Методы определения стоимости улучшений в затратном подходе

Методы определения полной восстановительной стоимости улучшений:

· Метод количественного анализа (встречаются иные названия: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);

· Метод разбивки по компонентам (другое название – метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);

· Метод сравнительной единицы (иногда называется методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);

· Метод индексирования затрат.

Метод количественного анализа (обследования).

Считается, что погрешность метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Дает более точный результат восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

Информационным обеспечением метода служат:

· данные проектной организации;

· сметы типовых проектов и пр.

Метод разбивки по компонентам.

Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1).

Метод допускает следующие варианты:

· Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

· Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

· Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

Информационной базой оценки служат:

· укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и подотраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);

· УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.

Метод сравнительной единицы.

Полагают, что погрешность метода составляет 15-20%. Метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв.м жилой площади; 1 куб.м строительного объема).

Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и объектом оценки:

· физические параметры;

· наличие легко монтируемого оборудования;

· условия финансирования и пр.

Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности:

· УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства);

· УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости);

· КО-ИНВЕСТ.

Метод оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу.

Алгоритм определения полной восстановительная стоимость включает мультипликативный расчет исходя из стоимости единицы сравнения (1 кв.м 1 куб.м ) типового сооружения с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например: Соо = Сед Sо Кп Кф Км Кв Кпп Кндс, Сед - стоимость 1 кв.м (1 куб.м) типового сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения; Кф - коэффициент, учитывающий выявленные различия между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам; Км - коэффициент корректировки на местоположение; Кв - коэффициент изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки; Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать НДС).

Критериями выбора типового объекта (аналог) служат:

· единое функциональное назначение;

· близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· сопоставимость хронологического возраста.

Индексирование затрат.

В основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.