Глава 12. под жарким солнцем флориды 1 страница
Флаглер, рассказом о котором мы завершили главу 9, уставший от нефтяных дел, в 1878 году подался во Флориду. Она вошла в состав США в 1819 году, когда под разными предлогами была безвозмедно передана испанским королем американцам. Для Испании полуостров интереса не представлял и ценился не выше пустыни Сахары. Сначала испанский подарок казался столь же бесперспективным, как и Луизиана с Калифорнией. (Насколько умнее оказалась российская корона, все же потребовавшая за Аляску деньги!) К слову, в 1820-е годы во Флориде «засветился» Грегор Макгрегор, уже тогда пытавшийся продавать землю, которая ему не принадлежала.
Во времена Флаглера Флорида была провинциальным сельскохозяйственным штатом без развитой инфраструктуры: бум строительства железных дорог туда не дошел, «автомобильных» дорог толком не существовало. Да и сельское хозяйство было не слишком развито, поскольку вывезти производимую продукцию было невозможно. Штат предлагал туристам девственную рыбалку и охоту. В северной части имелось несколько курортных местечек с сульфатными источниками, не слишком посещаемых – отель Putnam в курортном городишке Палатка, имевший 40 комнат, считался «королем отелей». Отдыхающие добирались до курортных городков Флориды с многочисленными пересадками: поездом до Атланты, затем на пароходе или поезде до Джексонвилля и наконец повозками до конкретного места. Можно было сесть на пароход и в Нью-Йорке. Три четверти территории, а именно средняя и южная части, туристы практически не посещали, поскольку, чтобы добраться туда и оттуда с севера штата, надо было потратить несколько дней. Но Флаглеру место понравилось, он приезжает еще и еще – в 1879 и 1880 годах.
В те годы центром курортной жизни Флориды был городок Сент-Августин, куда съезжались в основном инвалиды. По меркам Флаглера, отели там были «никакими», дорогих частных резиденций тоже не было. Добираться до Сент-Августина было тяжело, жить негде, телеграфная связь с Нью-Йорком отсутствовала, нью-йоркские газеты не доходили. Одним словом, это было не то место, в которое будут ездить люди его круга, тусовавшиеся тогда в Ньюпорте, что на Атлантическом побережье США, между Бостоном и Нью-Йорком[87]. Флаглер счел, что городу не помешает хороший отель и надежная железная дорога. В 1884 году он начал, а через четыре года закончил строительство шикарного отеля в испанском стиле Ponce de Lion – на 540 мест, оборудованного по последнему слову техники: с электрическим освещением во всех комнатах. На территории отеля были построены казино, бассейн с сульфатными водами, поле для гольфа и теннисные корты. Флаглер выкупил и полностью перестроил допотопную железную дорогу до Сент-Августина, он заменил полотно, заказал новые шикарно декорированные пульмановские вагоны и организовал специальный прямой поезд из Нью-Йорка, время в пути которого составляло всего 30 часов[88]. Поезд был запущен как раз к открытию отеля.
Подобным образом, улучшая железнодорожное сообщение и строя шикарные отели, Флаглер продвигался дальше на юг страны. В 1893 году он начинает строительство грандиозного отеля Royal Pointciana в Палм-Бич и укладывается меньше чем в два года. В отеле 1750 комнат, обеденный зал на 1600 персон и один официант на каждый столик. Номер стоит 100 долларов (это более 2000 в сегодняшнем выражении[89]). Отель открыт с декабря по апрель (сезон во Флориде зимой), но даже при таком режиме прибылен. В 1895 году Флаглер строит The Breakers – еще один роскошный отель в Палм-Бич. Годом позже он задумывает Royal Palm – отель в Майами. Центром притяжения богатых туристов становится все же Палм-Бич, а не Майами.
