Экономическая оценка моделей жилищной ипотеки
Совершенствование механизма ипотеки происходит в процессе модернизации действующих или разработки новых организационно-экономических моделей, адаптированных к современному состоянию экономики. Для экономической оценки новых моделей достаточно сравнить их основные показатели с аналогичными в действующих, но для этого сравнивая модели необходимо поставить в одинаковые условия. Достичь этого, используя показатели реальных ипотечных программ, невозможно, поэтому автором проведен экспериментальный расчет оценки новой модели с рефинансированием ипотечного кредита через муниципальный банк, совмещенной депозитарной и ссудно-сберегательной модели и модели с реализацией жилья в рассрочку в сравнении с базовой – депозитарной одноуровневой моделью.
Выбор базовой модели обусловлен тем, что она является аналогом наиболее перспективной двухуровневой модели с ипотечным банком и адаптированной к работе в условиях отсутствия вторичного рынка ипотечных кредитов.
В качестве сравниваемых показателей приняты размеры структурных составляющих инвестиционного фонда муниципальной программы строительства жилья на основе механизма ипотеки: средства клиентов, кредитные и бюджетные средства. Выбор этих показателей обоснован следующим:
1. Для обеспечения равных условий расчет можно провести на примере строительства и реализации одного объекта-представителя, например, секции панельного жилого дома.
2. Использование в расчете объекта-представителя дает возможность применить единые стоимостные показатели нового и собственного жилья, и одинаковый количественный и качественный состав клиентов, что предполагает одинаковый размер инвестиций для возведения объекта по ипотечной программе с различными моделями.
3. Применение разработанных автором методик расчета оптимальных параметров кредитования позволяет использовать в ипотечных программах с любыми моделями единые условия кредитования клиентов (процентная ставка, срок кредитования и нормативный размер кредита).
Таким образом, для рассматриваемых моделей размер инвестиций на строительство и приобретение жилья (сумма собственных средств клиентов и кредитов) будет единым, а размер его составляющих будет зависеть от особенности организационно-экономического механизма конкретной модели ипотеки.
Следует отметить, что основную финансовую нагрузку в ипотечной программе несет клиент и его доля в инвестиционном фонде составляет 70...80 проц. Учитывая, что стоимость собственного жилья идет в зачет стоимости нового, лимитирующим звеном будет размер денежных средств клиента и чем меньше их потребуется, тем привлекательнее будет модель для населения.
Другим лимитирующим звеном являются бюджетные средства, необходимые для дотации по компенсации разницы в процентных ставках банка и ипотечной программы.
Очевидно, что наиболее адаптированы к условиям регионов и их муниципальных образований будут те модели, в которых потребности в денежных средствах клиента и бюджетных ассигнований будет минимально.
Расчет размера инвестиционного фонда и его структурных составляющих проведен с использованием экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда по методике, разработанной в разделе 3.
В качестве лимитирующего принят блок строительства и реализации (БСР), производственной мощности которого достаточно для строительства по ипотечной программе только одной секции девятиэтажного панельного дома с квартирами типовой планировки, основные технико-экономические показатели которого приведены в табл. 5.1.
Поскольку БСР является лимитирующим, то он устанавливает предельные размеры некоторых параметров блоку «Клиентура» (БК), инвестиционно-кредитному блоку (ИКБ) и блоку управления (БУ).
Т а б л и ц а 5.1
Основные технико-экономические показатели секции девятиэтажного панельного жилого дома
| Наименование показателей | Ед. изм. | Количество |
| 1. Общая жилая площадь объекта | м2 | |
| 2. Стоимость 1 кв. м. общей жилой площади | тыс. руб. | |
| 3. Стоимость объекта | тыс. руб. | |
| 4. Количество квартир в т.ч. двухкомнатные трехкомнатные | ед. « « | |
| 5. Общая площадь квартиры: двухкомнатной трехкомнатной | м2 « « | |
| 6. Тип планировки квартир | - | типовая |
Так в блоке «Клиентура» (табл. 5.2) количество клиентов ограничено количеством квартир в строящемся доме, а количество комнат в собственной квартире должно быть на одну меньше, чем в приобретаемой.
Т а б л и ц а 5.2
Исходные данные для расчета по блоку «Клиентура»
| Наименование показателей | Ед. изм. | Количество |
| 1. Количество клиентов | чел. | |
| 2. Средний совокупный доход | тыс. руб. | 4,890 |
| 3. Минимально допустимый доход | тыс. руб. | 3,5 |
| 4. Площадь собственного жилья | м2 | |
| 5. Средняя стоимость 1 м2 собственного жилья | тыс. руб. | 5,294 |
| 6. Общая стоимость собственного жилья | тыс. руб. | 7718,4 |
Кредитные ресурсы ИКБ и бюджетные ресурсы БУ должны быть не менее, чем потребность в них для реализации ипотечной программы. Кроме этого ИКБ устанавливает параметры кредитования, приведенные в табл. 5.3.
Т а б л и ц а 5.3
Исходные данные для расчета по инвестиционно-кредитному блоку
| Наименование показателей | Ед. изм. | Количество |
| 1. Договорные кредитные ресурсы | тыс. руб. | |
| 2. Процентная ставка | проц. | |
| 3. Срок кредитования | лет | до 10 |
| 4. Краткосрочные кредитные ресурсы | тыс. | |
| 5. Процентная ставка | проц. | |
| 6. Срок кредитования | лет | до 3 |
Размер структурных составляющих в рассматриваемых моделях определен по собственному графику перераспределения ресурсов организационно-экономических моделей на момент реализации жилья БСР, а математические зависимости для их расчета – в табл. 5.4.
Следуя алгоритму расчета и используя формулы (24) и (25) определены условия кредитования в ипотечной программе, одинаковые для всех моделей:
- срок кредитования – 10 лет;
- процентная ставка – 7 проц.;
- разница в процентных ставках для дотации – 16.
При проведении расчетов учитывались экономические особенности механизма каждой модели, функционирующей в одинаковых условиях с другими.
Т а б л и ц а 5.4
Структура инвестиционного фонда и его математические зависимости для расчета
| Модель | Средства клиента | Кредитные средства | Бюджетные средства | |
| возвратные | невозвратные | |||
| депозитарная | Ссж+Сдс | mКн( ) | Кс(rб–ru)n | - |
| с реализацией жилья в рассрочку | Сдс=0,35Ссж | Ссж+ mКн | Ксrстрnстр | Ссж+mКurun |
| совмещенная ссудно-сберегательная | Ссж+Ссн+Сдс | Снж–Ск | Кс(rб–ru)n | - |
| с рефинансированием кредита | Ссж+Сдс | mКн | Кс(rб–ru–rкб)n | - |
В варианте модели с реализацией жилья в рассрочку средства клиентов используются для финансирования строительства, а также приобретения жилья. Поэтому первоначальный взнос в размере 35% от стоимости нового жилья используется как часть кредита на строительство жилья. Оставшаяся часть кредита в размере стоимости собственного жилья и суммы расчета платежей БУ берет в банке и передает строительной фирме.
Оплата процентов по строительному кредиту, взятому на 2 года, производится блоком управления, что и учтено при определении размера невозвратных бюджетных средств.
Возвратные бюджетные средства образуются за счет реализации собственного жилья клиентов и погашения рассрочки. В состав инвестиционного фонда включены средства, которые требуются на момент получения нового жилья блоком управления, т.е. денежные средства клиента, кредитные и невозвратные бюджетные средства.
В совмещенной ссудо-сберегательной модели клиентом производятся накопления дополнительных средств для приобретения жилья в течение 1 года под 10% годовых и ежемесячных отчислениях 20% от дохода. Начисления процентов производятся ежеквартально. Условно принято, что срочные накопления используются для пополнения недостатка имеющихся в распоряжении клиента денежных средств.
В модели с рефинансированием кредита муниципальный банк аккумулирует взносы клиентов по погашению кредита в течение 5 лет под 16% годовых. По окончании этого срока взносы клиентов перечисляются ИКБ, а накопления по процентам – в городской бюджет, тем самым снижая размер дотаций по компенсации разницы в процентных ставках. Результаты расчета размера инвестиционного фонда и структурных составляющих приведены в таблице 5.5.
Т а б л и ц а 5.5
Размер инвестиционного фонда и структура его составляющих в типовых моделях жилищных ипотек, тыс. руб.
| Модель | Средства клиентов | Кредитные средства | Бюджетные средства | Инвести-ционный фонд | |
| Невозвратные | Возвратные | ||||
| Депозитарная | - | ||||
| Ссудно-сберегательная | 11581,2 | 892,8 | 1428,48 | - | 13902,48 |
| Продажа жилья в рассрочку | 2946,6 | 9527,4 | 4382,6 | 10787,4 | 16856,6 |
| Модернизиро-ванная депозитарная | - |
Результаты экспериментального расчета показывают, что для муниципальных образований наиболее предпочтительной является модель с рефинансированием кредита через муниципальный банк. Эффективность модели повышается при увеличении срока, в течение которого отчисления клиентов на погашение кредита аккумулируются на накопительном счете муниципального банка. В депозитарной модели для участия в ипотечной программе клиент должен иметь денежные средства в размере 65 тыс. руб., в то время как в депозитарной совмещенной ссудо-сберегательной модели он должен иметь только 30 тыс., а недостающие 35 тыс. накопить в течение года, перечисляя ежемесячно по 700 руб. в систему стройнакоплений.
Дефицит бюджетных средств ограничивает общий размер дотаций по компенсации разницы в процентных ставках. Дотации можно снизить при использовании индивидуальных параметров кредитования участников программы, что позволяет полнее использовать инвестиционный потенциал состоятельной части клиентов. Нормирование размера кредита и доли выплат из дохода дает возможность состоятельным клиентам досрочно погасить кредит за счет более высокой абсолютной величины ежемесячных выплат. Оптимальное соотношение «r» и «n» обеспечивает одинаковый для всех клиентов размер выплат при погашении кредита и сокращает размер дотаций состоятельным клиентам.
Снижение дотаций определится как разница между размерами дотаций при минимальном совокупном семейном доходе и дотаций, рассчитанных по методике определения индивидуальных параметров кредитования клиентов.
На рис 5.1 представлена номограмма экономических показателей системы кредитования клиентов по индивидуальным параметрам, из которой можно определить размер и экономию дотаций, а также индивидуальную процентную ставку и срок кредитования в зависимости от дохода клиента.
Экономическая эффективность каждой из рассмотренных моделей может быть повышена при условии обязательной реализации собственного жилья клиента уполномоченным муниципальным органом.
Ограничение размера ипотечного кредита привело к тому, что клиент должен единовременно оплатить до 80 проц. стоимости новой квартиры, поэтому для покрытия части этих затрат он вынужден продавать свое собственное (приватизированное) жилье.
Реализация собственного жилья клиента может производиться:
- путем свободной продажи на вторичном рынке жилья;
- выкупом по рыночным ценам исполнительным органом ипотеки;
- выкупом по рыночным ценам муниципалитетом.
|
|
|
|
|
|
Рис. 5.1. Номограмма экономических показателей системы индивидуального кредитования клиентов
Если свободная продажа жилья не дает никаких экономических выгод муниципалитету, то выкуп вторичного жилья исполнительным органом ипотеки позволяет в дальнейшем реализовать его на условиях ипотечного кредитования путем привлечения новых клиентов.
Предложенное автором третье направление дает определенную экономию бюджетных средств, предназначенных для реализации муниципальных программ по расселению ветхого фонда, строительству бесплатного жилья по социальным программам, военнослужащим и т.п.
Разница в стоимости нового и вторичного жилья, составляющая в среднем 1200 рублей за кв. м., позволяет экономить часть бюджетных средств, достаточную для направления ее на дотации и развитие системы ипотечного кредитования жилищного строительства города. Кроме того, вторичное жилье ипотечной программы, как правило, расположено в районах города с развитой инфраструктурой (транспорт, магазины, социально-культурные и бытовые организации и предприятия), что делает его привлекательным для инвалидов, пенсионеров и многодетных семей.
Экономия бюджетных средств определится в размере:
Э = 
, (34)
где: Fсж – площадь собственного жилья клиентов;
С 
– стоимость 1 кв. метра нового жилья;
С 
– стоимость 1 кв. метра собственного жилья.
Эти средства можно считать возвратными и использовать для финансирования дотаций или пополнения оборотных средств ипотеки.