Принципы оценки собственности, основанные на представлениях продавца (производителя)

Эта группа включает в себя следующие принципы: полезность, замещение, ожидание.

Полезность. Собственность обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической или потребительской функции, например, для работы промышленного предприятия, выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею.

Итак, полезность – это способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

В случаях с приносящей доход собственностью удовлетворение потребностей пользователя в конечном счете может быть выражено в виде потока доходов.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость собственности, приносящей доход, определяется ожидаемой прибылью, а также размером средств от перепродажи. Однако, ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве неподалеку от нее нового аэропорта или автострады.

Ожидание – это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Принципы оценки собственности, связанные с рыночной средой.

-внешних изменений основан на том, что стоимость предприятия, его имущества зависит от состояния внешней среду, степени политической и экономической стабильности в стране.

-спроса и предложения основан на определении стоимости объекта соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости.стоимость будет увеличиваться с возрастанием спроса и предложения.

-экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

-соответствия, регрессии, прогрессии. Принцип соответствия, согласно которому предприятия, которые не соответствуют требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т. д., скорее всего, будут оценены ниже среднего.

Временная оценка денежных потоков и будущая стоимость единицы. Правило “72”х и “69”.

Для анализа разновременных денежных потоков, обоснования инвестиционных вложений, определения стоимости недвижимости и бизнеса, а также для выполнения ряда других операций применяют элементы финансовой математики.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду, называется временной оценкой денежных потоков. В основе временной оценки лежат шесть функций сложного процента (сложный процент – это процент, начисляемый на основную сумму долга и невыплаченные ранее проценты, начисленные за предыдущий период).

1. Сложный процент (будущая стоимость единицы).

2. Дисконтирование (текущая стоимость единицы).

3. Текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость единичного аннуитета).

4. Периодический взнос в погашение кредита (взнос за амортизацию денежной единицы).

5. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период).

6. Периодический взнос на накопление фонда (фактор фонда возмещения).

При работе с различными денежными потоками доходов используют финансовые калькуляторы. При их отсутствии для упрощения расчётов применяют таблицы сложных процентов, или таблицы Эллвуда.

Рассмотрим перечисленные выше функции сложного процента.

1. Сложный процент позволяет определить будущую стоимость при заданном периоде, процентной ставке и текущем взносе. Расчёт будущей стоимости представляет собой зависимость между первоначальным вкладом, процентной ставкой и периодом накопления

2. Дисконтирование позволяет рассчитать настоящую (приведённую) стоимость при заданном периоде, процентной ставке и конкретной сумме в будущем.

3. Текущая стоимость аннуитета даёт возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равновеликих поступлений при известном числе периодов и процентной ставке. (Аннуитет – серия равновеликих платежей, отстоящих друг от друга на один равновеликий промежуток времени).

Различают обычный аннуитет, когда платежи осуществляются в конце каждого периода, и авансовый (причитающийся) аннуитет, когда платеж производится в начале каждого периода.

4. Периодический взнос в погашение кредита позволяет вычислить величину аннуитета при заданной текущей стоимости аннуитета, процентной ставке и периоде

5. Будущая стоимость аннуитета позволяет определить будущую стоимость периодических равновеликих взносов при заданной величине аннуитета (РМТ), процентной ставке и периоде.

6. Периодический взнос на накопление фонда позволяет рассчитать величину равновеликих взносов при заданной будущей стоимости, процентной ставке и периоде:

Правило 72 - это удобный прием, используемый в финансах для быстрой оценки времени, за которое удвоится капитал, вложенный под определенные проценты, а также при определении годовых процентов, необходимых для удвоения капитала за определенное количество лет. Правило гласит: произведение годового процента на число лет, необходимое для удвоения первоначальной суммы, примерно равно 72.