Понятие рынка недвижимости. Его сегментация.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложений капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Иными словами – рынок недвижимости – это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Сегментация рынка недвижимости в целом соответствует классификации недвижимости.

Традиционно следует классифицировать рынок недвижимости фасетным методом.

Таблица 3 – Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Признак классификации	Виды рынков недвижимости
Вид объекта (товара)	Земельный Зданий Сооружений Предприятий Помещений Иных объектов
Географический фактор	Местный Городской Региональный Национальный Мировой
Функциональное назначение	Производственных зданий Жилищный Непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Рынок существующих объектов Незавершенного строительства Нового строительства
Тип участников	Рынок индивидуальных продавцов и покупателей Промежуточных продавцов Муниципальных образований Коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи Аренда Ипотеки Вещных прав
Отраслевая Принадлежность	Промышленных объектов С/х объектов Общественных зданий
Форма собственности	Государственная Муниципальная Частная
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный Организованный и неорганизованный Биржевой и внебиржевой Традиционный и компьютеризованный

Первичный рынок формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот. Все последующие сделки проходят на вторичном рынке, где происходит передача прав от одного владельца или собственника другому.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав участников.Неорганизованный рынок - не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества или специальными уполномоченными организациями.

Рынок складских помещений. Дифференцируется по их оборудованию на:

- складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением;

- современно оборудованные ангары, подвальные;

- подвальные и полуподвальные помещения;

- первые этажи различных зданий;

- другие помещения.

Рынок незавершенного строительства. Образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается на принципе взаимовыгодности – соглашения о процентном распределении построенных площадей между инвестором и собственником.

В зависимости от прав на недвижимость, которые являются объектом сделки купли-продажи, рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды.

На рынке купли-продажи передается полное право собственности, включающее правораспоряжение. На рынке аренды передается частичный набор прав, исключающий правораспоряжение.

Каждый из сегментов рынка развивается самостоятельно, так как существуют различия в законодательной и нормативной базах, ликвидности и специфических характеристиках отдельных рынков недвижимости, в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.