Глава 5. Недвижимое имущество и его основные признаки

1. Коэффициент улучшений в теории недвижимости – это:

отношение стоимости зданий к общей стоимости земли и зданий.

2. Коэффициент ипотечной задолженности – это:

отношение первоначальной суммы кредита к общей стоимости недвижимости;

3. Ипотечная постоянная – это:

отношение суммы ежегодных платежей по обслуживанию

4. Капитализация дохода в теории оценки недвижимости -это:

пересчет потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости;

5. Коэффициент капитализации доходов от недвижимости по своей сути представляет:

текущую отдачу от инвестированного в недвижимость капитала;

6. Количественно коэффициент капитализации доходов от недвижимости – это:

сумма коэффициентов возвратности капитала (коэффициента годовой амортизации) и годовой доходности;

7. К основным критериям эффективности инвестирования в недвижимость относятся:

все ответы верны;

8. Что такое чистая текущая стоимость доходов от недвижимости?

это текущая (приведенная) стоимость суммы доходов за период владения за вычетом первоначальной инвестиции;

9. Верно ли утверждение, что внутренняя норма отдачи инвестиции в недвижимость – это отношение суммы всех доходов за период владения к начальной инвестиции? да;

10. Верно ли, что индекс прибыльности выражается отношением годового дохода к начальной инвестиции? нет.

11. Текущая отдача инвестиции в недвижимость выражается:

отношением годового дохода к начальной инвестиции;

12. Если рыночные условия в течение ряда лет не изменяются, то какую цену может предложить покупатель участка земли, приносящего ежегодно ренты в размере 50000 у.е., при условии, что его устраивает 10%-ная конечная отдача на инвестицию? 500 000 у.е.

13. Известно, что за определенный период времени произойдет снижение стоимости данного объекта недвижимости, но чистый операционный доход в течение рассматриваемого периода будет оставаться неизменным, тогда при расчете текущей стоимости недвижимости методом капитализации потока

доходов корректно воспользоваться:

равномерно-аннуитетным методом расчета (метод Инвуда);

14. Прямолинейный метод возмещения капитала предполагает, что инвестированный в покупку недвижимости капитал возвращается:

в составе текущих ежегодных доходов как неизменная доля годового дохода;

15. Коэффициент капитализации доходов при равномерноаннуитетном методе возмещения авансированного капитала представляет собой:

1. сумму фактора фонда возмещения соответствующего периода и ставки дохода;

2. ипотечную постоянную (шестая функция сложного процента) соответствующего периода;

16. Если прогнозируется снижение стоимости капитала за время владения, а уровень годового дохода остается постоянным, тогда при капитализации потока доходов корректно воспользоваться:

методом прямого дисконтирования;

17. В каких случаях коэффициент капитализации дохода от недвижимости может быть приравнен к текущей ставке дохода от капитала?

когда стоимость недвижимости (стоимость капитала) не изменяется за период владения;

18. Если стоимость недвижимости за период владения не изменяется, то возврат инвестированного капитала в коэффициенте капитализации:

не учитывается;

19. Если прогнозируется, что за период владения недвижимостью ее стоимость повысится, то коэффициент капитализации доходов должен быть:

ниже конечной отдачи;

20. Если стоимость недвижимости за период владения не меняется, то конечная отдача инвестированного капитала:

равна текущей отдаче;

21. Верно ли утверждение, что текущая отдача всегда больше конечной отдачи от инвестиции в недвижимость? нет.

22. В каких случаях в инвестиционном анализе используется методпрямолинейного возврата капитала?

если прогнозируется за период владения постоянное снижение потока ежегодных доходов;

23. Коэффициент капитализации дохода для недвижимости, подверженной износу:

всегда выше конечной отдачи;

24. Коэффициент капитализации дохода для недвижимости, не подверженной износу:

всегда равен конечной отдаче от инвестиции в недвижимость;

25. Верно ли утверждение, что величина конечной отдачи может совпадать с величиной текущей отдачи от инвестиции в недвижимость? да;

26. Коэффициент капитализации дохода для недвижимости, стоимость которой возрастает за время владения:

всегда ниже конечной отдачи;

27. Инвестор планирует приобретаемую в настоящее время недвижимость перепродать через 3 года на 10 % дороже. При каком уровне текущей отдачи конечная отдача от инвестиции составит 12 %?

при текущей отдаче ниже 12 %;

28. Если используется прямолинейный метод возмещения капитала, то в составе ежегодных доходов сумма денег, возмещающих инвестированный капитал:

будет постоянной величиной;

29. Если используется равномерно-аннуитетный метод возмещения капитала, то в составе ежегодных доходов сумма денег, озмещающих инвестированный капитал:

будет с каждым годом увеличиваться.

30. Если прогнозируется, что за 10 лет владения стоимость недвижимости вследствие износа потеряет 35% своей стоимости, то коэффициент капитализации доходов при требуемой 10%-ной конечной отдаче, исчисленный по прямолинейному методу, будет равен:

0,135;

31. Капитализация дохода методом физического остатка используется тогда, когда:

известны величина доходов, срок экономически эффективной жизни зданий и их стоимость, но неизвестна стоимость земли;

32. Если прогнозируется снижение стоимости капитала, то коэффициент капитализации доходов будет:

выше ставки конечной отдачи;

33. Если объект недвижимости состоит из зданий и земельного участка и предполагается, что стоимость объекта в целом за период владения не изменится, то коэффициент капитализации доходов будет:

1. равен ставке текущей отдачи;

2. равен ставке конечной отдачи;

34. Объект недвижимости состоит из земельного участка и находящихся на нем зданий, срок экономически эффективной жизни которых 20 лет. Коэффициент улучшений 0,9. Общий коэффициент капитализации дохода при 1 2% конечной отдачи будет:

выше 12 %.

35. Если прогнозируется повышение стоимости недвижимого объекта за время владения, то при капитализации доходов можно использовать:

??? ни одним из названных методов капитализация невозможна.

36. Если прогнозируется снижение стоимости недвижимого объекта а время владения, то при капитализации доходов от него необходимо использовать:

либо тот, либо другой метод в зависимости от характера потока текущих доходов;

37. Если известны коэффициент улучшений земельного участка, срок жизни находящихся на нем зданий и величина годового дохода, но неизвестны ни стоимость земли, ни стоимость участка, то определить текущую стоимость объекта в целом методом капитализации доходов:

можно с использованием как первого, так и второго способа учета возврата капитала.

38. Метод физического остатка – это:

метод определения текущей стоимости объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и находящихся на нем зданий;

39. Метод финансовой группы – это:

метод капитализации доходов от недвижимости, которая состоит из земельного участка и зданий при условии, что известен коэффициент улучшений;

40. Текущая стоимость одного и того же объекта недвижимости, рассчитанная разными способами капитализации доходов,

должна получаться:

2. больше при использовании равномерно-аннуитетного метода возмещения капитала;