Кеннет Робертс (Kenneth Roberts), флоридский журналист, который во время бума писал в местные газеты, а спустя год после его окончания издал свои едкие заметки отдельной книгой «Охота за солнцем», иронизирует о новом богатом курорте: «Палм-Бич – это узкая вытянутая полоска земли, отделенная от материка длинным узким озером Ворс и неожиданным ростом стоимости жизни… В Западном Палм-Бич тот же климат, что и в самом Палм-Бич, но воздух места другой. В Палм-Бич человек чувствует, что он дышит тем же воздухом, что и ведущие банкиры и публичные фигуры, а в Западном Палм-Бич никто не знает или не думает о том, каким воздухом он дышит. Вот почему многие находят климат Палм-Бич оздоравливающим и всегда чувствуют, что климат Западного Палм-Бич делает их какими-то слабыми и уставшими… Повсюду запах денег. Даже бриз наполнен характерным душистым мускусным запахом, и кажется, что любой, кого можно встретить на улице, как раз собирается потратить кучу денег или только что закончил их тратить… На пляже регулярно спорят о том… хватит или нет стоимости всех бриллиантовых браслетов Палм-Бич, чтобы установить экономический контроль над Россией» [Roberts 1926, p. 12, 14, 15].
«Ни один из крупных отелей Палм-Бич не сдает комнаты без пансиона. За еду платить обязательно. Минимальная цена – 35 долларов на двоих, а это стоимость хорошего номера в Нью-Йорке, Чикаго или Бостоне. Но если кто-то в Палм-Бич хочет выглядеть умным, то он не должен обедать или ужинать в отеле, где еда уже включена в цену. Делать так очень неприлично: очень по-деревенски и грубо, одним словом – неумно. Вот почему завсегдатаи Палм-Бич находят, что там трудно прожить меньше чем на сотню в день в пик сезона» [Там же , p. 3 7–38]. «Люди в Палм-Бич всегда рады расстаться с деньгами, если они тратят на что-то интересное и умное» [Там же , p. 49].
Параллельно со строительством отелей Флаглер тянет вдоль западного побережья железную дорогу. Туристический сезон (пока) короткий – два зимних месяца, поэтому он решает задействовать дороги и для перевозки коммерческих грузов; в обратном направлении можно было перевозить флоридские фрукты – лимоны и апельсины; он задумывается и об импорте через Флориду продукции из Карибских стран, в частности кубинских сигар[90].
По приблизительным оценкам, Флаглер инвестировал в экономику Флориды до 50 млн долларов. Помимо строительства отелей и железных дорог, он способствовал развитию коммунального хозяйства штата и созданию банковского сектора. И самое главное – он сделал Флориду курортом для богатых, который вполне успешно соперничал с Ньюпортом и французской Ривьерой. Перед Первой мировой войной в Палм-Бич можно было увидеть скопление шикарных яхт. Во времена Флаглера, который дожил до 1913 года, экономика штата бурно развивалась. На подъеме были строительство, сельское хозяйство, транспорт и конечно же туристический бизнес.
Постепенно во Флориду стали прибывать другие промоутеры недвижимости. В основном они затевали либо сельскохозяйственные проекты, такие как, например, выращивание авокадо, либо занимались недвижимостью. Первая мировая война только укрепила позиции Флориды, так как ездить на отдых в Европу стало невозможно.
