Каковы последствия нарушения п. 1 ст. 558 ГК, т.е. неуказания в договоре продажи жилого помещения всех лиц, имеющих право пользования им, с описанием таких прав?
Пункт 1 ст. 558 ГК не отнесешь к числу находок законодателя. Модель, по которой судами интерпретируются содержащиеся в нем нормы, вполне понятна: если продавец при заключении договора продажи жилой недвижимости утаил сведения о лицах, имеющих право жить в ней, мало того, что данные права сохранят свою силу, так еще и договор продажи недвижимости надо будет считать незаключенным (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденный постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006)*(43); определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 06.12.2006 N 33-3841/06*(44); постановление президиума Ярославского областного суда от 20.10.2005 N 44-г-133). Чьи интересы защищаются с помощью подобного регулирования, не вполне понятно, но это вопрос к законодателю, а не к правоприменителю.
Продажа предприятия (ст. 559-566)
Допускается ли отчуждение всех (или практически всех) активов лица, используемых для ведения предпринимательской деятельности, в иных формах, нежели продажа предприятия?
Человеку, не знакомому с соответствующей арбитражной практикой, сама постановка данного вопроса может показаться несколько странной. Однако, увы, позиция о том, что продажа предприятия (урегулированная § 8 гл. 30 ГК) - императивно единственно допустимая форма отчуждения всех активов лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, весьма популярна на практике (см. постановления Президиума ВАС РФ от 30.01.2002 N 6245/01, ФАС ВВО от 15.04.2002 N А28-6327/01-271/19, А28-6328/01-272/19, А28-6329/01-273/19, А28-6330/01-274/19, А28-6331/01-275/19, А28-6332/01-276/19, А28-6333/01-277/19, А28-6335/01-279/19, ФАС ВСО от 30.06.2006 N А10-4432/05-Ф02-3055,3056,3530/06-С2, ФАС СКО от 14.12.1999 N Ф08-2754/99, от 21.03.2005 N Ф08-505/05).
Социально-политический подтекст всех вышеперечисленных постановлений более чем очевиден. В соответствующих спорах речь шла о так называемом выводе активов в противоречии с интересами акционеров и (или) кредиторов юридических лиц - их собственников. Разумеется, подобные деяния не назовешь благородными - более того, в определенных случаях они уголовно наказуемы. Нас же больше всего интересует вопрос о том, насколько рассматриваемая логика арбитражных судов соответствует российскому гражданскому праву?
Увы, никаких предпосылок для ее появления ни в ГК, ни в корпоративном, ни в ином специальном законодательстве не усматривается. Договор продажи предприятия - лишь одна из многих правовых форм, предлагаемых законом участникам оборота. Нигде в законодательстве не обнаруживается указаний на обязательность ее применения в определенных случаях. Также нет и нормы, императивно связывающей активы и пассивы предприятия. При соблюдении прочих условий любое лицо может как продать все свои активы отдельно от долгов, так и перевести все свои долги, сохранив активы. Не случайно сами нормы § 8 гл. 30 ГК требуют индивидуализировать состав предприятия и прямо допускают сохранение отдельных активов и пассивов в собственности продавца (см., например, ст. 561 ГК).
И дело не только в том, что предлагаемый арбитражными судами подход противоречит закону. Проблема состоит в его ограничительном характере - подобное толкование ГК сужает свободу участников оборота. Например, совершенно непонятно, почему хозяйствующий субъект не может продать все свои активы по рыночной стоимости отдельно от долгов, чтобы погасить последние. Что до борьбы с недобросовестными участниками оборота, использующими гражданские права в преступных целях, то давно известно, что наиболее эффективен в этой борьбе инструментарий не гражданско-, а уголовно-правовой.
В заключение отметим, что на практике в качестве основного критерия, позволяющего исключить квалификацию отчуждения активов в качестве продажи предприятия, используется оценка способности лица продолжать свою деятельность после соответствующей сделки (см., например, постановление ФАС ЦО от 18.11.2004 N А68-34/ГП-1-03).