Прекращение договора аренды. Выкуп арендованного имущества

Первым способом расторжения договора аренды является расторжение договора по соглашению сторон, которое возможно, если иное не предусмотрено ГК, иными актами законодательства или договором (п. 1 ст. 420 ГК). Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора не вытекает иное (п. 1 ст. 422 ГК).

Второй способ расторжения договора аренды состоит в том, что договор расторгается судом по требованию одной из сторон. Необходимо отметить, что в ГК предусмотрены соответствующие основания досрочного расторжения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и по инициативе арендатора (ст. ст. 590, 591 ГК). В частности, согласно ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечение установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. 591 ГК по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользование имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды может быть расторгнут по любым основаниям, предусмотренным в договоре, отличным от тех, которые предусмотрены в ст. ст. 590, 591 ГК. При этом основания досрочного расторжения договора аренды, предусмотренные в договоре, не обязательно должны быть связаны с нарушением договора. То обстоятельство, что часть первая ст. 590 и часть первая ст. 591 ГК в качестве оснований расторжения договора предусматривают исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора и арендодателя, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Например, по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного в аренду имущества в собственных целях арендодателя. По этому же пути идет и российская арбитражная практика. ^[6]

В отличие от ст. 590 ГК, ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Арендатор может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В законодательстве или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Законодательством могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Договор проката.

Договор проката – это соглашение, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Рассматриваемый договор двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Сторонами, как и в договоре аренды, являются арендодатель и арендатор. Однако договор проката отличается составом его участников. В качестве арендодателя выступает лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью. При этом предпринимательская деятельность этого лица должна носить постоянный характер. На стороне арендодателя может выступать физическое лицо (индивидуальный предприниматель) и юридическое лицо (коммерческая организация). Деятельность этих лиц должна быть профессиональной. На этот вид предпринимательства должно быть получено разрешение.

Поскольку имущество по договору проката используется в потребительских целях, для нужд семейного, домашнего потребления, то и арендаторами его обычно являются физические лица. В то же время в законе сказано, что имущество по договору проката используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Изложенное позволяет полагать, что имущество может быть использовано не только в потребительских целях, но, к примеру, и в предпринимательских, что говорит о том, что арендатор может выступать и в качестве специального субъекта (предпринимателя) со всеми вытекающими из этого последствиями.

Предметом договора проката является движимое имущество, предоставляемое для использования в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или же не вытекает из существа обязательства.

В отличие от договора аренды, по которому имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование, прокат предусматривает передачу имущества во владение и пользование одновременно. Это говорит о том, что у арендодателя по договору проката имущество не может остаться во владении. Если имущество осталось во владении арендодателя, то, следуя установленному правилу, рассматриваемый договор нельзя отнести к числу договоров проката.

Срок договора проката может быть не более одного года. При этом после окончания обозначенного срока правила о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к прокату не применяются (п.п. 1, 2 ст. 598 ГК).

Стоимость взятого в прокат движимого имущества определяется арендной платой. Она устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически (например, за месяц, квартал и т.д.) или одновременно.

Форма договора проката письменная. Суть ее заключается в составлении документа, подписанного сторонами, в одном или двух экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу для обеих сторон.

Договор проката отнесен Гражданским кодексом Республики Беларусь (п. 3 ст. 597 ГК) к публичным договорам. Это означает, что арендодатель не вправе отказаться от заключения договора при наличии возможности предоставить нужное имущество арендатору и условия этого договора, включая арендную плату, должны быть одинаковы для всех обратившихся за заключением договора проката о предоставлении соответствующего движимого имущества. Необоснованный отказ арендодателя от заключения договора проката дает право лицу (будущему арендатору) обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить этот договор.