Тема № 5. Договор купли-продажи недвижимости, предприятий
1. Понятие и предмет договора купли-продажи недвижимости. Характеристика договора купли-продажи недвижимости.
2. Форма и содержание договора.
3. Исполнение договора купли-продажи недвижимости. Риск случайной гибели, повреждения предмета договора.
4. Основания прекращения договора.
5. Договор купли-продажи земельных участков,
6. Договор купли-продажи жилых помещений.
7. Договор продажи доли в праве общей собственности на имущество.
8. Договор купли-продажи предприятий.
Тестовые задания
1. Могут ли выступать в качестве продавца недвижимости учреждения?
А) да;
Б) да, но только за счет доходов собственника имущества;
В) да, но только за счет доходов от коммерческой деятельности;
Г) нет;
2. С какого момента договор купли-продажи недвижимости юридически связывает продавца и покупателя?
А) с момента составления;
Б) с момента подписания;
В) с момента заключения;
Г) нет верного ответа;
3. Может ли покупатель распоряжаться вновь приобретенным недвижимым имуществом до государственной регистрации договора купли-продажи?
А) да;
Б) нет;
В) да, но только с согласия продавца;
Г) да, но только с согласия органа, регистрирующего сделки с недвижимым имуществом.
4. Кто имеет право требовать регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество?
А) продавец;
Б) покупатель;
В) обе стороны;
Г) никто, так как это требование закона.
5. Каковы существенные условия договора купли-продажи недвижимости?
А) предмет;
Б) предмет, цена;
В) предмет, цена, условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество;
Г) нет верного ответа;
6. Кто может быть покупателем предприятия?
А) граждане, юридические лица;
Б) граждане-предприниматели, юридические лица;
В) граждане-предприниматели, юридические лица, публично-правовые образования.
Г) юридические лица, публично-правовые образования;
7. Возможна ли отложенная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости?
А) да;
Б) да, по соглашению сторон;
В) да, по требованию закона;
Г) нет;
8. В течение какого срока кредитор, не уведомленный надлежащим образом о продаже предприятия, вправе заявить о прекращении или досрочном исполнении обязательства?
А) в течение шести месяцев;
Б) в течение одного года;
В) в течение двух лет;
Г) в течение трех лет;
9. Происходит ли перевод долгов на покупателя по договору купли-продажи предприятия?
А) да;
Б) нет.
10. Может ли быть предметом договора продажи предприятия его часть?
А) да;
Б) нет;
В) да, но только после ее оформления в качестве самостоятельного бизнеса.
11. Сохраняют ли юридическую силу трудовые договоры, действующие на дату продажи предприятия?
А) да;
Б) нет;
В) в зависимости от условий договора купли-продажи.
12. Можно ли продать ½ однокомнатной (квартиры)?
А) да;
Б) да, если это предусмотрено соглашением сторон;
В) нет;
13. Переходит ли доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при покупке квартиры или комнаты?
А) да;
Б) да, если данное право включено в предмет договора;
В) нет;
14. Когда может быть расторгнут договор купли-продажи недвижимости по соглашению сторон?
А) до государственной регистрации;
Б) после государственно регистрации;
В) в зависимости от условий заключенного договора;
Г) в любое время.
15. На кого возлагаются расходы по государственной регистрации купли-продажи жилой недвижимости при отсутствии в договоре условия о распределении данных расходов?
А) на продавца;
Б) на покупателя;
В) расходы распределяются в равных долях.
16. Какое из условий договора купли-продажи земельного участка является действительным?
А) условие, устанавливающее право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
Б) условие, ограничивающее дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
В) условие, ограничивающее ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.
Г) ответы А-В верны;
Д) нет верного ответа;
17. В каком случае собственник земельного участка имеет право на использование находящихся на земельном участке полезных ископаемых?
А) только если полезные ископаемые являются общераспространенными;
Б) только если он использует полезные ископаемые для собственных нужд;
В) только если он использует полезные ископаемые в установленном законом порядке;
Г) ответы А-В верны;
Д) нет верного ответа;
18. Какие земельные участки могут быть предметом договора купли-продажи?
А) любые земельные участки;
Б) земельные участки, имеющие соответствующие границы;
В) земельные участки, поставленные на кадастровый учет;
Г) нет верного ответа;
19. Какое требование не вправе предъявить покупатель, если ему была передана недвижимость, не соответствующая условиям договора купли-продажи недвижимости о ее качестве?
А) о соразмерном уменьшении покупной цены;
Б) о безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок;
В) о замене товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Г) о возмещении своих расходов на устранение недостатков товара.
20. Когда считается исполненным обязательство продавца передать недвижимость покупателю?
А) после государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости;
Б) после передачи ключей от объекта недвижимости;
В) после подписания документа о передаче недвижимости;
Г) нет верного ответа;
Практические задания
1. Попов обратился в суд к Назаровой о понуждении ее к заключению договора купли-продажи квартиры. В обоснование своих требований Попов указал, что 25 февраля 2009г. между Поповым и Назаровой был заключен договор о задатке, согласно которому Назарова обязалась продать квартиру Попову. Согласно договору о задатке Попов передал денежные средства Назаровой до подписания договора купли-продажи в счет причитающихся с него платежей, оставшуюся сумму Попов обязался внести после получения документов о государственной регистрации права собственности. Соглашением от 13 марта 2009г. стороны договорились продлить срок договора о задатке до 18 марта 2009г. По расписке от 19 марта 2009г. Попов еще передал определенную денежную сумму в счет оплаты квартиры Назаровой. Решением суда в иске Попову было отказано, так как договор о задатке не прошел государственную регистрацию. Попов обжаловал вынесенное решение. Имеются ли основания для отмены вынесенного решения? В какой форме должен быть заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, соглашение о задатке? Требуется ли для действительности предварительного договора купли-продажи, соглашения о задатке государственная регистрация? Что является предметом предварительного договора купли-продажи?