Самые известные из девелоперов новой волны – Джон Коллинз и Карл Фишер. Оба действовали в Майами и Майами-Бич. Коллинз приехал туда в 1896 году. Изначально он собирался выращивать кокосы в Майами-Бич. Майами-Бич – это узкая и длинная полоска земли, строго говоря – полуостров, отделенный от континента, где находится Майами, Бискайенским заливом. Затея Коллинза провалилась из-за ураганов и плохого управления. Но место ему понравилось, и Коллинз возобновил свои попытки развить эту землю десять лет спустя. Он нашел себе партнера, совместно с которым купил участок земли, чтобы выращивать фрукты, но мнения компаньонов не совпали: Коллинз считал, что выгоднее выращивать авокадо, тогда как партнер предлагал заняться грейпфрутами. На этом их пути разошлись, в деле остался один Коллинз, который снова попробовал счастья с авокадо и бананами. И на этот раз не вышло. Москиты, крокодилы, змеи, крысы, болота, непроходимые заросли – все это не способствовало сельскохозяйственному бизнесу. Возможно, недвижимость пойдет лучше? Коллинз начал с канала, который должен был пройти поперек полуострова, но когда строительство канала уже шло вовсю, оказалось, что понадобится и мост, а деньги Коллинза подошли к концу. Дело закончилось бы банкротством, но Коллинз совершенно случайно знакомится с Фишером – тот приехал во Флориду на рыбалку и однажды оказался во владениях Коллинза.
Фишер, который не первый раз был в Майами, тоже задумывался о том, чтобы реализовать здесь какой-нибудь проект, например еще одну железную дорогу – от побережья до побережья, и уже начал спекулировать земельными участками. Он вошел в проект Коллинза деньгами, в результате и мост, и канал были достроены. Партнеры развернулись не на шутку, но в этот раз по части недвижимости и инфраструктуры. В Бискайенском заливе были сделаны лагуны, построены искусственные острова, с побережья привезли песок. Земля была нарезана на участки и продавалась уже под девелопмент, а не как селхозугодья. Дело происходило в 1912–1913 годах, и Фишер обещал, что к 1914 году в каждом доме будет электрическое освещение и телефонная связь, а к 1916-му – централизованный водопровод и канализация. Он также собирался устроить гольф-поля, рыбалку, затеял ежегодную регату. Фишер предложил строительство хайвея из Майами в Индианаполис, ратовал за углубление прохода из Атлантического океана в Бискайенский залив и т. д. Сначала дела шли неважно, в войну проекты даже пришлось заморозить, но строительство возобновилось уже в 1918 году. Фишер добавил к инфраструктуре Майами-Бич поле для поло. К 1920 году «процесс пошел» – место стало пользоваться популярностью.
В 1920-е годы Майами-Бич вошел в моду, а Палм-Бич, где тусовались стареющие люди круга Флаглера, постепенно утрачивал популярность. Однако Палм-Бич тоже активно развивался, возникли и новые города: Бока-Ратон (по-испански его название означает «рот крысы»), который собирались строить как элитный поселок в испанском стиле для ультрабогатых, этакий конкурент Палм-Бич, в котором должны были быть не дома, а «палаццо». «Фейс-контроль» был жестким, только «лучшие люди» и предпочтительно протестанты могли подавать заявки на приобретение там недвижимости.
Второй проект был назван Корал-Гейблс («коралловые фронтоны», и они действительно были кораллового цвета) – это пригород Майами, совершенно новое поселение с клубами, каналами, торговыми центрами, фонтанами, площадями, собственным университетом, свободно разгуливающими фламинго. Предполагались выделенные бизнес-зоны, районы для рабочих, состоятельных и богатых. Чтобы не расстроить гармонию дизайна, на территории Корал-Гейблс запрещалось самостоятельное строительство. Рыночную стоимость недвижимости в Корал-Гейблс после реализации всего проекта оценивали в 75 млн долларов. Планировалось централизованно построить 1000 домов в персидском, южноафриканском, французском, итальянском, китайском, испанском и других стилях, для чего со всей страны были собраны 12 лучших архитекторов. До конца бума успели сдать около 100 домов во французской, итальянской, венецианской, южноафриканской и китайской «деревнях». Они продавались по 20–100 тыс. долларов. За миллион долларов была построена въездная группа в город, за столько же – «Колизей» на 7200 мест, однако акустика и общая планировка оказались плохими, и в течение долгого времени он не использовался по назначению [Ballinger 1936, р. 108].
