Успешные 10%, и почему остальные терпят неудачу

Серым ноябрьским вечером 1988-го года шестеро энтузиастов, мечтающих о создании экологической общины, погрузились в пикап и направились из Северной Калифорнии в Орегон.

Изначально группа предполагала найти и получить в доверительное управление будущей общины несколько домов в районе Залива Сан-Франциско и участок земли в сельской местности – на расстоянии, позволяющем ежедневные поездки на работу. Но тут случайно они узнали об одном участке размером 87 акров²¹ с протекающим ручьем и 25 постройками, расположенном в сельской глубинке Орегона. Еще в 1970-е годы он попал в распоряжение Федеральной налоговой службы (IRS) за долги по налогам в размере 1,7 миллионов долларов.

Это бывшее владение одной из христианских общин включало в себя просторную столовую, кухню, 12 небольших летних домиков, два общежития, вмещающих до 125 человек, прачечную и садовые пристройки, большую мастерскую, комплекс под офис и учебные классы, а также частично завершённый четырёхквартирный коттедж. Если не принимать во внимание налоговую задолженность, это была просто мечта организатора общины – сельскохозяйственные земли со множеством уже готовых построек. А значит, нужно было отправляться и смотреть.

Десятью часами позже они вылезли из тесной машины наружу, под холодный дождь и занялись изучением местности. «Картина поистине вгоняла в депрессию», - вспоминает Дайанн Броз. То, что когда-то было аккуратным и ухоженным газоном, ныне походило на непроходимые джунгли с травой по плечо.

Бывший огород зарос чертополохом высотой футов восемь. На месте сорока пяти акров когда-то великолепного леса открывалось голое поле с пнями и зарослями ежевики: деревья были полностью вырублены членами общины и проданы для оплаты долгов.

Пробираясь сквозь стены мокрой травы, друзья осмотрели некоторые из построек. Семь лет они простояли в запустении, и почти у всех были выбитые стёкла, прогнившие крыши и провисшие ступени. За скрипучими дверями помещений открывались холодные, заплесневевшие стены комнат, груды обломков и мусора. Внутри повсюду стоял тяжёлый запах гнили. Когда бывшие владельцы поняли, что налоговая служба всерьёз грозит им лишением прав на землю, они вынесли из зданий всё возможное: мебель, ковровые покрытия, сантехнику, печи, вешалки, вентиляционные и осветительные приборы. Они выкопали оросительные трубки для полива газона и выкрутили все до единой лампочки. В поисках источников воды посетители лавировали между мусорными кучами, грудами разбитых стёкол и мертвых птиц, но напрасно – водопроводные трубы давно лопнули от морозов.

Проблема была не только в плачевном состоянии имущества. Даже в таком виде оно оценивалось не меньше, чем в полмиллиона долларов. Кроме того, решением местных властей статус земли был возвращен из категории «для совместного проживания многих семей» в категорию «не более 5 семей»²². И, вполне возможно, что недвижимость
------------------------------------------

²¹ Акр равен примерно 0.4 Га. – прим. перев.

²² Буквально: «не более пяти неродственных совершеннолетних граждан» (no more than five unrelated adults). Подробнее о нормах американского земельного зонирования рассказывается в главе 11. – прим.перев.

по-прежнему была обременена огромным долгом Федеральной налоговой службе. Продрогшими, вымокшими и разочарованными покидали землю энтузиасты. Всем было очевидно, что план провалился.

Всем, кроме двух участников, для которых тот день оказался судьбоносным. Дайанн Броз, бывший работник центра по организации конференций, разглядела великолепную землю с приветливыми лугами и группой величественных деревьев, которым удалось сохраниться, прекрасный потенциал для садового хозяйства, а также все необходимые постройки – идеальное место для общины и центра по проведению семинаров и конференций.

Кеннет Махаффи, предприниматель, занимающийся скупкой, реконструкцией и сдачей в аренду старых домов, увидел замечательный образец недвижимости, проблемную, но интересную возможность для вложения средств, а также идеальный ландшафт для поселения. Дайанн хорошо умела общаться с людьми, имела большой интерес и полезный опыт для создания общины. У Кеннета были знания специалиста в области недвижимости и финансов. Оба были людьми активными и предприимчивыми, привыкшими добиваться результата.

