Банкротство субъектов естественных монополий

Субъект естественной монополии признается банкротом, если он не может удовлетворить требования кредиторов в течение 6 месяцев с даты наступления срока исполнения. Сумма требований к такому субъекту должна составлять не менее 500 тысяч рублей. В деле участвует соответствующий орган исполнительской власти федерального уровня.

При осуществлении внешнего управления арбитражный управляющий не имеет права отказываться от исполнения обязанностей должника в отношении потребителей. Кроме того, внешний управляющий не вправе отчуждать имущество должника, представляющее собой единый технологический комплекс. При продаже субъекта естественной монополии обязательными условиями являются:

¨ согласие покупателя принять на себя обязательства по договорам поставки продукции;

¨ принятие на себя покупателем обязательств по обеспечению доступности товара (работ, услуг) для потребителей.

В случае неисполнения покупателем условий договора купли-продажи договор подлежит расторжению, имущество при этом подлежит передаче в федеральную собственность. Преимущественное право при продаже имущества субъекта естественной монополии принадлежит органам государства и местного самоуправления.

При рассмотрении дела о банкротстве индивидуального предпринимателя требования к нему могут предъявлять все кредиторы данного лица. С момента признания индивидуального предпринимателя банкротом и открытия конкурсного производства утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве предпринимателя, аннулируются выданные ему лицензии. Такой гражданин не имеет права снова регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя в течение года с момента признания его банкротом.

В некоторых случаях должны применяться упрощенные процедуры банкротства. Во-первых, если стоимость имущества должника – юридического лица недостаточна для удовлетворения требований кредиторов. К такому должнику применяется процедура конкурсного производства. Кредиторы предъявляют требования в течение месяца.

Во-вторых, упрощенные процедуры применяются в отношении отсутствующего должника. Заявление в арбитражный суд может быть подано кредитором или уполномоченным органом независимо от размера задолженности. Суд в течение месяца принимает решение об открытии конкурсного производства. Удовлетворение требований кредиторов производится за счет имущества должника в порядке очередности.

ВОПРОСЫ:

1. Каковы признаки банкротства?

2. Какие юридические лица могут быть признаны банкротами?

3. Как закреплен в законодательстве правовой статус арбитражного управляющего?

4. Охарактеризуйте процедуры банкротства.?

5. В какой очередности удовлетворяются требования кредиторов?

6. Соблюдение каких условий необходимо для утверждения мирового соглашения арбитражным судом?

7. Каковы особенности банкротства отдельных видов должников (градообразующих предприятий, субъектов естественных монополий, стратегических организаций, финансовых организаций, граждан-предпринимателей, отсутствующих должников)?

Тема 4. ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ ДОГОВОРЫ

Общие положения

Основной юридической формой взаимодействия хозяйствующих субъектов в условиях рыночных отношений является гражданско-правовой договор. Посредством договора реализуются товары, работы, услуги и тем самым достигается основная цель предпринимательской деятельности – получение прибыли.

Договор интегрирует два важнейших гражданско-правовых института: сделки и обязательства.

Сделки – это действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними, двух- и многосторонними. В договоре участвуют минимум две стороны, отсюда не всякая сделка является договором, но всякий гражданско-правовой договор – это сделка.

К договору как к сделке предъявляются следующие условия:

1. Законность. Можно заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом, но нельзя заключать договоры, противоречащие законодательству.

2. Дееспособность участников сделки.

3. Сделка должна заключаться в форме, установленной для данного вида сделок. Договоры между юридическими лицами заключаются, по общему правилу, в простой письменной форме. Сделки с недвижимостью нуждаются в государственной регистрации.

4. Волеизъявление сторон в сделке должно соответствовать воле участников. По этому основанию признаются недействительными сделки мнимые, притворные, кабальные, заключенные под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Обязательство – это такое гражданское правоотношение, в соответствии с которым одна сторона (должник) обязана выполнить какое-либо действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу) в пользу другой стороны (кредитора), а кредитор имеет право требовать исполнения. Самое распространенное основание возникновения обязательств – это соглашение сторон, то есть договор.

В договоре участвуют минимум две стороны. Права и обязанности между ними могут распределяться по-разному. В одностороннем договоре одна сторона имеет только обязанности, другая – только права. Во взаимном договоре каждая сторона обладает как правами, так и обязанностями, то есть каждая сторона является как кредитором, так и должником.

