Реконструкция и модернизация жилого фонда

Нарастание физического и морального износа определяет необ­ходимость проведения работ по модернизации и реконструкции жилых зданий.

Модернизация зданий представляет собой комплекс работ, обес­печивающих улучшение функционально-потребительских качеств жилых строений путем повышения комфортности квартир и внеквартирных помещений, усовершенствования планировки, ис­пользования современных видов материалов и конструкций, про­ведения мероприятий, сокращающих теплопотери в ограждаю­щих конструкциях, установления современных инженерных се­тей, оснащения автоматикой и приборами регулирования.

по модернизации жилых зданий, в отличие от капитального ремонта, направлены в первую очередь на снижение морального износа. Направления и технические решения модернизации зданий зависят от их планировочных решений и конструктивных особен­ностей, заложенных при постройке, и подчинены выбранной стра­тегии ремонта и реконструкции.

Реконструкция жилых зданий — это комплекс организацион­ных и технологических мероприятий, направленных на устране­ние морального и физического износа зданий в целом или отдель­ных их элементов и систем. В процессе реконструкции произво­дят перепланировку внутренних помещений, повышают уровень инженерного благоустройства, устанавливают дополнительное оборудование. Изменение объемно-планировочных характеристик жилого здания при реконструкции может сопровождаться изменением его объема и назначения. В настоящее время реконструкция жилых зданий является одним из главных на­правлений сохранения старого жилого фонда, улучшения каче­ства жилья, его комфортности и надежности.

Путь реконструкции жилья вполне обоснован с экономической, социальной и политической точек зрения:

1) с экономической точки зрения, реконструкция жилья дает возможность не только сохранения, но и некоторого увеличения жилого фонда страны без особо крупных капитальных вложений, которые в силу финансового положения страны просто невозможны;

2) с социальной точки зрения, реконструкция жилья ведет к смягчению напряженности в жилищном вопросе, восстановлению коммунальных удобств, которые по тем или иным обстоятельствам были утрачены;

3) с политической точки зрения, осуществление реконструкции жилого фонда всегда обеспечит успех и авторитет руководителя государства, региона, города, предприятия.

Однако путь реконструкции не всегда приемлем. Выбор способа преобразования каждого типа объектов должен основываться на предварительной оценке стоимости работ. Как правило, реконструктивные работы считаются рентабельными, если затраты на их проведение не превышают 70% стоимости нового здания.

На эффективность реконструкции оказывают влияние и вре­менные границы ее проведения: так, реконструкцию полносборочных зданий целесообразно проводить в период 30-60 лет с нача­ла эксплуатации. За пределами указанного срока эффективность ее существенно снижается, поскольку потребуется больший объем ресурсов для преодоления физического и морального износов.

Степень износа также диктует условия выбора между новым строительством и реконструкцией здания. Возможность обновле­ния экономически оправдана в том случае, если физический из­нос конструктивных элементов не превышает 70%. В остальных случаях затраты на реконструкцию объектов признаются эконо­мически нецелесообразными, и принимается решение о сносе существующей застройки с последующим возведением нового жи­лого объекта, полностью отвечающего современным эксплуатаци­онным требованиям.

Говоря о методах реконструкции типового жилищного фонда, следует отметить ряд наиболее оптимальных решений и спосо­бов его преобразования, разработанных РААСН:

1) перепланировка квартир, включая их объединение в одну большей сложности в прежних габаритах здания;

2) увеличение квартир благодаря пристройке эркеров, лоджий и прочих конструктивных элементов;

3) пристройка к торцам зданий одноэтажных объемов для размещения небольших учреждений и предприятий обслуживания;

4) пристройка к зданиям с одной или двух длинных сторон дополнительных пролетов с полной перепланировкой квартир и превращением здания в ширококорпусные дома;

5) надстройка дополнительных этажей и мансард с организацией новых квартир.