В течение шести месяцев они оформили землю. Сегодня на этом месте находится Образовательный Центр Лост Вэлли (Lost Valley, «Затерянная Долина») - процветающая община с 29 жителями (22 взрослых и 7 детей), с ухоженными, отремонтированными постройками, налаженным огородным хозяйством, лесовосстановительным проектом и посадками дугласовой пихты и широколиственных пород, а также энергично работающим, успешным конференц-центром.

ЛОСТ ВЭЛЛИ: БОЕВАЯ ИСТОРИЯ ОДНОЙ ГРУППЫ.

Первым серьезным испытанием для Дайанн и Кеннета было найти того, кто все-таки распоряжался земельным участком, и с кем можно было бы поговорить о цене. Был ли он по-прежнему в ведении Налоговой службы? Если с момента наложения ареста уже прошло семь лет, истек ли срок давности по налоговым требованиям? После множества хлопот и проволочек, Дайанн и Кеннет все-таки сумели сделать заявку на покупку участка через местную юридическую фирму, представлявшую неизвестного владельца, причем им было сказано, чтобы они ни в коем случае не обращались напрямую в Налоговую Службу.

Несколько лет назад имущество оценивалось в 557 тысяч долларов, а перед тем, как там был вырублен лес, - в 750 тысяч. Сумма земельного налога за последние годы оказалась равной 50 тысячам, но Дайанн и Кеннет полагали, что ее можно будет уменьшить. За прошедшее время много кто интересовался покупкой участка, и один из потенциальных покупателей предложил за него несколько месяцев назад 250 тысяч долларов, однако теперь он уже не был уверен, что сможет заплатить эту сумму.

Оценив навскидку шансы на успех, возможные хвосты с налогами, вероятные проблемы с изменением категории землепользования и плачевное состояние имущества, Кеннет рискнул и сделал заявку о готовности купить участок за 80 000.

В течение следующих трех месяцев от представителей собственника не было никаких вестей. Письма и запросы уходили в никуда, и то там, то здесь Дайанн и Кеннет получали противоречивые сведения о том, кто же все-таки в действительности контролирует землю. В конце концов, они решили обратиться напрямую в Налоговую службу, и там, в итоге, выяснили, что по документам новым собственником имущества является юридическая фирма из Сиэтла, которая отсудила его у Налоговой службы от лица прежних владельцев. Друзья позвонили в эту фирму и услышали в ответ, что те ничего не знают об их заявке. Через день, впрочем, из фирмы перезвонили и сказали: «Если вы увеличите сумму до 90 000 долларов, мы оформим сделку за три недели».

Вместе с расходами на услуги юристов и на оформление, участок обходился в сумму около 100 000 долларов. Кеннет собрал деньги при помощи друзей, оформив трёхмесячные займы под 8-10 процентов. В своем предложении о покупке он поставил условие, чтобы налоговый долг в 1,7 миллиона, оставшийся с предыдущего собственника, был аннулирован. 7-летний срок с момента ареста имущества прошел, и Налоговая служба должна была решить, продолжать ли взыскание долга в судебном порядке или же списать его. К счастью, было решено списать.

Кеннет и Дайанн учредили некоммерческую образовательную организацию «Лост Вэлли Центр» со льготным налоговым статусом по статье 501(с)3²³. В апреле 1989 были оформлены права на участок. Хотя юридически собственником стал Кеннет, вновь учрежденная организация гордо вступила во владение 87 акров поросшей бурьяном и чертополохом земли и двух дюжин полуразрушенных зданий²⁴. Хотя на недвижимости по прежнему висел 50-тысячный долг по земельному налогу, и не был ясен вопрос с категорией земельного зонирования, друзья удачно получили землю, которая, при других обстоятельствах, обошлась бы в полмиллиона. Через несколько месяцев Кеннет заложил одно из принадлежащих ему зданий и выплатил свои трехмесячные займы. После этого он одолжил новорожденному образовательному центру 100 тысяч долларов для ремонта и реставрации имущества.