Проект назвали «Венецией Америки». Чтобы оправдать название, по каналам запустили курсировать гондолы с гондольерами, и уверяли, что импортировали настоящих венецианских. Каналы делались не для красоты. Это увеличивало долю недвижимости с видом «на воду»[91]. Один из современников флоридского бума, Кеннет Баллингер (Kenneth Ballinger), автор вышедшей в 1936 году книги «Миллионы Майами», документировавшей просходившее, иронизирует на тему участков с видом на воду, правда не в Корал-Гейблс, а в другом прибрежном городе – Форде Лаудердейл: «Примечательны были лаудердельские острова… которые вели к океану из центра Форта Лаудердейл. Как и в случае большинства участков на море, реклама говорила о том, что участки находятся “у воды”. “Вода” же получалась путем прокладывания каналов, и тогда береговые власти не могли арестовать тебя за рекламу “собственности на воде” в ничего не подозревающих о ее существовании городах страны» [Ballinger 1936, р. 43].
Названия проектов звучали либо по-испански (Пасадена, Санта-Моника, Буэна-Виста, Рио-Виста), либо по-итальянски (Неаполь, Венеция, Индрио), или это были универсальные средиземноморские названия, такие как Ривьера. В некоторых случаях прилагался и девиз: Индрио – «Новый и самый красивый Голливуд во Флориде», «Золотые ворота юга», Орландо – «Прекрасный город», Санкт-Петербург – «Солнечный город», Форт Лаудердейл – «Тропическая волшебная страна», а Майами-Бич – «Волшебный город» [Sakolski 1932, р. 339]. Рядом с каждым успешным проектом был «проект-паразит», в нем продавались «почти такие же» лоты, но по более низким ценам [Vanderblue 1927а, р. 123–124].
Строительный бум расходился волнообразно. Он начался в 1923 году в Майами, в 1924-м перекинулся на Тампу, а в 1925 году достиг Джексонвиля [Vanderblue 1927b, р. 255]. Пик спекуляций пришелся на 1924–1925 годы, и его эпицентром стал Майами-Бич – курорт для среднего класса, более демократичный, нежели Палм-Бич или Бока-Ратон. В 1923 году один только Фишер продал там участков на 3 млн долларов, в 1924 году – на 8 млн, в 1925-м – на 12 млн долларов.
К 1925 году в Майами-Бич было построено 56 отелей на 4000 номеров, 178 многоквартирных домов, 306 торговых и офисных зданий, 8 казино, 3 школы, 4 поля для поло, 3 кинотеатра, 2 церкви и 858 частных домов [Sobel 2000, р. 289]. Считается, что всего в эти проекты было инвестировано около миллиарда долларов в тогдашних ценах [Там же , р. 290]. В основном это были деньги с Уолл-стрит, из Восточных штатов и со Среднего Запада. Только в январе 1926 года объем сделок с недвижимостью составил 2 млрд долларов. Продавалость все: от участков под застройку коммерческой и жилой недвижимостью и готовых объектов – домов, офисов, гостиниц, торговых центров – до больших участков земли площадью 5–10 акров под «фермы» (они маркетировались как «независимость» на пяти акрах[92]соснового или пальмового леса – так тогда называли флоридские джунгли), каучуковые плантации, банановые рощи и цитрусовые ранчо. К концу бума начали продвигать и «индустриальные» возможности, например активно рекламировали «текстильный город» к западу от Дайтоны, далеко от дороги, который призван был стать местом грандиозной фабрики, производящей «дайтонскую одежду» [Vanderblue , 1927a, р. 124].