реконструкция жилья должна стать стратегическим направлением в области сохране­ния и приумножения жилищного фонда страны на ближайшие годы. Если рассматривать реконструкцию в широком аспекте, а не как отдельные эпизодические акты, то необходимо обеспечить реанимацию всего строительного и эксплуатационного комплекса, начиная от проектных организаций и заканчивая предприятиями и организациями, осуществляющими работы по эксплуатации ре­конструируемого жилья. Кроме этого, большого внимания заслу­живает проблема формирования источников финансирования ре­монта, модернизации и реконструкции жилищного фонда.

Санитарное содержание домовладений и придомовой террито­рии включает следующие виды работ: уборка мест общего пользо­вания, уборка придомовой территории, сбор и вывоз мусора и твер­дых бытовых отходов, уход за зелеными насаждениями, детски­ми и спортивными площадками и т.д. Кроме того, по договору с санэпидемстанцией может проводиться дезинфекция мест обще­го пользования зданий и придомовой территории.

Неудовлетворительное санитарное состояние жилых объектов, несоблюдение установленного порядка проведения осмотров и мелких ремонтов ведут к появлению дефектов и отказов, кото­рые могут быть классифицированы по трем группам:

- ухудшаются условия проживания населения;

- ухудшается внешний облик здания;

— снижается безопасность эксплуатации здания и систем ин­женерного оборудования и ускоряется нарастание физичес­кого износа конструктивных элементов.

Дефекты первой и второй групп снижают потребительские ка­чества жилья, а дефекты третьей группы — технико-эксплуата­ционные характеристики жилых зданий.

Своевременное выявление и устранение дефектов позволяют предотвратить чрезмерные расходы и значительно сократить вре­мя на проведение текущего и капитального ремонта, модерниза­ции и реконструкции жилищного фонда.

Государственный контроль за соблюдением всеми участниками жилищных отношений правил и норм технической экс­плуатации жилищного фонда осуществляется Государственной жилищной инспекцией Российской Федерации.

Граждане, юридические лица обязаны:

1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;

2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда;

3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования;

4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам;

5) использовать в п. 2 земельные участки без ущерба для других лиц.

Государственная жилищная инспекция Самарской области является структурным подразделением администрации Самарской области на правах главного управления.

Главной задачей жилищной инспекции является контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению жилищных и коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, а также содействие в проведении реформирования жилищно-коммунального хозяйства Самарской области в целях обеспечения обоснованного и сбалансированного поэтапного перехода к обеспечению населения необходимым качеством и количеством предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, повышения заинтересованности в экономии ресурсов при оказании и получении жилищно-коммунальных услуг.

Жилищная инспекция осуществляет контрольные функции в формах и способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, с учетом закрепленного в Конституции Российской Федерации права местного самоуправления обеспечивать самостоятельное решение населением вопросов местного значения, а также вопросов владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Основными принципами деятельности жилищной инспекции являются:

§ законность действий при проведении инспекционных обследований;

§ подконтрольность и подотчетность губернатору области и Главной государственной жилищной инспекции и координация деятельности со стороны заместителя губернатора области, курирующего жилищно-коммунальное хозяйство;

§ взаимодействие с органами государственного управления и контролирующими территориальными органами Российской Федерации и Самарской области, органами местного самоуправления, их службами, выполняющими функции заказчика и подрядчика на жилищно-коммунальное обслуживание потребителей, собственниками жилищного фонда и объектов коммунального назначения, а также с общественными объединениями и гражданами.

Финансирование деятельности жилищной инспекции осуществляется за счет средств областного бюджета и других источников финансирования в пределах действующего законодательства.

Основными задачами жилищной инспекции являются:

1. контроль за соблюдением требований жилищного законодательства всеми участниками жилищных отношений (гражданами, собственниками жилищного фонда независимо от форм собственности, управляющими организациями, подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, и администрацией Самарской области);

2. защита прав потребителей на получение жилищно-коммунальных услуг, отвечающих требованиям федеральных и региональных стандартов и нормативам потребления;

3. выявление и предупреждение нарушений при использовании и содержании жилищного фонда, которые влияют на безопасность проживания и создают угрозу здоровью или жизни граждан, принятие необходимых мер по выявленным нарушениям.

