Как соотносятся положения ст. 552 ГК с положениями Земельного кодекса РФ?

Данный фрагмент мы бы хотели посвятить п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"*(40). Напомним, что согласно ЗК основная масса физических и юридических лиц утратили возможность владеть земельными участками на праве постоянного пользования - теперь такое право может принадлежать лишь специально упомянутым в ЗК субъектам. Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 24.07.2007) юридические лица, указанные в этом пункте, должны "переоформить" свое право постоянного пользования в собственность (путем выкупа участка) или в аренду (путем заключения соответствующего договора) до 1 января 2010 г. (по некоторым категориям объектов - до 1 января 2013 г.).

Соответственно, возник вопрос о применении норм ст. 552 ГК к ситуациям отчуждения зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, принадлежащих продавцам на праве постоянного пользования. Как соотносятся названные нормы, закрепляющие тождество прав прежнего и нового собственника здания, с ограничениями в отношении права постоянного пользования, введенными ЗК? Пленум ВАС РФ в указанном выше разъяснении ответил следующее: "Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ". Не подвергая сомнению данный вывод, отметим лишь, что ключевой практический вопрос состоит, наверное, не в праве покупателя здания совершить указанные действия, а в том, есть ли у него обязанность по их совершению незамедлительно по приобретению права собственности на здание (и в этом случае переход права постоянного пользования не подлежит государственной регистрации) или же на него распространяется общая норма о необходимости надлежащего оформления землепользования в указанный выше срок (и тогда соответствующий переход должен быть зарегистрирован)? Неопределенность, содержащаяся в приведенном разъяснении Пленума ВАС РФ, не снимает проблему противоположных подходов к данному вопросу, существующих у кассационных судов. Часть из них высказываются в пользу допустимости перехода права постоянного пользования (см. постановления ФАС МО N от 13.06.2006 КГ-А41/4995-06, ФАС ЦО от 19.01.2005 N А35-4456/04-С18, от 13.04.2005 N А62-5880/04, от 21.06.2006 N А08-13755/05-13), часть - против таковой (см. постановления ФАС СКО N от 13.12.2006 Ф08-6360/06, от 12.10.2006 N Ф08-5095/06). Первый подход видится несомненно более логичным и соответствующим духу ЗК, в котором единственный обязательный срок на переоформление землепользования - это срок, предусмотренный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Наконец, отметим, что согласно практике судов общей юрисдикции граждане, приобретающие в собственность постройки, расположенные на участках, принадлежащих продавцам на праве бессрочного пользования, приобретают именно указанное право на землю, занятую недвижимостью и необходимую для ее использования (см. решение Московского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 07.02.2006 N 2-364/06; определение Верховного суда Чувашской Республики от 23.01.2006 N 33-80-2006).

С какого момента происходит переход прав на земельный участок в соответствии со ст. 552 ГК? Влияет ли на такой переход переоформление договора аренды с собственником земельного участка?

Пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 снимает все сомнения относительно поставленных вопросов: право пользования земельным участком, занятым зданием (сооружением, строением) и необходимым для его использования, на тех же условиях, которые существовали для продавца, возникает у покупателя автоматически, независимо от переоформления договора аренды, с момента перехода к покупателю права собственности на проданную недвижимость. Этот вывод в полной мере соответствует ГК и поддерживается судами кассационной инстанции (см. постановления ФАС ЦО от 23.04.2004 N А14-5674-03/157, N А14-5679-03/162/22). Стоит обратить внимание на то, что в случае с арендой с упомянутого момента, наряду с переходом прав, происходит также и переход обязанностей по договору, в том числе по уплате арендных платежей.

Права на какой именно земельный участок переходят к покупателю здания (строения, сооружения) в случае, если продавец такового пользовался земельным участком, большим, нежели занятый зданием (строением, сооружением) и необходимый для его использования?

Ответ на поставленный вопрос вполне очевиден из ст. 552 ГК. Независимо от того, какой площадью земли пользовался продавец, покупатель, при отсутствии иных указаний в договоре, может претендовать лишь на ту землю, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования*(41). Этот вывод однозначно поддерживается арбитражными судами (см. п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61)*(42), постановления ФАС ЗСО от 08.02.2005 N Ф04-46/2005(8120-А75-20), от 21.08.2007 N Ф04-4746/2007(36300-А81-32)).

Необходимо ли в договоре купли-продажи здания (строения, сооружения) индивидуализировать не только продаваемый объект недвижимости, но и земельный участок, на котором он расположен, а также право на таковой?

Можно только радоваться тому обстоятельству, что арбитражные суды не допускают расширительного толкования норм ст. 554 ГК об индивидуализации предмета договора продажи недвижимости и абсолютно последовательно отвечают на поставленный вопрос отрицательно (см. постановления ФАС СКО от 04.05.2006 N Ф08-1865/06, ФАС УО от 02.05.2007 N Ф09-3071/07-С6, от 11.01.2006 N Ф09-4338/05-С6).

Является ли препятствием для перехода к покупателю прав на земельный участок в соответствии со ст. 552 ГК то обстоятельство, что произошедшие аналогичным образом предыдущие переходы прав в установленном порядке зарегистрированы не были?

Отрицательный ответ, который дает на поставленный вопрос ФАС СЗО (см. постановление от 26.07.2006 N А56-47067/2005), в некотором смысле следует из самой ст. 552 ГК. Коль скоро здание не является самовольной постройкой (в противном случае сделка по его продаже ничтожна), вся система норм российского гражданского и земельного законодательства предполагает неизбежное урегулирование и надлежащее оформление земельных отношений, независимо от упущений предыдущих владельцев недвижимости. И цель здесь очень проста - появление юридически "висящих" в воздухе объектов недвижимости для оборота ничего, кроме неприятностей, не сулит.