С какими нетипичными объектами аренды сталкивается практика?

1. Развитие коммерческого оборота способствует усложнению и многообразию отношений, регулируемых правом. Иллюстрацией может послужить конструкция договора аренды, а точнее, объект аренды. Арбитражная практика столкнулась с фактом оформления нетипичных договоров аренды, когда во временное пользование передаются, например, определенные участки поверхности стены или часть трубы или крыша здания.

Крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Исходя из рекомендаций ВАС РФ, окружные суды отказывают в признании арендными отношений, в которых объект аренды выступает несамостоятельной частью недвижимого имущества. Так, судом не учтено, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды (см. постановление ФАС УО от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6).

Однако включение в имущественный оборот названных объектов не противоречит смыслу гражданско-правового регулирования. Стало быть, проблема заключается в квалификации возникших отношений. Судебная практика пошла по пути признания таких договоров в качестве непоименованных (см. постановления ФАС УО от 19.05.2005 N Ф09-1365/05-С4, ФАС ПО от 20.04.2006 N А49-7440/05-424/5).

По сути, ВАС РФ сформулировал новый признак аренды - объектом временного возмездного пользования (применительно к объектам недвижимости) могут быть только самостоятельные объекты, но не их часть. Мы полагаем, что подобная квалификация не на чем не основана.

Если конструктивные особенности недвижимой вещи позволяют извлекать выгоду путем предоставления в пользование какой-либо части объекта, то речь должна идти об обыкновенных арендных отношениях. Важно лишь, чтобы можно было индивидуализировать передаваемую в пользование часть объекта путем точного указания местонахождения данной части. Это вполне возможно.

2. Определенные трудности для договора аренды вызывают такие объекты, как, например, подземные (надземные) коммуникации. Речь идет о возможности отнесения таких объектов к недвижимому (движимому) имуществу. Затруднения вызывает, в частности, признак, по которому разграничивают имущество на движимое - недвижимое (перемещение объектов без несоразмерного нанесения ущерба их назначению (ст. 130 ГК)). В ряде случаев коммуникации возможно переместить, не разрушая их. Будет ли это означать, что речь идет о движимом имуществе?

Практика, в своем большинстве, относит коммуникации к недвижимому имуществу. Соответственно этому определяется и срок предупреждения о расторжении договора аренды. В силу ст. 130 ГК теплосеть в границах котельной и теплотрасса относятся к недвижимому имуществу, поэтому срок для предупреждения о прекращении договора аренды этого имущества составляет три месяца (см. постановление ФАС УО от 07.02.2007 N Ф09-388/07-С5). К сожалению, в приведенном постановлении суд не стал уточнять, почему теплосети и теплотрассы относятся к недвижимому имуществу. Только лишь в силу того, что такие коммуникации находятся под землей или потому, что их демонтаж - дело довольно сложное? Заметим, что с технической точки зрения, подземные коммуникации, как правило, подлежат демонтажу, а следовательно, вполне способны к перемещению.