Метод капитализации земельной ренты
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
· расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
· определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
· расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.
Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
Vзу = ЧОД /R ; R = ЧОДа /Va
ЧОДа – рентный доход аналога (может быть величина годовой арендной платы за земельный участок);
Va – продажная цена аналога
ЧОД – рентный доход объекта;
R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам или кумулятивным построением (он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала).
АП =Аб • Кд • Кр • S
Где АП –величина годовой арендной платы за земельный участок;
Аб –базовая ставка арендной платы за 1 м²;
Кд –коэффициент вида деятельности арендатора;
Кр –коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;
S –площадь земельного участка.
Так как в настоящее время отсутствует практика коммерческого использования земельных участков путем сдачи их в аренду[1], представляется затруднительным, использовать метод капитализации земельной ренты на современном этапе развития земельных отношений.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.
Метод остатка
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДон);
3) расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
ЧОДу = Vу · Rу,
ЧОДу -чистый операционный доход , приходящийся на задания и сооружения (улучшения);
Vу– стоимость зданий и сооружений;
Rу – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.
4) расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
ЧОДзу = ЧОДон - ЧОДу
5) расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Vзу = ЧОДзу / Rзу
Rзу -коэффициент капитализации для земли.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
1) расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка (ВСу);
2) расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (ЧОДон);
3) расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени (Vон);
4) расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Vзу = Vон – Bcу