Большинство проектов продавались на стадии проектной документации, как сказали бы сейчас. Как съязвил один из ученых того времени, автор книги об истории бумов недвижимости в США Аарон Сакольски (Aaron Sakolski): «В проекте участки выглядели лучше. Покупателю передавалось видение девелопера. А он видел прелестные извилистые бульвары, марины для яхт, парки, засаженные кокосовыми пальмами, гибискус в цвету. Продавец мог показать, какое место будет оживленным, и предлагал выбрать там двойной участок для открытия бизнеса, или же предлагал тихое место у воды для зимнего дома. Обходились без того, чтобы посмотреть на участок. Зачастую это и бессмысленно, так как участки продавались на стадии “до девелопмента”. Бульвары еще нужно разбить, марину – углубить, а поднятую со дна грязь использовать для подъема уровня участков, которые в настоящее время были под водой. Когда они будут отсыпаны, размечены, вот тогда-то собственник и сможет посмотреть на свой участок» [Sakolski 1932, р. 337]. Иногда даже местонахождение участка указывалось приблизительно. Например, проект Wyldewood Park между городами Майами и Дания рекламировался как проект, построенный вокруг двухмиллионного бенгальского фикуса. Как девелопер определил цену дерева, осталось загадкой [Ballinger 1936, р. 46].
Флоридскому буму способствовали не только усилия девелоперов, но и макроэкономическая ситуация в стране. До 1920-х годов работали, как правило, без отпуска, а поездки были в основном связаны с поисками работы. Фабричные рабочие существовали на зарплаты, которых едва хватало на еду и одежду. Ничего другого они бы не покупали. Потребительского кредитования еще не существовало, да оно и не было нужно, так как не приобретались товары длительного пользования. Некоторые брали ипотеку, на гораздо более короткий срок, чем сейчас. Целью жизни было выплатить стоимость дома полностью как можно скорее. Ни о каких тратах на отпуск речь не шла.
Но все поменяла война. Так же, как и Вторая, Первая мировая придала ускорение американской экономике. Зянятость была практически полной, зарплаты резко возросли. США – единственная страна в мире, которая выиграла от войны. В 1920-е годы это самая быстроразвивающаяся экономика в мире[93]. 20-е годы XX столетия впоследствии назовут американской эрой процветания, или периодом процветания Кулриджа[94].
К 1920-м годам в стране резко вырос автомобильный парк. Если в 1900 году в США было зарегистрировано всего 8 тыс. автомобилей, то в 1912-м – 944 тыс. (а произведено за один только год – 356 тыс.), в 1917 году в стране насчитывалось уже 5,1 млн авто, а производство легковушек достигло 1,7 млн штук[95]. К 1925 году – пику Флоридского бума – производство выросло до 3,6 млн легковых автомашин в год, а парк составил 20 млн (при населении 120 млн человек!) [Sobel 2000, р. 271]. Форд действительно был массово доступным. Сам Генри Форд на своем заводе еще в 1914 году увеличил зарплату рабочим с 2,34 доллара в день (за 8-часовую смену) до 5 долларов, что составляло в год примерно 1250 долларов. А автомобиль знаменитой модели Т стоил 360 долларов, что позволяло простому рабочему у Форда менять машину каждый год [Faber 2008, p. 292]. «В 1926 году автомобиль имел один из десяти американцев, в Великобритании – один из 42, во Франции – один из 44, в Германии – один из 196, в Италии – один из 325, в Советском Союзе – один из 7 тысяч, в Китае – один из 29 тысяч» [Каспи 2008, с. 70].
Параллельно по всей стране идет строительство дорог, а что касается Флориды, то к 1925 году заканчивается строительство хайвея Дикси, связавшего Индианаполис и Майами, – это проект Фишера.
Большинство населения уже живет в городах. Все больше людей имеют сбережения, инвестируют в облигации, покупают дома на условиях ипотеки. Начинает возникать потребительская культура. В стране появляется средний класс – это люди, которые имеют сбережения, могут позволить себе отдохнуть на курорте и берут отпуск. Американцы начинают ездить в отпуск на машине. Большинство конечно же никогда не позволят себе поездку в Европу или в отели Флаглера, но могут прокатиться на собственном «форде» до Майами.