Как и многие другие основатели общин, Кеннет и Дайанн столкнулись с проблемой земельного зонирования. У предыдущих хозяев участка было разрешение на плотное (многосемейное) заселение, однако окружной департамент землеустройства и градостроительства решил, что это разрешение утратило силу из-за слишком большого разрыва во времени между деятельностью предыдущего и нынешнего землепользователя. Это означало, что земля возвращалась под обычные окружные нормы, согласно которым на участке может проживать не более 5 семей (не более 5 неродственных совершеннолетних граждан), несмотря на то, что это были 87 акров с 25 постройками. И хотя Лост Вэлли, в конце концов, удалось вернуть прежнее разрешение на многосемейное заселение, покупка земли без учета категории зонирования была, надо сказать, весьма рискованным предприятием. Вообще же, тем, кто желает войти в число «успешных десяти процентов», желательно разрешить вопросы зонирования до покупки земли.

Двумя месяцами позже, в июне, Дайанн, Кеннет и еще пятеро добровольцев, пожелавших стать пионерами новой общины, переехали на землю, чтобы с энтузиазмом взяться за дело. В первый же месяц они выгребли из всех зданий кучи мусора, отремонтировали водопровод, привели в порядок территорию и засадили четверть акра огородными культурами. К августу они открыли деревообрабатывающую мастерскую и деловые офисы организации Лост Вэлли Центр, отремонтировали жилые постройки, четырёхквартирный коттедж, столовую и пять учебных классов. Следуя совету быть как

------------------------------------------------------

²³ В налоговом кодексе США (Internal Revenue Code, IRS Code) предусмотрено несколько льготных режимов налогообложения для разнообразных некоммерческих организаций – образовательных, религиозных, ассоциаций домовладельцев и пр. Эти режимы закреплены в соответствующих статьях, и ссылки на эти статьи обычно используются на практике для краткого обозначения вида некоммерческой организации. – прим. перев.

²⁴ Насколько можно судить, в американской практике довольно часты случаи, когда некоммерческая организация не является формальным собственником своей недвижимости и берет ее в аренду у другого лица. Это связано с требованием закона о том, чтобы правление некоммерческой организации с льготным налогообложением не было «имущественно заинтересовано» и не извлекало прибыли из ее работы (в противном случае, т.е. если организация будет получать имущественную выгоду, она может лишиться налоговых льгот). Подробнее об этом рассказывается в главах 15-16. – прим. перев.

можно более активными и открытыми в плане информирования окружающих о своих
намерениях и будущей деятельности, они выпустили брошюру о своем центре для отдыха и конференций и расклеили свои визитки у местных магазинов и на досках объявлений. Они искали поводы, чтобы познакомиться и пообщаться с местными жителями, приходили на местные вечеринки и волейбольные матчи, а также радушно зазывали соседей к себе в гости на дни открытых дверей. В сентябре к ним присоединились ещё несколько пионеров-поселенцев, вместе с которыми они обновили несколько домиков, открыли свое кафе, обеспечили спальные комнаты матрасами, одеялами и бельём, а также закупили недорогую подержанную мебель для всех помещений. В октябре они провели свою первую конференцию.

Следующей задачей было обосновать местным властям, почему долг по земельному налогу в 50 тысяч долларов должен быть сокращен. Основатели Лост Вэлли обратили внимание на то, что, в соответствии с окружным законодательством, поскольку и они, и предыдущие хозяева являются некоммерческими организациями со льготным налогообложением по статье 501(с), они не должны нести ответственность за промежуток времени между роспуском предыдущей общины и покупкой земли их группой. Администрация округа согласилась, и в январе 1990 года налоговый долг был сокращён до 10 тысяч. Власти округа также великодушно решили, что деятельность Лост Вэлли подпадает под налоговые льготы по их собственному законодательству и поэтому Центр освобождается от уплаты земельного налога и налогов на имущество на все время, пока он осуществляет соответствующую общественно-полезную деятельность²⁵.

