Освоение земли и создание устойчивых поселений. 4 страница
(1) он должен быть достаточно небольшим, чтобы новичкам была посильна его выплата наряду со вступительным взносом и расходами на строительство дома;
(2) он должен отражать реальную стоимость земли с учетом сделанных вложений в общую инфраструктуру;
(3) он должен быть достаточно велик, чтобы создать общине достаточный источник годового дохода для покрытия периодических платежей за землю и расходов на содержание инфраструктуры, а также давать дополнительный доход для постепенной выплаты частных займов Фонда земельных паёв и строительства всех запланированных в поселении дорог, мостов и строений.
При расчете этой суммы основатели исходили из запланированной численности населения (150 взрослых членов) и его потребности в земле для продовольственного самообеспечения, что дало от 55 до 66 участков по четверть акра. Вступительный взнос изначально был установлен в размере 1000 долларов и за прошедшие годы возрос до 4000. По мере освоения земли изначальный арендный взнос также вырос с 10000 долларов в 1995 до 17000 в 2002.
Позже организаторы добавили такую форму, как уменьшенный (компактный) участок, равный одной восьмой акра116, за цену в 60% от полного размера, а также планируют несколько участков с высокоплотной застройкой, где один дом на несколько квартир будет иметь общий двор, и одна квартира будет стоить половину от обычного арендного взноса. Когда все отведенные под застройку и заселение участки будут розданы, и поселение полностью наполнится жителями, средства на содержание инфраструктуры и развитие будут формироваться за счет ежемесячных взносов жителей, от ежегодных платежей за краткосрочную аренду участков для ведения предпринимательской деятельности, а также от доходов от мероприятий и услуг для внешних потребителей. (См. Таблицу 7).
---------------------------
115 Примерно 10 соток.- прим. перев.
116 т.е. 5 соток. – прим. перев.
ТРУДОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА.
Еще один источник благосостояния для экономики общины – это общественно-полезный труд ее членов, потребность в котором может устанавливаться на еженедельной, ежемесячной или ежегодной основе. Содержание общественных работ может варьироваться от строительства, обслуживания и ремонта до уборки общественных помещений, ведения бухгалтерии, разнообразных дел с документами, ведения переписки. Если община выращивает свои собственные продукты и проводит общие трапезы, то трудовые поручения могут включать работу в саду и огороде, поездки за покупками, приготовление пищи и мытье посуды. Если жители поселения работают на одном или нескольких общих предприятиях, то трудовые обязательства также включают и этот труд.
Для эффективной организации труда община должна вести трудовой бюджет точно так же, как она ведет финансовый. Важность этого шага легко понять, как только вы осознаете, что навыки, время и энергия ваших людей эквивалентны деньгам, и что для того, чтобы община выжила, от каждого из вас требуются определенные затраты труда. Сколько труда на общественных поручениях будет требоваться от каждого из членов в неделю (в месяц, в год или в первые 10 лет), и на что вы его направите, зависит от числа и характера стоящих перед вами задач (строительство дорог, реконструкция зданий, создание и ведение бухгалтерии или веб-сайта и т.д)., от того сколько времени, по вашим расчетам, потребуется на их выполнение, от числа членов, от сроков, к которым вы планируете закончить эти дела. Если вы не составите трудовой бюджет и не будете вести учет общим делам, у вас постоянно будет возникать соблазн добавлять новые дела и проекты и уговаривать людей срочно взяться за них, между тем, как вы будете отчаянно недоумевать, почему в общине вот уже несколько лет стоят шесть начатых построек, и они до сих пор не заведены под крышу.
