Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком

ПонятиеВ период существования советского государ-

постоянного^ства пользование было единственно возмож-

(бессрочного)ным правом на землю как для граждан, так

пользованияи для юридических лиц: земельные участки

земельнымпредоставлялись в постоянное (существовал

участкомтермин «вечное») или временное пользование,

то и другое могло быть только бесплатным. С

провозглашением в Российской Федерации права частной собственно­сти на землю, возникновением арендных отношений содержание права пользования земельными участками существенно не изменилось, но сфера применения его существенно сузилась.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно озна­чает возможность использовать земельный участок (извлекать его по­лезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без ус­тановления конкретного срока такого пользования. В этом его отли­чие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от до­говора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ­ком, находящимся в государственной или муниципальной собствен­ности, предоставляется на основании решения уполномоченного госу­дарственного или муниципального органа (ст. 29 ЗК РФ).

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и ак­том о предоставлении участка в пользование.

В соответствии со ст. 269 ГК РФ лицо, которому земельный уча­сток предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Зда­ния, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим ли­цом для себя, являются его собственностью.

В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в по­рядке правопреемства (ст. 268 ГК РФ).

Субъекты права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Новый Земельный кодекс внес существенные изменения в порядок предоставления земель­ных участков в постоянное (бессрочное) пользование. С момента вступления Кодекса в силу не предоставляются земельные участ­ки в постоянное (бессрочное) пользование ни гражданам, ни коммерческим организа­циям, кроме федеральных казенных предприятий, ни некоммерческим

организациям, кроме государственных и муниципальных учреждений. По нормам прежнего Земельного кодекса все они могли использовать землю на указанном праве, хотя на практике в последние годы ком­мерческим организациям земли в бесплатное пользование практиче­ски не предоставлялись, участки предлагалось покупать либо арендо­вать. Что же касается граждан, то значительная часть населения до сих пор имеет земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Поэтому ст. 20 подробно регулирует права граждан на такие земельные участки.

Закон гарантирует гражданам, что автоматически прекращаться право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок не будет. Каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести земельный участок в собственность, т. е. фактически переоформить право постоянного пользования на право собственности. «Однократ­но» в данном случае означает, что это может быть сделано в отноше­нии только одного земельного участка.

В соответствии с упомянутым Законом о введении в действие ЗК РФ передача в собственность граждан земельных участков, ранее пре­доставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, в установ­ленных земельным законодательством случаях сроком не ограничива­ется. Это означает, что реально право постоянного (бессрочного) пользования граждан земельными участками будет существовать еще довольно долго, но постепенно, в условиях отсутствия права распоря­жения такими земельными участками (о чем будет сказано ниже), ис­чезнет.

При этом в Законе о введении в действие ЗК РФ специально ука­зано, что предоставленное землепользователям до вступления в силу ЗК РФ право бессрочного (постоянного) пользования соответствует предусмотренному ЗК РФ праву постоянного (бессрочного) пользова­ния.

В отношении юридических лиц, не указанных в п. 1 ст. 20, уста­новлены иные правила. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для них, как и для граждан, сохраняется, но для таких юридических лиц Законом о введении в действие ЗК РФ уста­новлен конкретный срок переоформления этого права. Они обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земель­ным участком на право аренды либо выкупить земельный участок в собственность до 1 января 2008 г.

Порядок переоформления юридическим лицом права на земель­ный участок установлен также Законом о введении в действие Зе­мельного кодекса. Этот порядок включает:

подачу заявления юридическим лицом о передаче ему земельного участка на праве собственности или праве аренды;

принятие решения исполнительного органа государственной вла­сти или органа местного самоуправления о передаче земельного участка на соответствующем праве (в соответствии со ст. 29 ЗК РФ);

государственную регистрацию права в соответствии с Федераль­ным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Содержание права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Поскольку до 2008 г. право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками коммерческими и некоммерчески­ми организациями будет продолжать сущест­вовать, Законом о введении в действие ЗК РФ установлены следующие правила. При продаже зданий, строений, сооружений,

расположенных на земельных участках, предоставленных юридиче­ским лицам (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на пра­ве бессрочного постоянного пользования, права бессрочного (посто­янного) пользования земельными участками подлежат переоформле­нию на право аренды, либо земельные участки должны быть приобретены в собственность в соответствии с положениями Земель­ного кодекса Российской Федерации по выбору покупателя зданий, строений, сооружений.

Отныне не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в уставные (складочные) капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.

Если землепользователь сдает предоставленный ему земельный участок в аренду, арендная плата устанавливается в соответствии с ре­шением Правительства Российской Федерации. При этом ставки арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, занятых объекта­ми транспортных систем естественных монополий, не могут быть выше ставок земельного налога, установленных для земель промыш­ленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, оборонной безопасности и иного специального назначения.

Еще одно нововведение Земельного кодекса в отношении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участ­ками — запрет распоряжения этими участками. До сих пор земле­пользователи имели право с согласия собственника распоряжаться земельным участком путем сдачи его в аренду или передачи в без­возмездное срочное пользование. Соответствующая норма содер­жится и в ст. 270 Гражданского кодекса. Однако Земельный кодекс четко придерживается иной, новой для нашего законодательства концепции — земельные участки могут быть предоставлены в арен­ду только их собственниками (см. п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Часто возникают ситуации, когда строения и иная недвижимость находятся на земельном участке, принадлежащем другому собствен­нику, и встает вопрос о праве пользования землей, находящейся под строением. Гражданский кодекс в ст. 271 установил, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на зе­мельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользо­вания предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении зем­ли, находящейся в государственной или муниципальной собственно-

сти, или договора не вытекает иное, собственник здания или соору­жения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество. А со­гласно ст. 35 (п. 1) ЗК РФ при переходе права собственности на зда­ние, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участ­ке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строе­нием, сооружением и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.