Большое значение имеет также различие между договорами реальными и консесуальными. Консесуальный договор считается заключенным с момента достижения соглашения. Поэтому, например, если заключен договор аренды, а арендодатель не передает обусловленное договором имущество, арендатор имеет право его требовать. Для реального договора соглашения сторон недостаточно, требуется передача имущества для того, чтобы возникли права и обязанности по договору.

По содержанию гражданско-правовые договоры подразделяют на группы:

¨ договоры по передаче имущества в собственность;

¨ договоры по передаче имущества во временное пользование;

¨ договоры о выполнении работ;

¨ договоры об оказании услуг и т.д.

В российском законодательстве закреплена свобода договора. Это означает:

1) стороны имеют право заключать договоры как предусмотренные законом, так и не предусмотренные;

1) нельзя принуждать к заключению договора;

2) условия договора формируются сторонами по своему усмотрению (с учетом требований закона).

В то же время закреплен принцип верности обязательствам. Следовательно, если договор заключен, он должен быть исполнен. Без причины в одностороннем порядке отказываться от исполнения договора нельзя, если такая возможность не предоставляется законом.

Договоры заключаются с различными целями, как в целях личных, семейных, потребительских, так и для ведения предпринимательской или иной хозяйственной деятельности. По данному признаку договоры подразделяют на бытовые и коммерческие (предпринимательские). В коммерческом договоре хотя бы одной стороной является предприниматель. Коммерческие договоры, кроме того, носят систематический характер, а бытовые – разовый. Важной особенностью коммерческих договоров является и то, что предприниматели отвечают по обязательствам и в случае отсутствия вины. Они не могут ссылаться, например, на тот факт, что их подвели контрагенты, или на рынке не оказалось необходимых материалов. Предпринимателям позволительно ссылаться только на форс-мажорные обстоятельства, то есть на непреодолимую силу (стихийное бедствие, аварию и т.п.).

Под содержанием договора понимают совокупность его условий. Различают три вида условий: существенные, обычные и случайные. К существенным условиям относятся условия, необходимые и достаточные для заключения договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ существенными условиями считаются:

1) предмет договора;

2) условия, которые в законе названы как необходимые для данного вида договоров (например, договор продажи недвижимости не заключается без указания цены);

3) все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной стороны должно быть достигнуто соглашение.

При несогласовании любого из существенных условий договор не считается заключенным.

Обычные условия – это условия, предусмотренные диспозитивными нормами: они включаются в договор, если договором не установлено иное. Например, обычно право собственности в договоре купли-продажи переходит к покупателю с момента передачи вещи.

Случайные условия – это условия, которые специально включаются сторонами в договор (например, стороны условились, что по договору купли-продажи право собственности перейдет к покупателю не с момента передачи вещи, а с момента достижения соглашения).

Договор считается заключенным в момент достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям в установленной законом форме.

Заключение договора проходит две стадии: оферту и акцепт. Оферта – это предложение заключить договор, адресованное конкретному лицу или лицам. Оферта должна содержать все существенные условия договора. Организации, имеющие право заключать публичные договоры, вправе адресовать оферту неопределенному кругу лиц (публичная оферта). Публичная оферта свидетельствует о желании оферента заключить договор с каждым, кто отзовется. Оферта связывает оферента с момента ее получения адресатом. Если извещение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной. Полученная оферта не может быть отозвана в течение срока, установленного для ответа, если иное не оговорено в самой оферте. Нарушение этого правила может повлечь обязанности возместить другой стороне убытки, причиненные отказом от заключения договора.

Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным. Акцепт с возражениями не считается акцептом, но считается новой офертой. Акцепт должен быть дан своевременно, то есть в течение срока, указанного в оферте или в разумный срок. Молчание, по общему правилу, не является акцептом. Но если лицо, получившее оферту, совершило какие-либо действия по выполнению условий договора (уплатило деньги, отгрузило товар и т.д.) это считается акцептом.

