Договор аренды здания и сооружения. Договор аренды предприятия

Капитальное строительство можно рассматривать как отрасль национальной экономики по созданию, реконструкции и техническому перевооружению уже действующих основных фондов – промышленных предприятий, электростанций, железных и автомобильных дорог, линий электропередач и связи, жилых, коммунальных, культурно – бытовых и других объектов, которые обеспечивают производственную деятельность людей и их материально – культурные потребности.

По договору аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (Приложение А) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору капитальное строение (здание, сооружение), изолированное помещение или машино-место .

Очевидно, что в качестве предмета договора могут выступать три группы объектов:

1. здания, сооружения,

2. изолированные помещения,

3. машино-места.

В одном из современных учебников относительно различий между понятиями «здание» и «сооружение» говорится следующее: «Ответ на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, ГК Республики Беларусь не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно».
Важно отметить, что по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью разрешается использование той части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с Жилищным кодексом Республики Беларусь изолированное помещение – это помещение, расположенное внутри капитального строения (здания, сооружения), отделенное от иного капитального строения (здания, сооружения) перекрытиями, стенами, перегородками и имеющее вход из вспомогательного помещения либо непосредственно с придомовой территории.

Машино-места в Беларуси стали полноценными объектами недвижимого имущества с 1 января 2011 года в виду принятия Указа Президента Республики Беларусь № 538 "О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков" от 14 октября 2010 года, который определил, что машино-места – это места стоянки, предназначенные для размещения транспортного средства и являющиеся частью капитального строения (здания, сооружения, в том числе автомобильной стоянки), принадлежащие юридическому или физическому лицу.

Договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места (далее – недвижимое имущество) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами /4/. С 1 августа 2012 года установлена новая примерная форма такого договора.
Передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Недвижимое имущество, находящееся в республиканской собственности, предоставляется в аренду по соглашению сторон без проведения аукциона либо путем проведения аукциона по продаже права заключения договора аренды. Причем, это имущество, их части, находящиеся в республиканской собственности, могут быть переданы в субаренду только с согласия арендодателя и на условиях, предусмотренных в договоре аренды

Таким образом, арендатор с согласия арендодателя имеет право сдавать арендуемое недвижимое имущество в субаренду.

При этом следует учитывать, что если имущество сдается в субаренду под иные, чем предусмотрено в договоре аренды, цели, то в договор аренды должны быть внесены соответствующие изменения в части уточнения целей сдачи имущества в аренду

Сегодня 50 % платы за право заключения договоров аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, полученной при проведении аукционов по продаже права заключения договоров аренды, остается у организации-арендодателя (ранее 100 % перечислялось в бюджет).

Арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по прекращенному договору аренды недвижимого имущества с арендатора, не вернувшего ему арендуемое имущество. При этом арендная плата взыскивается за весь период, включая день возврата арендатором арендодателю арендованного имущества.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора – от принятия имущества.

Особое внимание необходимо уделить договору аренды предприятия, поскольку в этом случае в наем переходит не просто какая-то собственность, а единый имущественный комплекс, предназначенный для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 627 ГК Республики Беларусь по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, капитальные строения (здания, сооружения), оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, капитальными строениями (зданиями, сооружениями) и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию .

Исключение из данного перечня прав составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью . По общему правилу они не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта. Вместе с тем, если все же в состав сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение .

Отметим, что под определение «имущественный комплекс» как объект аренды подпадает и структурное подразделение предприятия – его часть, цех, производство, если оно будет выделено надлежащим образом из состава юридического лица на основании разделительного баланса. В силу того, что вышеуказанные структурные подразделения фактически не имеют статуса юридического лица, при передаче их в аренду отпадает необходимость принимать отдельные решения по статусу, как передаче в аренду предприятия. Кстати, именно такая аренда имущественных комплексов с успехом практикуется в России.

Из указанных норм можно сделать вывод, что предметом рассмотрения подобного договора аренды является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, а также имеющее специальное назначение, то есть используемое для осуществления предпринимательской деятельности. Подобным образом дано и определение предприятия как объекта прав в статье 132 ГК Республики Беларусь.

Пункт 1 статьи 627 ГК Республики Беларусь гласит: имущественный комплекс может быть взят в аренду для осуществления предпринимательской деятельности. Это означает, что в качестве арендаторов могут выступать индивидуальные предприниматели, юридические лица негосударственной формы собственности (коммерческие организации). Работники госпредприятия тоже могут выступать в качестве арендаторов, но только после того, как самостоятельно учредят коммерческое юридическое лицо.

Важной особенностью договора является тот факт, что в состав имущественного комплекса передаваемого в аренду предприятия могут быть включены права требования и долги. Это обстоятельство имеет существенное значение при определении цены аренды предприятия. В связи с этим к договору аренды в обязательном порядке должны быть приложены: акт инвентаризации имущества, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора или оценщика о составе и стоимости предприятия, перечень всех долгов, включаемых в состав передаваемого предприятия.

Следовательно, одним из условий договора аренды может являться обязанность арендодателя уступить арендатору права требования и перевести долги, относящиеся к предприятию. В этом случае необходимо в договоре аренды предприятия четко определить условия уступки права требования и перевода долгов с указанием сумм долга и реквизитов кредиторов и дебиторов.

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и должна осуществляться за его счет, если стороны не договорились об ином в договоре аренды.

По общему правилу арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу. Исключение составляют лишь случаи, прямо предусмотренные в договоре аренды предприятия или дополнительном соглашении (согласием арендодателя). При осуществлении указанных сделок с согласия арендатора не допускается уменьшение стоимости предприятия и нарушение других положений договора аренды предприятия.

Указанный порядок не используется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, поскольку такие объекты находятся только в собственности Республики Беларусь, и к ним применяется особый порядок.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. Кроме того на него возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Таким образом, несмотря на указанные ограничения (в сравнении с другими видами аренды имущества) при аренде предприятия арендатор обладает более широким кругом полномочий по распоряжению имуществом, входящим в состав арендованного предприятия. Это объясняется получением арендатором во владение и пользование действующего предприятия, эксплуатация которого невозможна без реализации части имущества, входящего в его состав, и приобретения нового имущества.