2. С. обратился в суд к П. и Я. о признании незаконными регистрационных действий и о переводе на него прав и обязанностей по договору купли-продажи объекта недвижимости, указывая на то, что он является собственником 2/6 доли в праве собственности на нежилое помещение. Вторым собственником, обладающим правом на 4/6 доли в праве собственности на нежилое помещение является П.
20 июля 2009г. между П. и Я. был заключен договор купли-продажи по которому П. передал, а Я. приобрел право собственности на 4/6 доли в праве собственности на нежилое помещение.
01 августа 2009г. П. и Я. подали заявление о регистрации перехода права собственности в управление регистрационной службы.
10 августа 2009г. нотариус направил в адрес С. заявление П., в котором содержалось предложение о покупке доли.
18 августа 2009г. заявление было получено С.
28 августа 2009г. регистрация перехода права собственности была приостановлена, так как отсутствовал документ подтверждающего отказ С. от покупки доли.
14 сентября 2009г. С. направил нотариусу заказное письмо с заявлением о согласии приобрести долю в праве собственности.
20 сентября 2009г. С. подал заявление в регистрационную службу об отказе в регистрации перехода права собственности.
26 сентября 2009г. нотариусом было выдано свидетельство, которое удостоверяло, что 10 августа 2009г. заявление П. с предложением о покупке доли было направлено С., но ответа получено не было.
28 сентября 2009г. в Едином государственном реестре произведена запись перехода права собственности на 4/6 доли в праве собственности к Я.
Чьи действия являются незаконными? Решите дело. Ответ обоснуйте.
3. 18 января 2009г. Караваева и ООО «Агентство недвижимости» заключили договор об оказании риэлтерских услуг по приватизации квартиры Караваевой и ее дальнейшей продаже. Караваева выдала нотариально удостоверенную доверенность Воблову на продажу квартиры. 07 мая 2009г. между Панасенко и Вобловым, действующим на основании доверенности от Караваевой был заключен договор купли-продажи квартиры, денежные средства за квартиру в тот же день переданы Воблову, подписан акт приема-передачи, переданы ключи. Панасенко с семьей стал проживать в квартире и считать ее своей собственностью. Государственную регистрацию договор купли-продажи не прошел, так как имелся арест на совершение сделок с квартирой из-за долгов Караваевой, который был снят только через полгода. 19 сентября 2009г. Караваева умерла. 24 сентября 2009г. к нотариусу обратился сын Караваевой с заявлением о принятии наследства в виде данной квартиры. 20 марта 2010г. сын Караваевой получил свидетельство о праве на наследство и зарегистрировал право собственности на квартиру Панасенко. Кто является собственником квартиры? Обоснуйте Ваш ответ.
4. Семья Ульяновых, муж, жена и несовершеннолетняя дочь являются собственниками квартиры в равных долях. 20 мая 2008г. между Ульяновыми и Донцовой был заключен договор купли-продажи, оформлен акт приема-передачи, документы переданы на государственную регистрацию договора. Однако, 18 июня 2008г. регистрация сделки была приостановлена, так как в регистрационный орган не было представлено разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение доли в праве собственности, принадлежащей несовершеннолетней дочери Ульяновых. В дальнейшем, в регистрации сделки было отказано. 27 ноября 2009г. между Ульяновыми и Оленевой был заключен договор купли-продажи квартиры, право собственности на квартиру было зарегистрировано на Оленеву надлежащим образом. Донцова все это время проживала в спорной квартире, осуществляла коммунальные платежи, сделала ремонт. Денежные средства, уплаченные ею по договору купли-продажи Ульяновы не возвратили. Донцова считает, что договор, который она заключила является действительным. Разъясните, какие нормы гражданского законодательства были нарушены? Являются ли заключенными и действительными договоры купли-продажи, заключенные Ульяновыми?
Нормативный материал
1. ГК РФ;
2. ЖК РФ;
3. СК РФ;
4. ЗК РФ;
5. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"// Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. - № 11
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"// Вестник ВАС РФ. - 2010. - № 6
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Вестник ВАС РФ. - 2001. - № 4
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости"// Вестник ВАС РФ. - 1998. - № 1
Литература
1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М. Норма. - 2000. - 526 с
2. Гражданское право. В 3 частях. Ч. 2 / Под ред. В.П. Камышанского, В.И. Иванова, Н.М. Коршунова. - М.: Эксмо, 2009. – 720 с.
3. Российское гражданское право. Учебник в 2 томах. Т. 2. / Отв. ред. Е.А. Суханов. -М.: Статут, 2010. – 1208 с.
4. Сидорова В.Н., Стремоухов А.В. Гражданско-правовые договоры по передаче имущества. – М.: Норма, 2010. – 384 с.
5. Алексеев В.А. Концепция государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации. – М.: Волтерс Клувер, 2011. – 128 с.