III. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества

3.1.Остаточная продуктивность земельного участка.Любой вид пред­принимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления и земли. Каждый используемый фактор производства должен оплачиваться вновь про­изведенной стоимостью, создаваемой данной деятельностью.

Земля недвижима, а труд, капитал и управление «привязаны» к ней. Вначале оплачиваются три «привязанных» фактора производства, а за­тем собственник земли из остатка прибыли получает ренту (либо налог на землю, либо арендную плату). Таким образом, земля имеет «остаточ­ную стоимость», т. е. компенсируется тогда, когда есть остаток дохода после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

3.2.Вклад— это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стои­мость предприятия или чистая прибыль, полученная от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к дей­ствующим факторам производства. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на большую величину, чем связанные с ними затраты, а некоторые уменьшают. Например, новая покраска дома снаружи улучшает внешний вид, а если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

3.3.Возрастающая или уменьшающаяся отдача.По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но меньшими темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

3.4.Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия.

3.5. Оптимальный размер (масштаб) предприятия (бизнеса). Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры — будь то само предприятие, его отдельные производства либо участок земли, на котором находится предприятие.

3.6.Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности.Имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.

3.7. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на эффективную дату оценки, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости актива. Данный принцип — синтез всех трех групп рассмотренных выше принципов.

6. Учёт риска при оценке стоимости предприятия.
Риск – это возможность потерь или получения дополнительного дохода в условиях осуществления предпринимательской деятельности.

При оценке стоимости бизнеса анализ факторов риска направлен на то, чтобы установить возможное негативное или позитивное их влияние на эту стоимость. Как правило при оценке рассматриваются как оптимистические, так и пессимистические прогнозы, которые строятся на прогнозных оценках изменения факторов риска. Чем шире разброс ожидаемых будущих доходов вокруг средней оценки, тем рискованнее инвестиции. Чем выше риск , тем меньше рыночная стоимость предприятия.

Основными видами риска являются:

- риск осуществления деятельности в конкретной стране (страновой риск). Оценка экономической и политической стабильности страны;

- риск размерности. Чем больше предприятие, тем больше у него возможностей для развития бизнеса;

- риск диверсификации, связанный с наличием спроса на рынке на предлагаемые предприятием товары, работы, услуги;

- финансовый риск, относящийся к инвестированию новых (инно­вационных) товаров, работ, услуг;

- профессиональный риск — риск, оценивающий профессиональную подготовку менеджмента предприятия.

Большинство заказов на оценку связаны с анализом закрытых компаний, владельцы которых не диверсифицируют свои акции в той же мере, что и владельцы открытых компаний. Поэтому при оценке закрытых компаний наряду с анализом систематического риска должны учитываться и факторы несистематического риска. К ним относятся отраслевые риски и риски инвестирования в конкретную компанию.

Основные факторы макроэкономического риска:

• темпы экономического развития страны;

• изменение ставок процента;

• изменение обменного курса валют;

• уровень политической стабильности.

Уровень инфляции формирует инфляционный риск— это риск непрогнозируемого изменения тем­пов роста цен. Инвестор стремится получить доход, покрывающий инф­ляционное изменение цен. Высокая или непрогнозируемая инфляция может свести к нулю ожидаемые результаты производственной дея­тельности, обеспечивает перераспределение доходов в экономике и повышает предпринимательский риск. Результатом является зани­жение реальной стоимости имущества предприятия.

В процессе оценки сопоставляются ретроспективные, текущие и прогнозируемые данные. Стоимость имущества предприятия, полу­ченная в различные годы, может сравниваться только в том случае, если стоимость денежной единицы не меняется. Однако практически изменение стоимости денежной единицы происходит каждый год (как правило, в сторону повышения).

Уровень инфляции чаще всего измеряется индексом потребительских цен или ВВП-дефлятором: соотношение цены в текущем и предшествующем году.

Инфляционный рост цен обусловливает необходимость учета номиналь-ных и реальных величин:

- реальная величина – это соотношение номинальной величины и индекса цен.

Дефлятор — коэффициент, общий показатель темпов инфляции. Представляет собой индекс потребительских цен для пересчета в неизменные цены, подсчитываемый как среднее изменение стоимости продаж набора самых различных товаров, произведенных в экономике.

В процессе оценки кроме абсолютных величин рассчитываются и относительные, например ставка дисконта, которая может быть как номинальной, так и реальной. В случае, если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15%, рекомендуется пересчет проводить с применением формулы Фишера:

где R_r — реальная ставка дисконта; R_n — номинальная ставка дисконта;

i — индекс инфляции.

Риск, связанный с изменением темпов экономического развития.Цикличность рыночной экономики определяет необходимость учитывать при расчетах общее состояние экономического развития и ожидаемые темпы экономического роста на ближайшую перспективу.

Риск, связанный с изменением величины ставки процента.Движение процентной ставки является реакцией на проводимые меры макроэкономического регулирования и может приводить как к стимулирова-нию инвестиционной активности, так и сдерживать увеличение совокупных расходов в экономике. В процессе оценки факторы систематического и несистематического риска взвешиваются при расчете ставок дисконта, коэффициента капитализации, рыночных мультипликаторов и т. д. В качестве безрисковой ставки в этих расчетах, как правило, принимаются ставки дохода по государственным долгосрочным ценным .бумагам.