В течение четырёх первых месяцев 1990-го поселенцы Лост Вэлли и их добровольные помощники занимались разбивкой садов и приступили к проекту восстановления леса, посадив 1000 деревьев в своём питомнике, а также 800 саженцев дугласовой пихты и других деревьев на месте вырубки. Вместе с федеральными агентствами они участвовали в развитии программы по восстановлению водосборов, разработали программы туров «По древним лесам» (Ancient Forest Tour programs), начали исследовательскую работу в области сельского хозяйства и несколько образовательных проектов. Они провели первые практические курсы по пермакультуре и запустили двухмесячный образовательный курс по

----------------------------------------------

²⁵ У читателя может возникнуть вопрос: каким образом вышло так, что христианская община – предыдущий собственник земли, будучи некоммерческой организацией со льготным налогообложением, умудрилась «заработать» налоговый долг в 1,7 миллиона долларов, втрое больше стоимости их земли. Вот что пишет об этом Диана Кристиан:

Христианский Молодежный Центр Возрождения Шайло (Shiloh Youth Revival Center), которому принадлежал участок, доставшийся потом Лост Вэлли, обратился в Налоговую службу за получением льготного статуса. При этом в заявлении они указали свои цели и характер деятельности, которой намеревались заниматься. Однако впоследствии, получив льготное налогообложение, Центр нарушил свои обязательства, начав заниматься деятельностью, противоречащей его юридическому статусу. Он начал брать заказы на лесорубочные работы и при этом конкурировать с другими местными лесопромышленными компаниями, систематически выигрывая аукционы за счет предложения сделать работу за самую низкую оплату. И лесорубы в других компаниях оказывались без заказов. Причина, по которой Центр Шайло мог позволить себе предлагать самую низкую цену, была проста: во-первых, община очень мало платила (если платила вообще) своим воспитанникам, а во-вторых, она не платила подоходного налога.

Согласно американскому законодательству, освобожденная от налогов некоммерческая организация не вправе использовать свой льготный статус для конкуренции с другими, коммерческими организациями. Подобная деятельность является основанием для лишения организации этого статуса, что и произошло. Когда местные лесопромышленные компании заявили о деятельности Центра в Налоговую службу, та не только аннулировала решение о присуждении им льготного статуса, но и потребовала выплатить налоги за весь истекший период (т.е. за много лет), что и вылилось в кругленькую сумму в 1 700 000 долларов. После этого община пыталась нанять юристов для того, чтобы оспорить это решение, и спилила весь свой лес для оплаты их услуг, однако это не помогло. Организация обанкротилась, и ее имущество досталось Налоговой службе и юристам. – прим. перев.

экологии. Они продолжали ремонтные работы – чистили и заменяли ковры, устанавливали противопожарную систему, обновили ещё один домик. Они переделали небольшие постройки в хозяйственные помещения и молодёжную гостиницу, и теперь уже могли принимать гостей на более длительный постой. Так начинался путь общины Лост Вэлли.

СЕКРЕТ УСПЕХА И ПРИЧИНЫ НЕУДАЧ

С начала 1990-х я всерьез начала интересоваться вопросом о том, что же приводит формирующееся экопоселение или общину к успеху. Работая издателем вестника о создающихся альтернативных сообществах, а позже редактором журнала «Комьюнитис» (Communities), я брала интервью у десятков людей, вовлечённых в процесс формирования общин и проектов экопоселений, а также у основателей уже действующих общин. Мне хотелось знать, что работает, а что – нет, и как действовать, чтобы заново не изобретать велосипед.

Я пришла к выводу, что, вне зависимости от степени энтузиазма и грандиозности планов основателей, в жизнь воплощается²⁶ не более одного из десяти проектов новых поселений²⁷. Остальные девяносто процентов кончают ничем. Иногда это происходит из-за того, что не хватает денег или не удается найти подходящую землю, но в большинстве случаев по причине конфликтов. Обычно – конфликтов, сопровождаемых разочарованием в идее. А иногда – не только разочарованием, но и судебными тяжбами.

Что же происходит не так? Казалось бы, люди начинали создавать жизнь на основе идеалов дружбы, доброй воли, сотрудничества, честности в принятии решений. Чего же они не учли?

