Физические характеристики.

Учитываются отличия в:- размерах;- конструктивных элементах;- качестве материалов;- износе;- внешнем виде;- состоянии благоустройства;- функциональных возможностях;- эстетических характеристиках.

Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого элемента различия. При этом величина корректировки не всегда может быть равна стоимости какой-либо детали отличия, так как не каждый типичный покупатель готов платить за изменение архитектурной детали.

Классификация вводимых поправок основана на разных способах расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и объектом аналогом.

Процентные поправки вносятся путём умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К процентным относятся: поправки на местоположение, износ, время продаж.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, автостоянок и т.д.).

Методы внесения поправок:

1 методы, основанные на анализе парных продаж;

2 экспертные методы расчёта и внесения поправок;

3 статистические методы.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевают продажу двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра, например местоположения, наличием которого объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы. Основу составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы. Пользуются при проведении анализа большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Техника внесения корректировок. Согласование скорректированных цен.

Правила внесения корректировок

1. Внесение корректировок осуществляется применением каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

2. Процентные корректировки всегда вносятся первыми.

3. Следом за процентами, вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения.

4. Если поправки на условия финансирования или право собственности рассчитаны как абсолютно денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.

Это заключительный этап сравнительного подхода.

Согласование – это не усреднение полученных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.

При согласовании следует учитывать следующее основное правило: «Чем меньше количество и величина корректировок внесённых в цену конкретного объекта сравнения, тем больший вес имеет данная продажа в процессе формирования стоимости оцениваемого объекта».

При наличии обширной информации о большом количестве похожих продаж и небольшом различии величин скорректированных цен применяются статистические методы.

Обычно анализируются четыре показателя:

1) Среднее арифметическое значение скорректированных цен;

2) Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду;

3) Медиана – середина ранжированного числового ряда;

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога.

При назначении весового коэффициента можно применить теорию нечётких множеств, в частности метод анализа иерархий (расстановки приоритетов).