Определение рыночной стоимости земельного участка затратным подходом
Определение рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом
Выбор объектов аналогов
В качестве объектов-аналогов были взяты земельные участки, расположенные в Орехово-Зуевском районе, где и объект-оценки, аналогичного оцениваемому Объекту. Также, внимание уделялось тому, чтобы у оцениваемого Объекта и аналогов не было различий, на которые было бы трудно рассчитать и внести корректировку.
Все выбранные аналоги предлагались на открытом рынке недвижимости для коммерческого использования.
На момент проведения оценки на рынке недвижимости предлагался ряд аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным ценообразующим параметрам, т.е. экономическим, материальным и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах и их основных ценообразующих параметрах проанализированы мною и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже.
Исходные данные об объектах аналогах
| № п/п | Параметры сравнения Источники информации | Объект оценки | Аналоги | ||
| А1 | А2 | А3 | |||
| http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki | http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki | Рекламно-информационный еженедель-ник «Городской квартал» (газета) | |||
| Функциональное использование | Поселений (ИЖС) | Поселений (ИЖС) | Поселений (ИЖС) | Поселений (ИЖС) | |
| Условия финансирования | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | |
| Местоположение | Московская область г. Орехово-Зуево ул. Мадонская | Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.1 Южный проезд | Московская область, р-н Орехово-Зуевский д. Федорово | Московская область, р-н Орехово-Зуевоский, д. Трусово | |
| Расстояние от МКАД, км | |||||
| Время продажи | Май 2014 | Апрель 2013 | Май 2013 | Май 2013 | |
| Площадь земельного участка, м2 | |||||
| Коммуникации | По границе | По границе | По границе | Внутри территории | |
| Наличие забора, улучшений | Нет | Деревянный забор | Деревянный забор | Нет | |
| Цены продажи |
| № п/п | Параметры сравнения Источники информации | Объект оценки | Аналоги | |
| А4 | А5 | |||
| http://www.avito.ru/orehovo-zuevo/zemelnye_ uchastki | Рекламно-информационный еженедельник «Колотушка» (газета) | |||
| Функциональное использование | Поселений (ИЖС) | Поселений (ИЖС) | Поселений (ИЖС) | |
| Условия финансирования | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | |
| Местоположение | Московская область, г. Орехово-Зуево. ул. Мадонская | Московская область ,г Орехово-Зуево, д. Малая Дубна | Московская область, г.Орехово-Зуево ,д.Ионово | |
| Расстояние от МКАД, км | ||||
| Время продажи | Май 2014 | Май 2013 | Март 2013 | |
| Площадь земельного участка, м2 | ||||
| Коммуникации | По границе | По границе | Внутри территории | |
| Наличие забора, улучшений | Нет | Деревянный хоз. блок | Деревянный забор | |
| Цены продажи |
Корректировка цен аналога
В ходе аналога в цену продажи были внесены корректировки, связанные с различиями, существующими сравниваемыми объектами и оцениваемой недвижимостью.
Отрицательные поправки вносились в случае, если по данному показателю сравниваемый объект превосходит оцениваемый.
Положительные поправки вносились, если по данному показателю сравниваемый объект уступает оцениваемому.
Корректировки (поправки) - прибавляемые или вычитаемые суммы, выражающие различия между сопоставимым и оцениваемым объектами. Используются в методе прямого сравнительно анализа продаж.
В основе расчета и внесения поправок лежит субъективное мнение эксперта.
| № п/п | Вносимые корректировки | Объект оценки | Аналоги | |||
| А1 | А2 | А3 | ||||
| Цена предложения, руб. | ||||||
| Условия финансирования | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | Безналичный расчет , собственные средства | ||
| Корректировка на условия финансирования | - | - | - | |||
| Откорректированная цена | ||||||
| Местоположение | Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Мадонская | Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.1 Южный проезд | Московская область, р-н Орехово-Зуевский д. Федорово | Московская область, р-н Орехово-Зуевоский, д. Трусово | ||
| Корректировка на местоположение | - | +70000 | +35000 | |||
| Откорректированная цена | ||||||
| Время продажи | Май 2014 | Апрель 2014 | Май 2014 | Май 2014 | ||
| В данном сегменте цен цены растут на 20% в год | ||||||
| Корректировка на время продажи, % | +6000 | +6000 | +6000 | |||
| Откорректированная цена | ||||||
| Площадь земельного участка, м2 | ||||||
| Корректировка на площадь земельного участка | +108000 | -12000 | - | |||
| Откорректирован ная цена | ||||||
| Коммуникации | По границе | По границе | По границе | Внутри территории | ||
| Корректировка на коммуникации | - | - | -120000 | |||
| Откорректированная цена | ||||||
| Территория ограждена | Нет | Да | Да | Нет | ||
| Корректировка на ограждение | -60000 | -60000 | – | |||
| Откорректированная цена | ||||||
| № п/п | Вносимые корректировки | Объект оценки | Аналоги | ||
| А4 | А5 | ||||
| Цена предложения, руб. | |||||
| Местоположение | Московская область, г.Орехово-Зуево, ул.Северная | Московская область ,г Орехово-Зуево, д. Малая Дубна | Московская область, г.Орехово-Зуево ,д.Ионово | ||
| Корректировка на местоположение | +10000 | +10000 | |||
| Откорректированная цена | |||||
| Время продажи | Май 2014 | Май 2013 | Март 2013 | ||
| В данном сегменте цен цены растут на 20% в год | |||||
| Корректировка на время продажи, % | +6000 | +6000 | |||
| Откорректированная цена | |||||
| Площадь земельного участка, м2 | |||||
| Корректировка на площадь земельного участка | +12000 | -228000 | |||
| Откорректирован ная цена | |||||
| Коммуникации | По границе | По границе | Внутри территории | ||
| Корректировка на коммуникации | - | -120000 | |||
| Откорректированная цена | |||||
| Территория ограждена | Нет | Да | Да | ||
| Корректировка на ограждение | -60000 | -60000 | |||
| Откорректированная цена | |||||
Усредненная стоимость объекта недвижимости (1404000+1214000+886000+1468000+708000) / 5 = 1136000 (рублей)