Методы сравнительного подхода
Выбор метода определяется характером объекта оценки, условиями его использования и полнотой информационной базы о ценах и параметрах аналогичных образцов машин и оборудования.
В мировой практике наиболее широко применяются следующие методы, основанные на сравнении рыночных продаж:
1) метод прямого сравнения продаж;
2) метод аналогового сравнения продаж;
3) метод процента восстановительной стоимости.
Метод прямого сравнения продажосновывается на сравнении продаж объектов идентичных с оцениваемым, по которым были заключены сделки в недавнем прошлом, или есть цены предложений идентичных объектов. Данный метод наиболее эффективен в условиях активного состояния рынка, обеспечивающего в большом объеме достоверные данные по совершаемым сделкам. Применяется для универсального и серийного оборудования.
Если функциональные и параметрические характеристики объекта оценки и объекта сравнения идентичны, то поправки к стоимости сравниваемого объекта будут определяться только состоянием объекта и условиями продажи.
Скорректированная стоимость аналога (стоимость объекта оценки) на момент оценки будет определяться по формуле:
(5.23)
где: Цо- цена продажи аналога;
Кд - индекс изменения стоимости от даты продажи аналога до даты оценки;
Цдоп - стоимость дополнительных устройств, наличием или отсутствием которых отличаются оцениваемый объект и аналог. Рассчитывается с учетом реально накопленного износа.
Метод аналогового сравнения продажпредполагает определение стоимости объекта на основе анализа цен продаж (или предложений) аналогичных (но не идентичных) объектов и корректировки стоимости аналогов на все отличия от объекта оценки по элементам сравнения (функциональные, параметрические, условия и время продаж и т.д.).
Цену объекта-аналога анализируют и корректируют, приводя к дате оценки с учетом инфляции, и определяют стоимость аналога на момент оценки.
При этом предполагается, что все виды износа сравниваемых объектов вторичного рынка косвенным образом отражаются в цене продажи данных объектов.
Метод процента восстановительной стоимостиопределяет соотношение между ценой продажи и полной восстановительной стоимостью (полной стоимостью воспроизводства или полной стоимостью замещения) объекта на момент продажи, то есть между возрастом объекта, ценой продажи и стоимостью.
Если статистический анализ цен продаж аналогичных объектов показывает, что цена продажи объекта такого же возраста, что и оцениваемый колеблется, например, в пределах от 40% до 50% от стоимости воспроизводства, то стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана путем определения его текущей стоимости воспроизводства и применением к ней указанных процентов.
Независимо от того, какой метод сравнительного подхода применяется при оценке, стоимость машин и оборудования определяется в следующем порядке:
1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке.
Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.
2. Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам, уточняют структуру цены (с учетом НДС или без учета НДС). Проверяют также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогов.
3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия по элементам сравнения (по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т.д.). Все различия должны быть зафиксированы и учтены.
4. Рассчитывают стоимость оцениваемого объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие поправки с тем, чтобы определить, за сколько он мог быть продан на дату оценки.
Методы сравнительного подхода позволяют определить рыночную стоимость вне места использования оборудования. Чтобы определить стоимость оборудования по месту использования (стоимость установленного оборудования для продолжения использования), надо к рыночной стоимости добавить издержки на транспортировку, сооружение фундамента, монтаж и пуско-наладочные работы.
Сравнительный подход может применяться как в целом к объекту, так и к его отдельным частям.
При этом предполагают, что сборка подобного объекта несложна и может быть осуществлена самим потребителем.
Последовательность работ при использовании данного подхода следующая:
• анализируется структура оцениваемого объекта и состав его основных частей, которые могут быть приобретены отдельно;
• собирается ценовая информация по каждой части объекта;
• вводятся поправки на стоимость каждой составляющей;
• стоимость определяется как сумма стоимостей составляющих.
Выводы
Сравнительный (рыночный) подход наилучшим образом применим для серийно выпускаемых машин и оборудования.
Достоинства
• наиболее точно отражает стоимость объекта на дату оценки;
• относительно прост в применении.
Недостатки
• необходимость ведения большого количества баз данных, что требует больших трудозатрат на их формирование. Хотя данный недостаток в конечном итоге превращается в преимущество, когда базы данных уже сформированы.
• недостаток аналогов продаж.
• субъективность сравнения.
• недостаточность знаний относительно условий продаж.
• устаревание данных о продажах.