Как и любой аспект экономики альтернативного поселения, системы общественного труда могут быть очень различными, в зависимости от того, осваивает ли группа землю с нуля или нет, как быстро она намеревается достичь своих целей, от масштабов общей инфраструктуры и объемов общего бизнеса или некоммерческой деятельности, от числа членов, на плечи которых ложится вся эта работа. Группы, которые совместно готовят пищу и едят за общим столом, обычно имеют больший объем общественного труда, чем те, в которых каждая семья имеет собственную кухню. Среди тех общин, что мы рассматриваем, количество общественных работ варьируется от менее одного часа в неделю до 10 часов в неделю. Большинство общин включают время, потраченное на собрания, в состав трудовых обязательств их членов. В Лост Вэлли, к примеру, четыре из десяти требуемых в неделю часов приходятся на общие собрания или заседания рабочих групп и комитетов.
Как и в большинстве альтернативных поселений, основатели Этхэвен затратили огромное количество труда на формирование своей системы финансов и управления, а также на создание физической инфраструктуры. И, естественно, им хотелось найти способ, позволяющий уравновесить их вклад со вкладами вновь вступающих членов. Поэтому в конце 1990-х они придумали систему, согласно которой все члены поселения должны вложить, по крайней мере, 1500 часов общественного труда в первые 10 лет своего членства, что примерно соответствует вкладу основателей. Хотя в пересчете на одну неделю это составляет около 3 часов, члены Этхэвен могут распределить эти часы любым удобным им образом в течение 10 лет, разве что общее число часов в год не должно быть меньше 50. Они также могут выплатить свои часы в денежном эквиваленте из расчета 7 долларов за час.
В Щедром Рассвете также есть трудовые обязательства, но нет требования конкретного количества часов работы в неделю. Жители общины проводят каждые несколько месяцев собрание по трудовым вопросам, на котором отчитываются друг перед другом о том, что было сделано с прошлого собрания, и планируют новые дела. На собрании может быть отмечено, что одни члены делают больше общественной работы, чем другие, и кому-то могут быть поручены дополнительные задания. Количество труда определяется текущей потребностью; одно время это в среднем составляло 10-12 часов на человека в неделю.
И в Этхэвен, и в Дансинг Рэббит имеются свои собственные внутренние валютно-расчетные системы и валютные единицы («Часы» (Hours) в Дансинг Рэббит и «Прыжки» (Leaps) в Этхэвен) для обмена товарами и услугами внутри поселения, а также для учета трудовых обязательств членов общины. Обе системы основаны на оценке одного часа рабочего времени в 7 долларов.
Члены Мидоуданс пришли к выводу, что их общественные дела включают настолько разнообразные виды деятельности, что не могут быть измерены в затраченном времени, как к примеру, принятие на себя ответственности за определенный аспект жизни общины или осуществление контроля за ходом выполнения работы другими членами. И поэтому они создали такую единицу учета трудовых обязательств, как «Пункт Ответственности» (Responsibility Point, RP). Хотя часто в RP измеряется наблюдательная или контрольная деятельность, которая не обязательно занимает конкретное время, тем не менее, для расчетов «стоимости» разных работ было принято соотношение 1 RP ≈ 15 минут. Община распределяет трудовые обязательства из расчета 180 RP в неделю на члена (что эквивалентно 45 расчетным часам), из которых в среднем 16,5 часов приходятся на общий бизнес и 28,5 на деятельность, не связанную с общим бизнесом. Последняя включает в себя обслуживание инфраструктуры, поездки за покупками, приготовление пищи, уборку, уход за детьми и их обучение, починку компьютеров, управленческую деятельность – оформление документов, оплату счетов и налогов, страхование, ведение переписки, участие в общих собраниях и рабочих группах (по поиску земли, распределению работ, финансам и т.д)..