По общему принципу стороны самостоятельно разрешают разногласия, возникшие при заключении договора. Но эти споры, то есть споры о понуждении заключить договор и о разногласиях по условиям договора, могут быть переданы на рассмотрение суда в следующих случаях:

1) при наличии обязанности одной из сторон заключить договор (например, это вытекает из предварительного договора);

2) когда право на передачу преддоговорных споров в суд предусмотрено законом (например, ст. 529 ГК РФ предусматривает возможность передачи на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора поставки для государственных нужд);

3) когда стороны заключили соглашение о передаче спора на рассмотрение суда. Такое соглашение должно быть облечено в письменную форму. Оно может быть указано в самом договоре.

Исполнение договора – это выполнение должником действий, предусмотренных договором. Если какое-либо условие (не относящееся к существенным) не указано в договоре, должнику следует исполнять договор в соответствии с нормами закона, а при их отсутствии – в соответствии с обычаями делового оборота.

Сторона, нарушившая обязательство, обязана полностью возместить убытки потерпевшей стороне. Законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пеня).

Договор по соглашению сторон может быть изменен или расторгнут в любое время.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора;

2) если односторонний отказ допускается законом или договором (например, пассажир, приобретший железнодорожный билет, может в любое время его сдать и отказаться от поездки);

3) договор может быть также изменен или расторгнут при существенном изменении обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (подробнее см. ст. 451 ГК РФ).

ВОПРОСЫ:

1. Дайте определение гражданско-правового договора.

2. Как классифицируются гражданско-правовые договоры? Каковы особенности коммерческих договоров?

3. Какие этапы проходит заключение договора?

4. Как регулируется содержание гражданско-правового договора?

5. Какова ответственность за нарушение гражданско-правового договора?

Договор купли-продажи

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Гражданским кодексом регулируются такие разновидности договора купли-продажи, как розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия. Нужно иметь в виду, что если отсутствуют специальные нормы в регулировании этих договоров, применяются общие положения о купле-продаже.

Договор купли-продажи – это договор возмездный, двусторонне обязывающий (взаимный), консесуальный. Сторонами в договоре могут быть как предприниматели (физические или юридические лица), так и граждане. Продавец должен иметь право на продажу, то есть иметь имущество на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Товаром могут быть любые вещи, за исключением вещей, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

К существенным условиям договора купли-продажи относятся наименование и количество товара. Такие условия, как цена, качество товара, срок его передачи покупателю по общему правилу не являются существенными.

Так, в договоре может быть указана не цена товара, а порядок ее определения. Если предметом товара являются родовые вещи, то покупатель может оплачивать товар по цене, которая существует на рынке на аналогичные товары (по средней рыночной цене). Но если продается индивидуально определенная вещь, то без указания цены договор не может быть заключен.

Обязанности продавца по договору купли-продажи:

1. Продавец обязан передать покупателю товар, наименование, количество, качество, ассортимент, комплектность которого соответствуют договору и который затарен или упакован, как того требует договор. Если продавец отказывается передать купленный товар, покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Товар должен быть передан в определенный срок (в соответствии с договором или в разумный срок) и в определенном месте. Продавец обязан передать товар соответствующего качества. В договоре качество товара определяется путем указания нормативных документов по стандартизации либо показателей качества (безопасность, энергопотребление и т.д.). Если в договоре нет характеристик качества товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

2. Вместе с товаром продавец должен передать покупателю его принадлежности и относящиеся к нему документы.

3. Продавец обязан передать товар свободным от требований третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара или расторжения договора.

Моментом исполнения обязанностей продавца по передаче товара считается:

¨ вручение товара покупателю или указанному им лицу;

¨ предоставление товара в распоряжение покупателя;

¨ сдача товара перевозчику.

Этот момент очень важен, поскольку с этого момента риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя.

Права и обязанности покупателя:

.Покупатель обязан принять товар, кроме случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказа от договора. Если в нарушение закона покупатель не принимает товар, продавец вправе этого требовать или отказаться от договора и потребовать возмещения убытков.

Покупатель вправе отказаться от принятия товара в случаях нарушения условий о количестве, ассортименте.

Если покупателю передан товар ненадлежащего качества, он имеет право потребовать:

- уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае обнаружения недостатков существенных (то есть неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после ремонта и т.п.) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от договора и потребовать возвращения уплаченной за товар денежной суммы;

-потребовать замены товара на товар надлежащего качества.