Это новое явление. Раньше такие поездки никому бы и в голову не пришли – «дороги были плохими, автомобиля не существовало, а Юг рассматривался как место, где шла Гражданская война. К тому же человек, который брал больше одного дня отпуска в пять лет, считался распущенным и опасным… Сегодня Америка болеет тоской по дому где-то еще, которой она заразилась от англичан и французов. Флорида очищена от болот и индейцев, небольшой автомобиль доступен портовым грузчикам, кухаркам, фабричным рабочим и умеренно успешным литераторам, а брюки для гольфа можно носить даже в городах на западе, не рискуя быть убитым. Автомобилисты заполонили дороги, если они не очень хороши, то все шины в глине. А на бизнесмена, который не отдыхает два-три месяца в году, с жалостью смотрят как на отставшего от жизни, слабоумного или просто бедного», – пишет Кеннет Робертс [Roberts 1926, р. 5–7]. Он, конечно, утрирует, но ему есть что утрировать.
Состоятельных рабочих стали называть «денежным пролетариатом». Это конечно же не та прослойка, что отдыхает в отелях, построенных Флаглером. Те, кто двинулся во Флориду на своих автомобилях, скорее напоминают туристов с рюкзаками из советского прошлого. Они ночуют в машинах или под открытым небом, а питаются привезенными с собою консервами. В Америке даже появляется специальный термин – «консервные туристы» (can tourists). Когда они съезжались во Флориду в пик сезона, хайвей Дикси был запружен машинами и пробки растягивались на многие километры. Зимой 1925 года во Флориде открылись 178 кемпингов, способных принять 6 тыс. туристов [Каспи 2008, с. 71].
Помимо «денежного пролетариата» появляется и много относительно богатых людей – брокеров, спекулянтов акциями, рекламщиков, специалистов по продажам и менеджеров в крупных корпорациях… Эти люди уже могли позволить себе не только каникулы, но, возможно, и небольшой дом на курорте. В пик сезона 1924/1925 года в город приходит 5 0–7 5 пульманов в день [Ballinger 1936, р. 56].
Чтобы завлечь покупателей, в Майами выписали оркестры и танцевальные группы, которые выступали на улицах, зазывали бейсбольные команды. Приезжали знаменитости. Город наводнили и уважаемые финансовые комментаторы, которые талдычили, что этот бум не закончится. Звезд привлекали к рекламе проектов. Так, один знаменитый бейсболист спонсировал проект под названием Pennant Park [Vanderblue 1927a, р. 124]. Это напоминает Париж времен Лоу. Многие состоятельные люди не только приезжали, но и действительно купили недвижимость. К сожалению, не все имена будут знакомы современному российскому читетелю, но все же я их назову. Это Уильям Брайан – кандидат в президенты США, Роджер Бабсон – известный экономист и финансовый аналитик (его имя носит Babson College в Массачусетсе), торговец Джи Си Пенни (кто был в США, наверняка заходил в магазины J.C. Penny – он основатель этой сети), Коулман Дюпон (совладелец корпорации DuPont), Джесси Ливермор (известный спекулянт акциями, о нем написаны «Воспоминания биржевого брокера» Эрварда Лефевра) [Sakolski 1932, р. 335]. Зимой 1925/1926 года в Майами дал концерт великий русский бас Федор Шаляпин.