УСПЕШНЫЕ ДЕСЯТЬ ПРОЦЕНТОВ

История Лост Вэлли иллюстрирует главные этапы формирования новой общины или экопоселения – создание инициативной группы людей с конкретным образом и целью поселения, выбор соответствующей юридической структуры, поиск и приобретение земли, изыскание способа финансирования, переезд и обустройство (реконструкция старой недвижимости или освоение чистого поля). Сюда же входит формирование внутриобщинной экономики и, при необходимости, рефинансирование и выплата первоначальных займов.

(Поскольку экопоселения являются одной из форм альтернативных сообществ, в дальнейшем я буду использовать термин «альтернативное сообщество» или «община» по отношению и к экопоселениям, наравне с другими формами сообществ).

Каждой из описанных в этой книге общин предстояло совершить подобные шаги и примерно в том же порядке. Большинство из семи основателей общины Круг Сеятелей (Sowing Circle), создавшей Оксидентальский Центр Экологии и Искусства (Occidental Arts and Ecology Center) на севере Калифорнии уже являлись хорошими друзьями и соседями, когда в 1995 году они учредили товарищество (позже реорганизованное в общество с ограниченной ответственностью) для совместной покупки земли и некоммерческую корпорацию по 501(с)3 – для управления создаваемым ими образовательным центром.

---------------------------------------

²⁶ В оригинале «get built» - букв. «оказываются построены». Т.е. речь, видимо, идет о том, что группа приобрела землю, построилась на ней, переехала жить в поселение и не распалась в первые же годы. – прим. перев.

²⁷ Эта цифра несколько выше для живых жилищных сообществ (кохаузинг). По данным редактора журнала «Кохаузинг» (Cohousing) Стеллса Тэрни, примерно 25% сформировавшихся групп воплощают свой проект на практике. – прим. авт.

После тщательно изучения рынка недвижимости они нашли 80-акровый участок, с уже готовыми жилыми и общественными постройками, стоимостью в миллион долларов. Они купили его в рассрочку за 850 тысяч долларов, сложив собственные сбережения, взяв взаймы у своих родственников, друзей, коллег и оформив ипотечный кредит. В течение восьми месяцев они заселились, сделали необходимый ремонт, открыли свой центр по проведению конференций, а через пять лет расплатились с большей частью кредитов, так что у них остался лишь один частный заем.

В 1998 году десятки веб-пользователей со всей страны отозвались на распространенный в интернете призыв об организации коммуны²⁸ в сельской глубинке Новой Англии²⁹. После года обсуждения всех деталей проекта путем переписки по электронной почте и личных встреч инициативная группа будущего поселения Мидоуданс (Meadowdance) подобрала идеально отвечающей их требованиям загородный участок в штате Вермонт – 165 акров земли за 250 тысяч долларов. Шестеро членов группы, готовых к реализации проекта, зарегистрировали товарищество с ограниченной ответственностью³⁰ и с помощью займов собрали большую часть необходимой суммы. Они потратили год на то, чтобы добиться, от округа разрешения на строительство своего большого многофункционального общественного здания, однако, истратив 20000 долларов на бумаги и экспертизы, так его не получили. Тогда они купили дом в небольшом городке того же штата и начали здесь свой совместный бизнес по тестированию программного обеспечения, а также издательскую и типографскую деятельность. В 2002 году, после того как дела пошли на лад, они возобновили поиски земли в сельской местности.

Каждый из приведённых примеров относится к тем самым «десяти процентам» успешно формирующихся общин. Мы расскажем о них подробнее в следующих главах.

Но что же происходит с остальными девяноста процентами – теми, что распадаются в начале пути?

ПОЧЕМУ 90 ПРОЦЕНТОВ ТЕРПЯТ НЕУДАЧУ

В начале 90-х годов одна женщина, назовём её Шэрон, решила основать духовную общину, которую я назову здесь «Свет благодати», и купила для этого землю. Поначалу всё выглядело многообещающе. Шэрон необыкновенно быстро получила утверждение плана на групповую застройку участка. Она регулярно встречалась с группой друзей и единомышленников, желающих вступить в будущую общину. Однако по истечении 18 месяцев первоначальная группа, а за ней и вторая, распадается с обидами и разочарованиями. Шэрон отчаянно борется с нехваткой средств, проблемами освоения территории и межличностными разногласиями в коллективе. Спустя два года она призналась, что она прекратила попытки создать поселение и охладела к самой идее общины в принципе – настолько, что ей даже противно слышать это слово.