В соответствии с основными задачами жилищная инспекция осуществляет контроль за:

§ использованием и сохранностью жилищного фонда и придомовых территорий;

§ техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;

§ реализацией в рамках договорных отношений между подрядчиками и заказчиками прав и обязанностей сторон и их направленности на защиту интересов потребителей;

§ использованием бюджетных ассигнований целевого назначения в жилищно-коммунальном хозяйстве;

§ обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг и тарифов за их потребление;

§ осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

§ рациональным использованием в жилищном фонде топливно-энергетических ресурсов и воды;

§ соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение, канализация и др.);

§ соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;

§ техническим состоянием мест общего пользования (лестничных клеток, подъездов, подвалов, лифтов) и придомовых территорий;

§ соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые;

§ проведением конкурсов на обслуживание и ремонт домов государственного и муниципального жилищных фондов;

§ выполнением жилищно-коммунальных услуг по заявкам населения;

§ наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов;

§ наличием у предприятий, организаций и частных компаний (лиц) лицензий на право проведения работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда;

§ исполнением требований, содержащихся в выданных предписаниях.

Жилищная инспекция планирует, организует и осуществляет инспекционные обследования в городах и других населенных пунктах на территории Самарской области. Инспекционные обследования осуществляются жилищной инспекцией, ее филиалами или представителями в городах и населенных пунктах с привлечением общественных жилищных инспекторов.

Инспекционные обследования могут быть следующих видов:

плановые, проводимые в соответствии с утвержденным графиком (комплексные обследования жилых зданий, проводимые раз в пять лет, выборочные - раз в год);

неплановые, проводимые вновь назначенным инспектором при включении в список подконтрольных объектов новых жилых зданий, изменении собственника этих объектов, по жалобам и заявлениям граждан, организаций, поручению губернатора области или распоряжению руководства жилищной инспекции.

Жилищная инспекция обобщает, анализирует информацию по данным инспекционных обследований, ведет базу данных по состоянию всех подконтрольных объектов. Жилищная инспекция представляет Главной государственной жилищной инспекции и губернатору области статистическую отчетность по единым формам, утвержденным в установленном порядке.

Жилищная инспекция принимает участие в подготовке общероссийских и разрабатывает собственные нормативные и методические документы по контролю качества содержания жилых домов, придомовых территорий и предоставлению коммунальных услуг, а также оказывает консультационную и техническую помощь владельцам подконтрольных объектов, предприятиям, организациям или гражданам, осуществляющим эксплуатацию жилых домов и придомовых территорий.

Основанием для выполнения требований жилищной инспекции является предписание или акт государственного жилищного инспектора установленной формы.

Если выявленные нарушения влияют на безопасность проживания, представляют угрозу здоровью и жизни граждан или (и) могут причинить значительный ущерб имуществу юридических и физических лиц и требуют незамедлительных действий, выдается предписание, копия которого направляется органам местного самоуправления по принадлежности.

В предписании, помимо выявленных нарушений, указываются мероприятия по их устранению и сроки выполнения необходимых работ.

Предписание подписывается инспектором и другими участниками инспекционных обследований:

собственниками подконтрольных объектов;

представителями предприятий или гражданами, осуществляющими содержание подконтрольных объектов;

представителями сторонних организаций, участвующими в инспекционном обследовании;

общественными жилищными инспекторами.

В случае несогласия собственников подконтрольных объектов (их представителей), представителей предприятий, организаций, осуществляющих содержание подконтрольных объектов, с фактами и выводами, изложенными в предписании, они имеют право сделать соответствующую запись и представить необходимые подтверждающие документы.

Жилищную инспекцию возглавляет начальник жилищной инспекции - главный государственный жилищный инспектор Самарской области, который назначается губернатором области по согласованию с Главной государственной жилищной инспекцией.

[1] См. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы – Российская газета, 2001, 26 сентября.

[2] Постановление Правительства РФ от 26 мая 1997 года №621 «О Федеральных стандартах перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг»