Задача 3. Расчет стоимости бизнеса в рамках сравнительного подхода

Анализ сделок на рынке позволил выделить пять предприятий, сходных по основным параметрам с объектом оценки, сделки с которыми произошли относительно недавно (табл. 8). Площадь объекта оценки – 1000 м².

Таблица 8 – Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов

Характеристика объекта	Объекты-аналоги
Цена продажи, тыс. руб.	65 000	56 000	50 000	70 000	57 000
Площадь объекта, м2
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	5 мес. назад	8 мес. назад	2 мес. назад	2 недели назад	12 мес. назад
Условие финансового расчета	Цена завышена на 250 тыс. руб.	Рыноч- ные	Цена занижена на 300 тыс. руб.	Рыноч-ные	Рыноч-ные
Местоположение	В черте города	В черте города	За чертой города	За чертой города	В черте города
Транспортная доступность	лучше	аналог	лучше	лучше	лучше
Инженерные коммуникации	хуже	хуже	хуже	аналог	хуже

По данным задачи требуется определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительного подхода.

Таблица 9 – Алгоритм корректировки базовых показателей для условий задачи 3

Характеристика объекта	Объекты-аналоги
Цена продажи, тыс. руб.	73000
Площадь объекта, м2
Динамика сделок на рынке	5 мес. назад	8 мес. назад	2 мес. назад	2 недели назад	12 мес. назад
Условия финансового расчета	Цена завышена на 800тыс. руб.	Рыночные	Цена занижена на 720 тыс. руб.	Рыночные	Рыночные
Местоположение	Данные корректировке не подлежат
Транспортная доступность	Данные корректировке не подлежат
Инженерные коммуникации	Данные корректировке не подлежат

Ход решения задачи:

1. Отбор предприятий-аналогов, сопоставимых с оцениваемым бизнесом. По условиям задачи были совершены сделки с пятью объектами, имеющими аналогичные характеристики с объектом оценки.

2. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта путем внесения поправок.

- Определение единиц сравнения. Цена продаж объектов-аналогов не может рассматриваться как единица сравнения, так как общая площадь этих объектов различается в достаточно широком диапазоне – 530-810 м². в качестве единицы сравнения выбирается цена продажи 1 м².

- Идентификация элементов сравнения. В соответствии с условиями задачи корректировку необходимо провести по следующим элементам сравнения: динамика сделок на рынке, условия финансового расчета, местоположение, транспортная доступность, инженерные коммуникации, соблюдая очередность первых двух элементов сравнения.

3. Расчет корректировок элементов сравнения. Расчет величин корректировок элементов сравнения:

- динамика сделок на рынке. Для сравнения выбираем пару объектов 4 и 5, чтобы проследить, насколько изменились цены на недвижимость за год: (84,279-69,197): 69,197´100%=21,79%. Следовательно, за месяц цена выросла на 1,81%, за 6 месяцев – на 1,81%. Затем цены аналогов корректируются путем их повышения на величину процентного увеличения стоимости единиц сравнения аналогов;

- условия финансового расчета. По 1-ому и 3-ему объектам-аналогам – нерыночные условия продажи. Проводим корректировку цен продаж 1м² по этим объектам для того, чтобы привести их цены к рыночным условиям. По 1-ому объекту цена завышена на 1000 тыс. руб., корректировка - «минус» 0,97 тыс. руб. (800:820). По 3-ему объекту цена занижена на 900 тыс. руб., корректировка- «плюс» 1,36 тыс. руб. (720:530);

- местоположение. Величина корректировки по данному элементу сравнения определяется из пары объектов-аналогов 1 и 4 – «плюс» 4,745 тыс. руб. (89,024-84,279), так как местоположение 3-ого объекта аналогично объекту оценки – за чертой города, а местоположение 1-ого объекта – отлично от оцениваемого объекта – в черте города;

- транспортная доступность. Величина корректировки по транспортной доступности определяется из пары сравниваемых объектов 1 и 2 – «минус» 9,024 тыс. руб. (89,024-80), т. к. транспортная доступность 2-ого объекта аналогична оцениваемому объекту, а объект 1 – лучше;

- инженерные коммуникации. Величина корректировки по инженерным коммуникациям определяется из пары сравниваемых объектов 3 и 4 – «плюс» 25,155 тыс. руб. (109,434 – 84,279), так как инженерные коммуникации объекта 4 аналогичны оцениваемому объекту, а объекта 3 – хуже.

Расчет стоимости единицы сравнения объекта оценки в рамках сравнительного подхода путем корректировки цен объектов-аналогов по выделенным параметрам представлен в таблице 10.

Таблица 10 – Расчет стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Параметры объекта	Объект оценки	Объекты-аналоги
Цена продажи, тыс. руб.		73000
Площадь объекта, м2
Цена за 1м2, тыс. руб.		89,024	80,00	109,434	84,279	69,197
Динамика сделок на рынке		5 мес. назад	8 мес. назад	2 мес. назад	2недели назад	12 мес. назад
Корректировка, %				+1,81		+21,79
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		87,872	80,935	84,279	84,279	84,279
Условия финансового расчета	Цена завышена на 1000 тыс. руб.	Рыноч-ные	Цена занижена на 900 тыс. руб.	Рыноч- ные	Рыноч- ные	Рыноч-ные
Корректировка, тыс. руб.		-0,97			+1,36
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		87,872	79,843	84,279	84,279	84,279
Местоположение		В черте города	В черте города	За чертой города	За чертой города	В черте города
Корректировка, тыс. руб.		+4,745	+4,745		+4,745
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	81,952	84,279м	84,728	84,279
Транспортная доступность		лучше	аналог	лучше	лучше	лучше
Корректировка, тыс. руб.		-9,411	- 9,411		- 9,411
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	84,279	84,279	84,279	84,279
Инженерные коммуникации		хуже	хуже	хуже	аналог	хуже
Корректировка, тыс. руб.					+ 25,933
Скорректированная цена 1м2, тыс. руб.		84,279	84,279	84,279	84,279	84,279

4. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта. Как видим, скорректированная стоимость единицы сравнения объектов-аналогов 83,158 тыс. руб. Соответственно, стоимость оцениваемого бизнеса рассчитывается по формуле:

где - скорректированная средняя цена единицы сравнения предприятий-аналогов.

Таким образом, цена бизнеса, рассчитанная методом сравнительного подхода, составляет 84 279 тыс. руб.