Иск о признании права собственности

Вопрос

В соответствии со статьей 12 ГК РФ защита гражданских права осуществляется в том числе признанием права. Переход права собственности на недвижимое имущество (земельный участок) осуществляется на основании сделки зарегистрированной в установленном законом порядке. Как быть в ситуации когда человек по устной договоренности о покупке земельного участка передал деньги продавцу взяв с его расписку в присутствии свидетелей, но письменно сделку не успели оформить в связи со смертью продавца. При этом третьих лиц, в том числе и наследников на приобретенный участок нет. Можно ли подать иск в суд о приобретении права собственности на земельный участок на основании расписки выданной при жизни продавцом?

Ответ

В иске о признании права собственности может быть отказано.

К договору купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости, в т.ч. он должен быть заключен только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи недвижимости иными способами не допускается. В свою очередь, закон устанавливает существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества, при отсутствии хотя бы одного из которых он будет признан незаключенным, что исключает возможность признания права собственности.

Это объясняется тем, что покупатель не сможет в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимого имущества, даже если он представит в качестве доказательства состоявшегося договора такие документы, как накладные, выписки, протоколы, квитанцию об оплате. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поэтому покупатель в принципе не может потребовать признания права собственности, которое возникает только после государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. В данном случае иск о признании права собственности будет ненадлежащим способом защиты нарушенного права.

Кроме того, сфера применения иска о признании права собственности описана в пункте 59 постановления пленумов Верховного суда и Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22).

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (п. 59 постановления № 10/22).

Таким образом, из пункта 59 постановления № 10/22 следует, что в отсутствие у истца зарегистрированного права собственности он может заявить такой иск только в двух случаях:

- если право на спорный объект возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.97 № 122-ФЗ или

- если право возникло независимо от его регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса. В иных случаях, в удовлетворении иска о признании права может быть отказано.

При наличии договора купли-продажи, способ защиты прав был бы другой. Так, на основании статей 1110и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследнику продавца в суд, заявив также требование, об оспаривании зарегистрированного за наследником права.

Тем не менее следует отметить общие правила. Если одна из сторон договора отсутствует,
вначале следует получить от Росреестра отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Таким образом, покупателем будет соблюден необходимый заявительный порядок, определенный Законом о государственной регистрации. Если же сразу обратиться с исковым требованием, то суд признает, что выбран ненадлежащий способ защиты. Данная ситуация была детально рассмотрена в пункте 62 постановления № 10/22. В нем, в частности, указано, что в рассмотренном случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности может быть обжалован в суде с учетом подведомственности дела. Однако, учитывая, что у покупателя отсутствует письменный договор купли-продажи, данное обстоятельство может негативно сказаться при рассмотрении спора, т.к. суд может прийти к выводу о том, что договор купли-продажи между сторонами не заключен.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче объекта и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

<…>