Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него

НА ТОРГАХ

Отношения по заключению договоров, предметом которых явля­ются земельные участки или права на них, подчинены общим нормам о заключении договоров на торгах, установленных гражданским зако­нодательством. Земельным кодексом РФ также установлены некото­рые специальные нормы. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основной фор­мой заключения договоров по приобретению прав на земельные уча­стки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются торги (см. ст. 30, 38). Это прежде всего дого­воры купли-продажи и договор аренды. Хотя не исключается и воз­можность заключения договоров без проведения торгов.

Понятие иПредметом торгов могут выступать любые

содержание торговземельные участки, не изъятые из оборота

и не ограниченные в обороте согласно зе­мельному законодательству.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. До­говор заключается с лицом, выигравшим торги.

В качестве организатора торгов согласно той же статье может вы­ступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или облада­телем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной ко­миссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило луч­шие условия.

Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если иное не преду­смотрено законом.

Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и за­крытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предме­те и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в тор­гах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о на­чальной цене.

Если иное не предусмотрено в законе или извещении о проведе­нии торгов, организатор открытых торгов, сделавший извещение, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позд­нее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкур­са — не позднее чем за тридцать дней до проведения конкурса.

Порядок проведения торгов по продаже земельных участков или заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

В настоящее время действует утвержденный постановлением Правительства РФ от 5 янва­ря 1998 г. № 2 Порядок организации прове­дения торгов (аукционов, конкурсов) по про­даже гражданам и юридическим лицам зе­мельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды. Однако данный поря­док действует только в части, не противоре­чащей ЗК РФ. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ предметом торгов является не право аренды,

а право на заключение договора аренды, что соответствует общим нор­мам ГК о заключении договоров на торгах.

Указанным порядком определено, в частности, что в качестве про­давца земельного участка или права его аренды выступает орган государ-

ственной власти или местного самоуправления (далее именуется — про­давец)', что в принципе соответствует ст. 38 ЗК РФ.

Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В качестве организатора торгов выступает либо продавец, либо специализированная организация, действующая на основании догово­ра с продавцом. В случае проведения торгов специализированной ор­ганизацией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по про­ведению рекламной кампании, экспертов и т. д., осуществляются в со­ответствии с условиями, определенными в договоре продавца с орга­низатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продав­цом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной до­кументацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть за­крытым по форме подачи предложения по цене.

В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи пред­ложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Комиссия оценивает предложения участников конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; определяет победителя торгов; оформляет протокол о результатах торгов; прини­мает решение о признании торгов несостоявшимися в случае, преду­смотренном п. 19 настоящего Порядка.

В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, об­щественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.

Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов, сумму задатка и составляет график платежей. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градо­строительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной ин­фраструктуры, а сумма задатка - в размере 20% начальной цены.

¹ В соответствии с Вводным законом распоряжение государственными юмлями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное (ч. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходи­мые материалы и документы.

Организатор: выдает за плату необходимые материалы и докумен­ты по каждому предмету торгов всем юридическим и физическим ли­цам, желающим принять участие в торгах (далее именуются — заяви­тели);

определяет шаг аукциона при проведении торгов в форме аукцио­на;

определяет срок внесения задатка заявителями; готовит извещение о торгах и организует его публикацию; регистрирует заявки на уча­стие в торгах в журнале приема заявок; проверяет правильность оформления документов, представленных заявителями, их соответст­вие законодательству Российской Федерации.

Решения по подготовке и проведению торгов оформляются прото­колами.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано орга­низатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и со­держать следующую информацию: дата, время, место и порядок про­ведения торгов; предмет торгов; форма проведения торгов; шаг аук­циона в случае проведения торгов в форме аукциона; условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса; местоположение (адрес), кадастровый но­мер и площадь участка и другие необходимые сведения.

Ответственность за достоверность публикуемой информации и со­ответствие содержания информационных сообщений законодательству несет организатор.

В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необ­ходимыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное пере­числение задатка на объявленные в извещении расчетные счета.

Для участия в торгах юридические и физические лица представля­ют организатору заявку по установленному им образцу с приложени­ем к ней необходимых документов.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Заявителю может быть отказано в приеме документов в следую­щих случаях: заявка подана по истечении срока приема заявок, ука­занного в извещении; заявка подана лицом, не уполномоченным дей­ствовать от имени заявителя; представлены не все необходимые доку­менты по перечню, объявленному в извещении, либо представленные документы оформлены ненадлежащим образом.

Данный перечень оснований для отказа заявителю в участии в торгах является исчерпывающим.

Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом органи­затора. Отзыв заявки регистрируется в журнале приема заявок.

Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвра­щается в соответствии с условиями торгов.

Решение организатора о признании заявителей участниками тор­гов оформляется протоколом, в котором указываются принятые

и отозванные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований для та­кого отказа.

Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подпи­сания организатором протокола приема заявок.

Организатор, сделавший извещение о проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его проведения, а конкурса — не позднее чем за 30 дней до проведения конкурса.

Упомянутым документом определен порядок проведения торгов, а также порядок расчетов, заключение договоров и передача прав.

Следует заметить также, что приведенный порядок проведения торгов действует до момента утверждения постановлением Правитель­ства нового акта, разрабатываемого в развитие и в соответствии с ЗК РФ, в том числе и настоящей статьей и Гражданским кодексом РФ.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1.Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Прогресс, 2002.

2. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. М.: Юстицинформ, 1999.

3. Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М.: Юристь,
2000.

Глава 8