Продавец отвечает за недостатки, которые возникли до передачи товара покупателю, либо по причинам, возникшим до этого момента. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявлять требования относительно качества товара в течение гарантийного срока; если же гарантийный срок не установлен – то в пределах двух лет со дня передачи товара (когда иной срок не установлен законом или договором). Если на товар установлен срок годности, покупатель может предъявить требования по поводу качества товара в течение срока годности.

В случае передачи покупателю некомплектного товара он вправе требовать:

- уменьшения покупной цены;

- доукомплектования товара.

Если продавец в разумный срок не выполнил требование о доукомплектовании товара, покупатель вправе по своему выбору:

- потребовать замены товара на комплектный;

- отказаться от договора.

2. Покупатель должен оплатить товар. Если покупатель своевременно не оплачивает товар, продавец вправе потребовать не только оплаты товаров, но и уплаты процентов. Договором может быть предусмотрена предварительная оплата товаров. Если продавец, получивший сумму предоплаты, отказывается передать товар, покупатель имеет право на проценты со дня, когда передача товара должна была состояться.

ВОПРОСЫ:

1. Дайте определение договора купли-продажи и перечислите его разновидности.

2. Каковы юридические характеристики договора купли-продажи?

3. Какие условия являются существенными для договора купли-продажи?

4. Раскройте права и обязанности сторон по договору купли-продажи.

5. Какие требования может предъявить покупатель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества?

4.3.Договор розничной купли-продажи

Правовой основой регулирования розничной купли-продажи являются не только Гражданский кодекс и правила продажи отдельных видов товаров, но и Закон РФ «О защите прав потребителей», который предоставляет покупателю-потребителю дополнительные гарантии по сравнению с общими правилами купли-продажи.

По договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного пользования, не связанного с предпринимательской деятельностью. Договор розничной купли-продажи – это публичный договор, это означает, что организация, торгующая в розницу, обязана обслуживать каждого, кто к ней обратится. При этом условия продажи должны быть равными для всех потребителей. Льготы отдельным категориям потребителей устанавливаются в соответствии с законодательством. Товар в данном договоре имеет специфику: он предназначен для личного, домашнего использования.

Договор считается заключенным с момента выдачи продавцом покупателю документа, подтверждающего оплату (чека, товарного чека и др.). Продавец обязан предоставить потребителю необходимую и достоверную информацию о товаре. Покупатель вправе осмотреть товар, потребовать проверки его свойств, демонстрации использования. Информация должна быть на русском языке. Продавец обязан возместить покупателю ущерб, который возник в связи с отсутствием у него информации о товаре, его свойствах.

В случае продажи потребителю товара ненадлежащего качества он вправе по своему выбору потребовать:

- замены товара на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

- замены на такой же товар другой марки (модели, артикула);

- уменьшения покупной цены;

- незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;

- возмещения расходов на устранение недостатков товара;

- вместо предъявления указанных требований покупатель имеет право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.

В отношении технически сложного товара установлено другое правило: потребитель в случае обнаружения в нем недостатков вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы либо предъявить требование о его замене в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в случае обнаружения существенных недостатков, или при нарушении сроков устранения недостатков товара, или при невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.

Потребитель вправе предъявить требования по поводу качества в течение гарантийного срока или, если он не установлен, в пределах двух лет. Если срок устранения недостатков не определен письменным соглашением сторон, недостатки должны быть устранены незамедлительно. Замена товара ненадлежащего качества должна быть осуществлена в течение семи дней. За просрочку выполнения требований потребителя законодательством установлена ответственность в виде неустойки (один процент от стоимости товара за каждый день просрочки) и возмещения морального вреда.

Потребитель имеет также право на обмен непродовольственного товара надлежащего качества при следующих условиях:

- с момента продажи не прошло 14-и дней;

- товар не был в употреблении.

ВОПРОСЫ:

1. Назовите стороны договора розничной купли-продажи.

2. В какой форме заключается договор розничной купли-продажи?

3. В чем заключается право потребителя на информацию?

4. Какие требования может предъявить потребитель в случае продажи ему товара ненадлежащего качества?

5. В каком порядке разрешаются споры между продавцами и потребителями? Какая ответственность установлена за неисполнение законных требований потребителя?

6. При каких условиях потребитель вправе обменять товар надлежащего качества?

7. В чем состоит общественная защита прав потребителей?

