Понятие и элементы договора аренды.

Договором аренды (имущественного найма) признается гражданско - правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).

Предметом договора аренды являются:

· действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом);

· действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются

· арендодатель (наймодатель) - собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).;

· арендатор (наниматель) - всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

По своей юридической природе договор аренды:

· консенсуальный (порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);

· возмездный (встречное предоставление в виде платы);

· двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);

· синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями)

Особенности аренды недвижимого имущества.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 606 ГК РФ).

Субъекты договора аренды недвижимого имущества:

1. арендодатель - собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

2. арендатор - всякий дееспособный гражданин либо организация.

Существенными условиями договора аренды является:

1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору - арендодателя и арендатора);

2. срок аренды;

3. арендная плата (ст. 654 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

5. По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ).

6. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

7. Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).