О чём же эта основательница не задумалась заранее?

---------------------------------

²⁸ коммуна (commune, income-sharing community) – община, в которой все или большая часть имущества является общим, участники работают сообща и как правило поровну делят заработанный доход. – прим. перев.

²⁹ Северо-восток США. – прим. перев.

³⁰ Смысл английского «Limited Liability Partnership» отличается от значения русского «ТОО». Если русское ТОО является просто более старым названием ООО (до принятия ГК РФ 1995 г), то американское LLP представляет собой простое товарищество (Partnership), участниками которого являются общества с ограниченной ответственностью (Limited Liability Companies, LLCs) – прим. перев.

• О том, сколько денег понадобится потратить на освоение земли и создание инфраструктуры, прежде чем она сможет передать права на индивидуальные участки каждому вступающему члену. У Шэрон не было предварительной бюджетной сметы, и она понятия не имела, в какую сумму ей обернётся выполнение всех градостроительных норм и требований к составлению генерального плана, дорогам, коммунальной инфраструктуре и т.д.

• О том, сколько будет в конечном итоге стоить индивидуальный участок, и о том, что она не должна поощрять напрасные надежды у тех, кто никогда не сможет себе позволить его выкупить. Шэрон знала, что некоторые люди в группе будут не в состоянии оплатить свою долю, но продолжала полагаться на «авось», думая, что все «как-нибудь разрешится само собой».

• О том, чтобы защитить всё частное финансирование с помощью адекватной финансово-юридической документации. Шэрон считала, что для того, чтобы привлечь людей к финансовому участию в ее проекте, достаточно красивого описания ее духовного образа будущей общины. Ей и в голову не пришло составить бизнес-план, финансовую смету, или иным способом показать потенциальным инвесторам, когда и каким образом они смогли бы вернуть вложенные деньги.

• О том, что с самого начала ей стоило бы донести до каждого, что она является не только носителем образа общины, но и выполняет функции землеустроителя³¹. Шэрон никогда не думала о себе как о «землеустроителе» и не использовала этого слова, несмотря на факт, что именно она финансировала проект и несла ответственность за освоение земли.

• О том, что ей следовало бы сказать людям о своём намерении полностью возместить личные расходы по покупке земли и созданию инфраструктуры, а также получить прибыль, компенсирующую вложенные ею силы, время и предпринимательский риск. Шэрон не мыслила такими понятиями как «предпринимательский риск», хотя рисковала фактически. Когда участники как первой, так и второй группы формирующейся общины, в конце концов, подняли проблему финансирования и начали задавать прямые вопросы, это ее обидело. Но члены группы были обижены не меньше, узнав, что Шэрон собиралась получить прибыль. Можно долго обсуждать все «за» и «против» идеи зарабатывания на земле общины, но суть в том, что Шэрон изначально не объяснила людям, каковы её намерения.

• О том, что опять-таки с самого начала необходимо было объяснить всем, что как ответственный землеустроитель (застройщик) она будет самостоятельно принимать все решения по вопросам землеустройства. И снова можно спорить, хорошо или плохо, когда один человек принимает решения и берет ответственность за весь финансовый риск при создании поселения – но Шэрон стоило прояснить этот вопрос.

• О том, что необходимы четкие критерии и процедуры для определения того, кто является членом группы, а кто – нет, и по каким вопросам решения принимает группа, а по каким – Шэрон самостоятельно.

• О том, что консенсус (единогласие) является неподходящим методом принятия решений для группы, у которой нет единого общего образа и общей цели, в которой, к тому же, один является землевладельцем, а остальные не рискуют финансово; где нет чёткого разграничения между участниками, имеющими право решающего голоса при принятии общих решений, и теми, кто просто присутствует на собраниях. Фактически, группа вообще практиковала не консенсус, а, скорее, некое достаточно туманное представление о нем.

-----------------------------------

³¹ (англ. developer) т.е. организует межевание земли, оформление документов, создание инфраструктуры и т.п. – прим. перев.