Трудовая система Круга Сеятелей также основана не на часах рабочего времени, а на требовании выполнения определенных задач течение конкретных периодов времени (хотя в среднем это составляет 7-10 часов в неделю). К примеру, при наличии десяти действующих членов (в общине, где питание является совместным), каждый отвечает за приготовление пищи раз в две недели и за мытье посуды раз в неделю с помощью одного из волонтеров117. Каждый из членов и волонтеров должен выполнять определенную текущую работу по общему хозяйству в соответствии с «Колесом дежурства», и каждая из этих работ занимает от трех до шести часов в месяц. Каждые два месяца «Колесо дежурства» поворачивается, и каждый получает новую сферу ответственности. Каждый из членов также принимает участие в двухчасовых общих собраниях раз в неделю, в 3-4-часовых сессиях психонастройки и обратной связи раз в два месяца, и раз в несколько месяцев – в собраниях по планированию и субботниках, занимающих по полдня. Помимо этого, каждый из членов ответственен за определенную «рабочую сферу» (например, обслуживание заповедника; финансовые вопросы; планировка и застройка; ремонт и обслуживание помещений и т.д)., а двое других являются в этой области его помощниками. Таким образом, каждый член общины вовлечен в ту или иную сферу деятельности на пользу общины. Каждая из этих «рабочих сфер» требует в месяц в среднем от нескольких часов до нескольких дней рабочего времени, в зависимости от конкретных обстоятельств, сезона и того, сколько энергии сам ответственный член хочет посвятить общему делу. (См. Таблицу 7).
-------------------------------------
117 Волонтер – человек, не являющийся членом общины, но живущий в ней в течение более-менее продолжительного срока для получения опыта, помощи поселенцам или с намерением в будущем вступить в нее. – прим. перев.
Каждая из рассмотренных нами общин в значительной степени опирается также на труд волонтеров – людей, которые живут и работают в поселении по нескольку недель или месяцев в обмен на проживание и питание (а также иногда платят небольшие суммы за обучение). Волонтеры – это бесценный источник труда для общинных нужд и очень часто также – источник будущих новых членов.
ИМУЩЕСТВЕННАЯ ДОЛЯ В ОБЩИНЕ.
Даже если община как целое владеет всей землей, а ее члены не имеют отдельных прав на земельные участки и дома, по-прежнему сохраняется возможность обеспечить каждому члену долю в общем имуществе – в том смысле, что при возможном выходе из поселения они получат полное или частичное возмещение своих взносов и иных имущественных вложений. Как правило, такое возмещение осуществляется за счет вкладов вновь входящих членов и часто платится не единовременно, а в несколько периодических платежей. И даже в тех общинах, где не предусмотрена возможность забрать при выходе свои денежные вложения, участники могут иметь имущественную долю в виде дома, который они построили, или в виде иных улучшений участка, которые они, как правило, могут продать другим членам перед выходом, в зависимости от действующих в общине соглашений.
Члены Круга Сеятелей / OAEC имеют имущественную долю, но она привязана не к реальной доле в стоимости общей недвижимости, а к суммам, которые они заплатили общине в виде взносов и платежей за землю. Как уже было описано выше, в случае своего выхода человек получает обратно свой вступительный взнос (вклад основателя) плюс общую сумму платежей по телу ипотечного кредита, которые он уплачивал ежемесячно, живя в общине – с учетом инфляции (в 2002 году – около 35000 долларов). Средства для такого возмещения должны браться, прежде всего, из вступительных взносов вновь входящих членов, и поэтому их получение обусловлено необходимостью дождаться вступления в общину нового участника.
Жители Этхэвен не имеют имущественной доли в строгом смысле этого слова, поскольку вся земля принадлежит общине в целом как юридическому лицу (и его устав запрещает перепродажу земли по спекулятивной цене). Однако поселенцы могут продать обратно общине свои арендные права на индивидуальный участок по той же цене, которую они уплатили (при наличии у общины на этот момент финансовой возможности выкупить их), а община продает их вновь входящим членам по текущей цене.
Выходящие участники также могут продать новичкам свои дома и иные улучшения участка, которые они сделали.
Члены Щедрого Рассвета, если они прожили в общине более трех лет, получают право на частичное возмещение в случае выхода, если община решит, что она на этот момент способна выплатить необходимую сумму. При положительном решении выходящий участник получает возмещение в размере 25 процентов от общей суммы ежемесячных платежей за землю, уплаченных им (за некоторыми исключениями) за все годы жизни в общине, кроме первых трех.