Риск, связанный с изменением валютного курса.Изменение валютного курса неточно отражает колебания розничных цен в стране, в то же время инфляционная корректировка финансовой информа­ции в процессе оценки, как правило, проводится по колебаниям курса наиболее стабильной валюты.

Политический риск— это угроза активам, вызванная политическими событиями. Факторы политического риска определяются, как пра­вило, на основе экспертных оценок, проводимых крупными фирмами или аналитическими агентствами.

Основная причина возникновения риска — это неопределенность (непредсказуемость) экономических показателей, параметров как самой производственной системы, так и параметров внешней среды. Эта не­определенность может быть вызвана двумя причинами:

1) стохастический (случайный) характер параметров производственной системы и внешней среды (объективная неопределенность);

2) отсутствие информации о возможном изменении этих параметров, даже если эти параметры не имеют ярко выраженного стохасти­ческого характера (субъективная неопределенность).

При этом для лица, принимающего решение в данный момент, совершенно неважно, какая из причин вызывает неопределенность, если сте­пень неопределенности за счет получения дополнительной ин­формации снизить нельзя.

В существующей практике применяются четыре основных способа снижения риска в деятельности производственной системы:

• распределение риска между всеми участниками проекта, т. е. передача части риска другим исполнителям, например, через договор;

• страхование деятельности, т. е. передача риска страховой компании;

• резервирование средств на покрытие непредвиденных расходов и потерь (самострахование);

• диверсификация деятельности.

Каждый из этих методов снижения риска имеет определенную цену. Передача части риска партнерам по проекту подразумевает передачу им соответствующей доли прибыли от реализации проекта, передача риска страховой компании сопровождается выплатой стра-совых взносов.

При резервировании части средств на покрытие непредвиденных расходов и потерь происходит некоторое «замораживание» этих средств, так как они должны храниться или в денежной форме, или в форме высоколиквидных активов. Подобные активы отличаются низкой до­ходностью, что и является платой за резервирование.

Диверсификация деятельности компании снижает риск только в том случае, когда изменения конъюнктуры и других факторов внешней среды приводят к росту доходности одних видов деятельности при снижении доходности других видов. При этом средняя доходность компании остается на постоянном, относительно невысоком уровне. То есть диверсификация является своеобразной формой резервирова­ния, при которой резервируется рентабельность фирмы. Кроме того, диверсификация требует дополнительных затрат на управление суще­ственно различающимися видами деятельности.

Для измерения риска и его оценки используется математический аппарат теорий вероятностей. Рассматривая экономические парамет­ры как случайные величины, обычно используют их следующие ха­рактеристики:

XI — значение случайной величины;

Р_{ — вероятность появления случайной величины;

X— среднее значение случайной величины и ее математическое ожидание М-;

И² — дисперсия, т. е. средневзвешенный квадрат отклонения слу­чайной величины от ее среднего значения;

5 — стандартное (среднеквадратичное) отклонение, т. е. положи­тельный квадратный корень из дисперсии;

V — коэффициент вариации, т. е. отношение среднеквадратичного отклонения к среднему значению случайной величины;

у =/(х) закон распределения вероятности изучаемой случайной ве­личины.

Наиболее распространена точка зрения, согласно которой мерой риска коммерческого (финансового) решения или операции следует считать среднеквадратичное отклонение (положительный квадратный корень из дисперсии) значения показателя эффективности этого ре­шения или операции. Действительно, поскольку риск обусловлен не­детерминированностью исхода решения (операции), то чем меньше разброс (дисперсия) результата решения, тем более он предсказуем, т. е. меньше риск. Если вариация (дисперсия) результата равна нулю, риск полностью отсутствует.

Чаще всего показателем эффективности финансового решения слу­жит прибыль. Для иллюстрации влияния риска на результаты дея­тельности фирмы рассмотрим классическую задачу выбора одного из двух вариантов инвестиций в условиях риска¹.

7. Процесс оценки и его этапы.
Стадия 1. Определение проблемыимеет этапы:

1 -идентификация предприятия - указывается его полное исокращенное название, организационно-правовая форма, место его регистрации, местоположение, отрасль производства, основные виды выпус­каемой продукции и пр.;

2 -выявление предмета оценки - вид имущественных прав, который оценивается: права на предприятие, права на материальные активы предприятия, права на акционерный капитал акционерного общества, доля участника в уставном капитале предприятия, права на пакет акций предприятия или какой-либо иной интерес.

3 - определение даты оценки, или момента времени, на который выполняется оценка, например, дата продажи предприятия, дата его осмотра, дата судебного разбирательства, связанная с разделением имущественного комплекса, и другие случаи.

4 -формулировка целей и функций оценки, что определяет выбор методики проведения оценки. Например, методы, используемые для оценки пред­приятия в целях налогообложения, могут значительно отличаться от тех, которые применяются в целях его ликвидации.

5 -определение вида стоимости,

6 - ознакомление Заказчика с ограничительными условиями.

Стадия 2. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценкусостоит из этапов: предварительный осмотр предприятия и знакомство с его администрацией, определение исходной информации и источников информации, определение состава группы экспертов-оценщиков, составление задания на оценку и календарного плана, подготовка и подписание договора на оценку.