Один из девелоперов, некто Джозеф Янг, догадался предоставлять бесплатные автобусы желающим увидеть участки в глубине штата. Дело было так. В 1921 году он купил большой участок земли с сосновыми деревьями в удалении от Майами, но на берегу океана, и назвал новое поселение Голливудом-на-Море. С помощью инвесторов обустроил канализацию, провел освещение, заложил улицы, углубил бухту, построил завод по очистке воды – словом, создал инфраструктуру; затем разделил участки под застройку на лоты и выставил их на продажу. Лоты уходили как горячие пирожки. Распродав все, а это случилось в 1923 году, Янг осознал, что цены растут и растут и что упущены огромные потенциальные прибыли. Это сподвигло его на вторую очередь поселения. Однако прилегающая местность была болотистой. Для осушения болот он использовал 9 дренажных машин, 300 грузовиков и 7 экскаваторов. А для завлечения клиентов – автобусы. «Целый флот автобусов начал привозить клиентов со всего Запада и Среднего Запада. Янг, возможно, был первым флоридским девелопером, который активно использовал автобус. Сначала он привозил клиентов из Майами, это в 17 милях. Затем он понял, что может привлечь пассажиров и из других частей Флориды, а в конце концов у него был регулярный график движения автобусов к его богато декорированному офису в Голливуде-на-Море из Нью-Йорка, Чикаго и других удаленных городов. Он задействовал от 30 до 50 автобусов… Он добавил круизную яхту, которая ему обошлась в 200 тыс. долларов, и использовал ее для того, чтобы привозить крупных инвесторов в более комфортабельных условиях» [Ballinger 1936, р. 4 1–42].
Повсюду была реклама недвижимости. Вот как описывает происходившее Робертс: «Один владелец участка так рекламирует свои лоты: “Мы дарим новый «форд» или его эквивалент деньгами каждый понедельник и ежедневно – другие ценные подарки в течение всей распродажи. И мы развлекаем тех, кто приехал на аукцион, при помощи любых развлечений, которые мы только можем предоставить”. Точное значение последней фразы – это загадка, но она взывает к тем, кто читает между строк. “Помните, – кричит другая фирма, – помните, мы подарим седан тому, у кого окажется счастливый номер”. “Аукцион! Аукцион! Аукцион! – ревет другая. – Прелестные и полезные сувениры и призы”. “Приезжайте прокатиться на наших автобусах и выиграть приз” – убеждает третья. “Награда в тысячу долларов… будет уплачена каждому, кто предъявит заявку на покупку. Возможность из возможностей купить участок роскошного сада и плодородной земли в Южной Флориде. Помните, это вы указываете цену, и все выставленные на продажу участки будут проданы покупателям, предложившим максимальную цену”…
Это то, что происходило. Фирмы по торговле недвижимостью проводили рекламируемые заранее аукционы, выставляли на продажу лоты, и когда присутствовавшие с большой неохотой соглашались платить не больше 6–7 долларов за лот, использовали профессиональных покупателей, которые выставляли фальшивые заявки, чтобы вздернуть цену или снять участок с продажи.
Каждый день проводилось пять или шесть аукционов, большое количество непривлекательных лотов предлагалось вялым потенциальным покупателям со Среднего Запада, которые приехали в большей степени за халявой и поездкой на автомобиле, нежели из-за недвижимости, и было неизбежно, что некоторые лоты уйдут только по доллару и 75 центов, если не прибегать ни к каким махинациям. Здравый смысл подсказывает, что ни один агент по недвижимости не выдержит такого удара, не испытав приступов тупой боли…
Некоторые дилеры разрешали своим клиентам покупать землю на условиях, которые привлекли бы даже Троцкого, хотя он и не верил в такие вещи. Лоты ценой в 400 долларов на одном участке можно было получить за 20 долларов наличными и 10 долларов в месяц без процентных и налоговых платежей в течение года. На другом участке лоты стоимостью 1250 долларов продавались за 100 долларов предоплаты и 25 долларов в месяц, пока не выплачивалось 20%, после этого можно было получить отсрочку выплаты основной суммы долга на 7 лет» [Roberts 1936, p. 145–149].