Договор поставки

По договору поставки поставщик-продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется передать в обусловленный срок или сроки производимые или закупаемые им товары покупателю для использования в предпринимательской деятельности или в иных целях, не связанных с личным, семейным, домашним и иным подобным использованием.

Особенности договора поставки:

1. Поставщик - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель.

2. Договор поставки обслуживает хозяйственную деятельность.

3. Договор поставки может быть заключен на товары, которых у продавца еще нет в наличии, которые он, например, должен произвести.

4. Момент заключения договора и его исполнение (передача товара), как правило, не совпадают.

5. По договору поставки возможна либо продажа товаров единовременно (в обусловленный срок), либо отдельными партиями в течение определенного периода (в обусловленные сроки).

6. Поскольку договор поставки чаще всего заключается на длительное время, общим правилом для него является возможность для сторон договора одностороннего отказа от него при возникновении определенных условий.

7. В договор поставки нередко включаются условия о выполнении работ или оказании услуг (например, монтаж оборудования).

В договоре поставки указываются условия:

1) о наименовании товара, его количестве, номенклатуре;

2) о качестве и комплектации товаров;

3) общий срок действия договора и периоды поставки, если периоды не указаны, поставщик имеет право поставлять товары ежемесячно равными партиями;

4) общая сумма договора, цена товаров;

5) форма и порядок расчетов.

Существенными условиями договора являются условия о предмете договора и сроках поставки товара. Если указанные условия сторонами не согласованы, договор считается незаключенным и не порождает правовых последствий.

В договоре обычно также предусматриваются условия о таре, порядке доставки (доставка продавцом, сдача перевозчику либо выборка товаров покупателем), условия о взаимной ответственности (неустойка за просрочку поставки, за недопоставку и т.д.).

Поскольку договор поставки имеет важное хозяйственное значение, законом установлен определенный порядок урегулирования разногласий при его заключении. Оферент, получивший от другой стороны предложение о согласовании условий, обязан в течение 30 дней принять меры по согласованию условий либо письменно уведомить другую сторону об отказе от заключения договора. При нарушении этих правил оферент обязан возместить убытки, вызванные уклонением от заключения договора.

Исполнение сторонами договора поставки имеет определенные особенности по сравнению с правами и обязанностями по договору купли-продажи.

Поставщик, допустивший недопоставку товаров в отдельном периоде, обязан восполнить недопоставку в следующем периоде в пределах срока действия договора. Покупатель вправе, уведомив поставщика, отказаться от принятия товаров, поставка которых просрочена, если договором не предусмотрено иное. Товары, поставленные до получения поставщиком уведомления, покупатель обязан принять и оплатить.

Покупатель при приемке товаров должен их осмотреть, проверить количество и качество. О выявленных недостатках или несоответствиях он обязан незамедлительно письменно уведомить поставщика. Поставщик имеет право без промедления заменить поставленные товары с недостатками товарами надлежащего качества, а также доукомплектовать товары или заменить их комплектными товарами. Если поставщик не предпринял указанные действия незамедлительно, покупатель вправе предъявить требования по поводу качества или комплектности товаров в соответствии с нормами о договоре купли-продажи.

Если поставщик не поставил предусмотренное договором количество товаров либо не выполнил требования покупателя относительно качества, комплектности товаров, покупатель вправе приобрести непоставленные товары у третьих лиц с отнесением на поставщика всех необходимых расходов.

Главные обязанности покупателя по договору – принять и оплатить товар в соответствии с условиями договора. Но покупатель имеет право отказаться от оплаты некачественных и некомплектных товаров, а если такие товары оплачены, потребовать возврата уплаченных сумм до устранения недостатков, доукомплектования либо до их замены.

В случае существенного нарушения договора одной из сторон другая сторона может отказаться от договора, письменно уведомив об этом нарушителя.

Для поставщика существенными считаются такие нарушения, как: поставка товаров с недостатками, которые не могут быть устранены в приемлемый для покупателя срок; неоднократное нарушение сроков поставки.

Для покупателя существенными нарушениями признаются следующие нарушения: неоднократное нарушение сроков оплаты товаров; неоднократная невыборка товаров.

ВОПРОСЫ:

1. Дайте определение договора поставки.

2. Каковы существенные условия договора поставки?

3. Чем договор поставки отличается от договора купли-продажи?

4. Каковы обязанности сторон по договору поставки?