К примеру, если семья жила в поселении пять лет и решила уйти, она получить 25 процентов от своих платежей за четвертый и пятый годы, т.е. всего за два года. При таком порядке выходящая семья не получает никакой прибыли, даже если стоимость земли за это время существенно возросла; размер суммы рассчитан исходя из прожиточного минимума. Впрочем, если выходящий участник построил дом на территории общины, он может продать его вновь вступающим членам.
В Лост Вэлли и Дансинг Рэббит участники в случае выхода не получают возмещения своих взносов, но, если они построили в поселении дома, они также могут продать их вновь вступающим членам.
Участники Мидоуданс также не получают компенсации своих вложений, поскольку они не платили ничего ни при вступлении, ни ежемесячно (расходы выплачивались из дохода от общего бизнеса), а также не могут продавать построенные в общине дома, поскольку предполагается, что строительство жилья в коммуне также должно оплачиваться из прибыли общих предприятий. Однако по решению общины выходящему участнику может быть выплачено денежное пособие для того, чтобы помочь ему обустроиться на новом месте. Если этот человек давал общине в долг собственные средства, то очередь выплаты долгов должны быть смещена так, чтобы долг ему был возвращен в первую очередь. (См. Таблицу 7).
То, как вы в вашей общине организуете размеры и порядок взносов и иных платежей, а также вопросы доли в имуществе, в конечном счете повлияет не только на то, насколько легко в материальном плане вам будет жить, но и то, насколько привлекательной станет ваша община для потенциальных новых членов.
МОГУТ ЛИ ЛЮДИ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ ПРИСОЕДИНИТЬСЯ К ВАМ?
В конце 1990-х Патриция Грин и Джон Карамелла хотели найти подходящую общину для того, чтобы присоединиться к ней. Будучи уже опытными общинниками, он считали, что в финансовом плане это не должно представлять каких-либо проблем, поскольку они были свободны от долгов и могли продать свой дом за приличную сумму, которой бы с лихвой хватило бы для оплаты вступительного взноса и строительства скромного домика. Кроме того, у них было собственное дело по изготовлению и укладке глиняной черепицы, которое они могли переместить в любое место, где имелось достаточное количество потенциальных клиентов.
Джон и Патриция искали общину, в которой у членов были бы независимые финансы (т.е. с экономикой частного типа), в сельской местности, где бы нормы зонирования и градостроительные нормы были нестрогими или отсутствовали вообще. Они предполагали заплатить от 10000 до 15000 долларов за вступительный взнос и первоначальный арендный взнос за землю или право на строительство и около 40000 долларов потратить на строительство небольшого дома собственными руками.
Однако после изучения разнообразных альтернативных поселений через Интернет, после переписки, телефонных звонков и посещения некоторых наиболее привлекательных из них, они глубоко задумались о том, может ли вообще средний человек, интересующийся этим вопросом, позволить себе вступить в какую бы то ни было общину.
На одном конце шкалы доступности находилось старое 25-летнее поселение, основатели которого уже давно расплатились с долгами за землю, построили всю необходимую инфраструктуру и уже не требовали возмещения своих расходов. Члены общины жили в маленьких деревенских домиках без водопровода и электричества, питались в общей столовой, а мылись в общем душе в центральном общественном здании. Община стремилась к тому, чтобы жизнь в поселении не требовала особых затрат, так чтобы членам не приходилось искать дополнительного заработка за его пределами. Поэтому здесь не было вступительного взноса, был лишь символический ежемесячный взнос за проживание и питание плюс требование участия в общественных работах в размере 18 часов в неделю. Для того, чтобы легкомысленно вступившие новички не затевали строительство и не оставляли при выходе из общины недостроенные дома, община требовала от вступающих членов, намеревающихся строиться, залог в размере 10000 долларов, который возвращался по окончании строительства. В случае же выхода участника из общины, его дом переходил в собственность поселения.
