50 Кодекса о земле);

– при признании земельного участка бесхозяйным.

Право частной собственности на земельный участок прекращается также при принудительном изъятии земельного участка по постановлению суда:

– при неуплате земельного налога по истечении двух налоговых периодов;

– при использовании земельного участка не по целевому назначению;

– при признании пустующего жилого дома бесхозяйным и передаче его в собственность соответствующей административно-территориальной единице, изъятии ветхого жилого дома, не завершённых строительством незаконсервированных жилого дома, дачи у собственника путём выкупа административно-территориальной единицей или передаче соответствующему исполнительному комитету для продажи с публичных торгов;

– если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев со дня получения свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него не приступили к занятию данного участка;

– если гражданин в течение одного года, а негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь в течение шести месяцев либо в течение иного срока, установленного статьёй 57 Кодекса о земле, после разрушения капитального строения в результате пожара, стихийных бедствий или иного вредного воздействия, для строительства и обслуживания которого предоставлялся земельный участок, не приступили к восстановлению разрушенного капитального строения или возведению нового;

– при неосуществлении мероприятий по охране земель, предусмотренных статьёй 89 Кодекса о земле (благоустройство и эффективное использование земель и земельных участков; сохранение плодородия почв и иных полезных свойств земель; защита земли от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами, химическими и радиоактивными веществами, иных вредных воздействий и др.);

– при утрате гражданства Республики Беларусь;

– при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива по истечении одного года со дня прекращения членства в садоводческом товариществе, дачном кооперативе;

– при конфискации земельного участка;

– при несоблюдении наследниками установленного статьёй 52 Кодекса о земле срока для обращения в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права частной собственности на переданный по наследству земельный участок (не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства).

В соответствии со статьёй 62 Кодекса о земле право постоянного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются в случае:

– добровольного отказа от земельного участка;

– изъятия земельного участка для государственных нужд;

– предоставления земельного участка, находящегося в постоянном пользовании или пожизненном наследуемом владении, в частную собственность или аренду.

Право постоянного пользования и право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются также в случаях совершения землевладельцем или землепользователем недействительных сделок с земельными участками. Согласно статье 48 Кодекса о земле, договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков), являются недействительными.

Право постоянного пользования земельным участком прекращается также в случае ликвидации юридического лица Республики Беларусь, которому предоставлен земельный участок, а право пожизненного наследуемого владения земельным участком – в случае признания в соответствии с гражданским законодательством наследства выморочным, а также при утрате гражданства Республики Беларусь. Кроме того, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при несоблюдении наследниками установленного статьёй 53 Кодекса о земле срока для обращения в соответствующую организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком, переданным по наследству (не позднее 18 месяцев со времени открытия наследства).

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права постоянного пользования и права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право временного пользования земельным участком прекращается:

– в случае добровольного отказа от земельного участка;

– при изъятии земельного участка для государственных нужд;

– по истечении срока, на который был предоставлен земельный участок;

– в случае совершения землепользователем сделок, признанных недействительными;

– при утрате гражданства Республики Беларусь;

– в случае ликвидации юридического лица, смерти гражданина, которым предоставлен земельный участок;

– в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством или договором аренды. Право аренды (субаренды) земельного участка прекращается также в случае изъятия земельного участка для государственных нужд, совершения арендатором (субарендатором) сделок, признанных недействительными.

Законодательными актами могут быть предусмотрены и иные случаи прекращения права аренды (субаренды) земельного участка. Прекращение права аренды земельного участка влечёт за собой прекращение права субаренды этого земельного участка, если иное не установлено договором аренды.

При прекращении права владения и права пользования земельным участком местный исполнительный и распорядительный орган с участием заинтересованных сторон решает вопрос о компенсации землевладельцам или землепользователям затрат, связанных с улучшением земель, или вопрос о возмещении ими ущерба, нанесённого нерациональным использованием земельных участков. Порядок компенсации затрат, связанных с улучшением земель, а также возмещения ущерба, нанесённого нерациональным использованием земельного участка, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь. Так, согласно Положению о порядке определения размера убытков, причинённых землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утверждённому постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667» при определении ориентировочного и фактического размера убытков, причиняемых землепользователям изъятием или временным занятием земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, учитываются:

– стоимость расположенных на них жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершённых строительством объектов; плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции; удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников); мелиоративных и противоэрозионных сооружений; незавершённого производства или урожая сельскохозяйственных культур;

– убытки, связанные с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;

– упущенная выгода;

– плата за право заключения договора аренды земельного участка.