5. В каких случаях договор поставки может быть изменен или расторгнут в одностороннем порядке?

Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Гражданским кодексом урегулированы такие разновидности договора, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Договор аренды – двухсторонний (по общему правилу), взаимный, консесуальный , возмездный. Он может быть как предпринимательским, так и бытовым.

В аренду могут сдаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, то есть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды объект аренды должен быть четко определен. Для этого нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости – место нахождения и т.д. Эти данные об объекте относятся к существенным условиям договора, при отсутствии которых договор не считается заключенным.

Для отдельных договоров аренды предусмотрены и другие существенные условия. Например, договор аренды здания не считается заключенным без условия о размере арендной платы.

Арендодателем может быть собственник имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (например, органы исполнительной власти и органы местного самоуправления, унитарные предприятия, учреждения и т.д.).

Договор аренды заключается на срок, определенный по соглашению сторон. Если срок аренды в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив другую сторону за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца).

Договор аренды заключается в письменной форме:

1. если срок договора – более года;

2. если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В этом случае срок договора значения не имеет.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Арендатор, которому имущество не было предоставлено в указанный в договоре срок, имеет право потребовать его в принудительном порядке, либо потребовать расторжения договора. Кроме того, в обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он об этих недостатках не знал. Другими словами, арендодатель отвечает за скрытые недостатки. При их обнаружении арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- непосредственно удержать из арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые он оговорил при заключении договора или которые должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра или проверки имущества при его передаче арендатору (явные недостатки). Более того, при возврате имущества арендодатель вправе предъявить претензии к арендатору в отношении явных недостатков.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором. Арендная плата может быть предусмотрена в виде денежных платежей; доли от полученной арендатором продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендодателю определенной вещи; возложения на арендатора обязанности произвести затраты на улучшение имущества и т.д. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ).

Арендодатель имеет право требовать уменьшения арендной платы, если условия пользования имуществом или его состояние значительно ухудшились в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с договором (или назначением имущества). С согласия арендодателя арендатор может сдавать арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и распоряжаться иными способами. Ответственным перед арендодателем остается арендатор (кроме случая перенайма). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду (если иное не предусмотрено договором или законом). Если арендодатель не производит капитальный ремонт, арендатор имеет право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и стоимость его зачесть в счет арендной платы;

- потребовать уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Обязанность арендатора – производить за свой счет текущий ремонт и нести текущие расходы на содержание имущества (если иное не установлено договором или законом). Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды в случаях:

1) если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) если арендатор существенно ухудшает имущество;

3) если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату;

4) если арендатор не производит капитального ремонта, предусмотренного договором.

Расторжение договора производится в судебном порядке после письменного предупреждения арендатора.

Арендатор может требовать досрочного расторжения договора, если:

1) арендодатель не передает имущество или чинит препятствия пользованию им;

2) переданное арендатору имущество имеет скрытые недостатки;

3) арендодатель не производит капитальный ремонт;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном состоянии.

До обращения в суд арендатор должен направить другой стороне предложение расторгнуть договор.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор должен письменно уведомить арендодателя о своем решении до истечения срока договора. При этом условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал в перезаключении договора, но в течение года сдал имущество в аренду другому лицу, арендатор вправе требовать перевода договора на себя и возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает, договор считается продленным на неопределенный срок.

По окончании срока договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (или в соответствии с договором). В случае просрочки возврата арендатор обязан внести плату за все время просрочки. За просрочку возврата договором может быть предусмотрена неустойка. Убытки могут быть взысканы и сверх неустойки.

Определенные последствия связаны с улучшением имущества арендатором. Если произведены отделимые улучшения, они являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения можно производить с согласия арендодателя, в этом случае арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Но любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Условием договора аренды может быть выкуп арендатором переданного ему имущества. Законом могут устанавливаться случаи запрещения выкупа. Это касается объектов государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена.

ВОПРОСЫ:

1. Без каких условий договор аренды не может быть заключен?

2. Какое имущество может сдаваться в аренду?

3. В какой форме заключается договор аренды?

4. Какая сторона отвечает за скрытые недостатки арендованного имущества?

5. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

6. В каких случаях договор аренды может быть расторгнут досрочно?

7. В чем заключается преимущественное право арендатора?