Однако большая часть поселений, которые встретились Патриции и Джону, находились на противоположном конце шкалы доступности. В одном был вступительный взнос в размере 80000 долларов, а также ежемесячные платежи на текущие расходы общины. Другое поселение поначалу показалось более привлекательным. Вступительный взнос в нем был всего 5000 долларов, а ежемесячный платеж на покрытие ипотечного кредита составлял 250 долларов с человека. Поскольку жители общины питались сообща и пользовались общим душем в общественном здании, то можно было построить маленький домик без удобств, который, по расчетам Патриции и Джона, обошелся бы им в 25000 долларов. Однако когда они сложили вместе вступительный взнос 5000, 25000 на постройку дома, а также ежемесячные 250-долларовые платежи, то у них получилось, что по истечении 10 лет они заплатят общине 90000, по истечении 15 лет – 120000; 20 лет – 150000 – и все это без права получить хоть что-либо в случае выхода.
Им очень сильно понравилось третье поселение, в котором был скромный вступительный взнос – от 1200 до 2400, ипотечные кредиты были выплачены, ежемесячные взносы составляли от 100 до 150 долларов с человека и давали право на проживание в одно- или двухкомнатном принадлежащем общине помещении и пользование общественными удобствами, а также имелся ежемесячный сбор в 600 долларов на питание, медицинское страхование и прочее обслуживание. Если бы Патриция и Джон поселились в этой общине и не стали бы строить дом, то они бы платили 1450 долларов в месяц на двоих и имели бы за это и питание, и медицинскую страховку, и основные бытовые удобства. Однако для получения разрешения на строительство он должны были заплатить единовременный невозвратный взнос 15000 долларов, который шел на развитие общественной инфраструктуры – дорог, водопровода и автономной электросети. Вместе со стоимостью строительных материалов, получалось, что построить дом своими руками составляло около 40000 долларов. Трудовые обязательства в общине составляли 15 часов в неделю.
Однако когда наши искатели взялись за расчеты и подсчитали, что они заплатят за 15 лет жизни в общине и что получат за эти деньги, посчитали, что бы изменилось, если бы они платили за питание и за страховку самостоятельно, они пришли к выводу, что весьма высокий объем трудовых обязательств не позволит им ни быстро построить дом, ни заработать за пределами общины и накопить сбережения. Вкупе с тем, что в случае выхода из общины они, опять-таки, не получат ничего из своих вложений, этот вариант явно был неподходящим.
Опыт Патриции и Джона иллюстрирует то, как внутренняя финансовая система вашей общины может привлекать или, наоборот, отталкивать потенциальных новых членов, благодаря присоединению которых ваши платежи за землю могли бы стать более посильными. Необходимо подумать о том, как сохранить баланс между тем, чтобы сделать общины привлекательной и доступной для новых участников, и тем, чтобы получать от каждого члена достаточное количество денежных средств и труда, чтобы все-таки выплатить все кредиты и построить необходимую инфраструктуру. И один из важнейших моментов, влияющих на привлекательность вашего поселения, является возможность для членов получить долю в общем имуществе и получить компенсацию за вложения в случае выхода.
Таблица 7 иллюстрирует сравнительную легкость вступления в некоторые общины, описанные в этой книге, в финансовом плане. Вновь вступающие участники Дансинг Рэббит, Щедрого Рассвета и Этхэвен должны будут принести с собой свое дело или предприятие, чтобы иметь возможность зарабатывать в сельской местности. Их самыми большими расходами будут единовременные издержки на строительство собственного дома, которое им придется выполнить за счет собственных сил и средств (или при помощи займов). Строительство дома в Этхэвен, вероятнее всего, обойдется дороже, поскольку здесь члены должны будут освобождать участок под застройку от леса, а также обеспечивать себя за собственный счет источниками автономной электроэнергии. При вступлении в Лост Вэлли, если человек не намеревается работать в Образовательном Центре, то ему также придется искать самостоятельный заработок в этой сельской местности.
***
В главах 15 и 16 мы вернемся к важнейшим из инструментов, необходимых для создания общины – юридическим лицам, которые позволят нам покупать, управлять, финансировать и осваивать землю в соответствии с нашими ценностями и целями.
ГЛАВА 15.