Зарубежный опыт арендных отношений
Анализ законодательной базы США и Евросоюза показывает, что в этих государствах в основу организации управления земельными ресурсами в городах положена система государственного регулирования земельных отношений в различных типах населенных пунктов; они различаются по форме и принципам правовой реализации законодательной базы страны.
В большинстве стран Евросоюза имеются все формы собственности на землю, причем в настоящий момент они переняли американскую стратегию по выкупу земель в государственную и муниципальную собственность с целью получения более устойчивого дохода от эксплуатации земель и концентрации национального богатства — земли — в руках государства.
В частности, в Швеции, Германии, Франции, Италии, Испании, Дании право на существование имеют все формы собственности на землю. В настоящий момент в частной собственности там находится от 35 до 65 % земель различных форм пользования, причем количество земель в государственной и муниципальной собственности увеличивается (с 1981 г. по 2013 г. площади земель в государственной собственности увеличились с 12,6 до 63,2 %, в муниципальной — с 15,3 до 21,2 %). Система государственного управления этих стран устанавливает двухуровневую систему регулирования оборота земель законами государства и местными законодательными актами. Так, в частности, земельное право федерального (государственного) уровня регулирует основные положения прав и обязанности собственников земли и полномочия муниципалитетов и округов с субъектами права собственности и органами государственного и общественного надзора за использованием земель поселений; а региональное (муниципальное) — регулирует налогообложение, разрешенное использование земель. Муниципальные органы в поселениях имеют широкие полномочия правового и экономического характера по управлению земельными ресурсами и регулированию налогооблагаемой базы (во многих странах размер налога на недвижимость регулируется местным законодательством и варьируется от 0,5 до 3 % рыночной стоимости земли). Также муниципалитеты (городские советы) имеют возможности для проведения зонирования территории по видам разрешенного использования и контроля за целевым использованием данных земель.
Практически во всех странах Евросоюза и в США в Конституции закреплены основные принципы регулирования земельно-имущественных отношений. Введены жесткие условия по целевому использованию земель различных категорий, определенные с учетом зонирования территории поселения и правил землепользования и застройки, а также соблюдения процедуры продажи государственных земель и выкупа их у частных лиц для государственных нужд и национальной безопасности.
Общий анализ мирового опыта регулирования земельно-имущественных отношений позволяет сделать вывод, что при существовании законодательной декларации частной собственности на землю любых категорий и видов использования существуют жесткие законодательные правила их эксплуатации и гражданско-хозяйственного оборота, причем в последние годы в экономически наиболее развитых странах стимулируются выкуп земли государством и внедрение аренды земли как вторичной формы земельного права, что позволит получить еще один рычаг государственного регулирования земельных отношений. Однако в разных странах существуют различные механизмы по регулированию правоотношений собственников и арендаторов, в основном это заложено в муниципальном законодательстве (размер и форма арендной платы, сроки ее внесения, требования к квалификации или возможностям арендатора). Существуют также программы государственной поддержки арендаторов земли, которые предусматривают определенные финансово-экономические льготы арендаторам, введение правовых гарантий арендаторам и собственникам. В частности, во Франции, Италии, Нидерландах, Германии законодательно определен размер арендной платы за земельные участки социально-бытового назначения и для предприятий, выводящихся на малоосвоенные (периферийные) территории поселения. Некоторым предприятиям, соблюдающим повышенные меры безопасности, обеспечивающим функционирование городского хозяйства и являющимся градообразующими, снижается арендная плата. При этом арендаторы обязаны соблюдать комплекс мероприятий по обеспечению безопасного функционирования соседствующих с ним арендаторов.
Однако структура современной мировой системы управления земельными ресурсами содержит еще несколько компонентов: ведение земельного кадастра, проведение кадастровой оценки земли, планирование и охрана земель, что позволяет полнее представить мировую систему управления земельными ресурсами на современном этапе.