Собственно бум начался с того момента, когда во Флориду съехались дельцы в сфере недвижимости со всей страны. «Сколько в Майами агентов по недвижимости – и не сосчитать. Практически каждый, кому исполнилось 18, занимается недвижимостью так или иначе. Практически каждый имеет лот, от которого он хочет избавиться, хотя собственники земли единогласно утверждают, что цена земли удвоится за год» [Там же , с. 142]. По оценкам, в пик бума во Флориде в 2000 риелторских контор работало 25 000 агентов по недвижимости [Vanderblue 1927a, р. 120]. Балингер так описывает приезд новых агентов в город в июле 1925-го (эти уже к бесплатной раздаче опоздали. – Е.Ч. ): «К июлю приезд новых агентов превратился в рутину. Они сходили с поезда и искали кого-нибудь, кто знал, где выход с вокзала. Их первым вопросом обычно было: “Это Майами?”, вторым: “Где я могу снять офис?”, третьим – “Почем?”. К первому июля 1925 года власти Майами выдали 5917 брокерских лицензий, а новые заявки подавались по 60 штук в день» [Ballinger 1936, р. 97]. К зиме количество лицензий достигло 7500, из них 3000 было действовавших [Там же , р. 135].
Примечательно, что во Флориде нарисовался и сам Чарльз Понци – автор знаменитой пирамидальной схемы (типа «писем счастья»), он обещал вкладчикам в его «синдикат» 200% прибыли за три месяца, но не успел развернуться – был арестован. Флорида привлекала множество мошенников, которые продавали несуществующие проекты; расцвет мошенничества, как уже неоднократно упоминалось, – это признак бума.
«Консервные» туристы заходили в офисы риелторов, чтобы «просто посмотреть», но там им рассказывали, как легко купить участок – предоплата всего 20% (к концу бума предоплата во многих проектах упала до 10 и даже 5%)! После внесения предоплаты покупатель получал квитанцию о внесении аванса (так называемый binder), которую с финансовой точки зрения можно рассматривать как ценную бумагу, аналогичную опциону, то есть дающую право на покупку участка, но не являющуюся обязательством его купить. Далее следовали байки о том, как на перепродаже участков простые кондукторы становились богачами. Предлагали купить несколько лотов – часть можно потом продать по более высоким ценам, и тогда оставшаяся часть достанется бесплатно. Вносить следующий платеж не придется – ведь к этому времени участок будет перепродан.
Действительно, оформление документов занимало 30 дней. За этот срок участок мог сменить владельца несколько раз. Во Флориде даже появилось выражение binder boy – так называли спекулянтов авансовыми квитанциями на покупку участка.
Они активничали в Майами с марта по август 1925 года. Их «штаб-квартирой» был роскошный отель Ponce de Lion. У Баллингера мы находим сатирическое описание этих операций: «Для покупки участка стоимостью 5 тысяч нужно было внести 10% или меньше от оговоренной стоимости, чтобы забронировать лот до тех пор, пока не будут выполнены все необходимые формальности и сделка не будет закрыта. Покупатель получал квитанцию об оплате и в течение последующих дней должен был внести, возможно, еще 15%, чтобы полностю уплатить первоначальный взнос и завершить перевод права собственности.
Но спекулянты авансовыми кватанциями… обнаружили, что эти квитанции столь же хороши, как и деньги. Имея больше природной хитрости, нежели капитала, поначалу они стали спекулировать квитанциями между собой… Сначала они зарабатывали маленькую прибыль на самих квитанциях (то есть по сути продавали место в очереди. – Е.Ч. ), но быстро взвинтили цены, перепродавая квитанции несколько раз еще до того, как сделка была завершена.
Случаи, когда лот менял собственника аж восемь раз еще до закрытия сделки, были отнюдь не уникальными. Когда приходило время подписания бумаг, покупатели толпились около этих бумаг, как голодные пацаны у пирога на пикнике, каждый готов был отщипнуть свою долю прибыли. Торговля квитанциями обычно позволяла оформить купчую сразу на финального покупаля, но, как сосков на коровьем вымени, к ней было прицеплено семь или восемь предыдущих сделок, каждая из которых представляла собой прибыль одного из покупателей в этой череде. Большую часть живых денег получал все же брокер по недвижимости» [Ballinger 1936, р. 94].