Возможно ли передать в аренду объект незавершенного строительства?

Найденная нами практика свидетельствует о допустимости такой возможности. Так, судом иск о взыскании задолженности по арендной плате за пользование зданием удовлетворен, поскольку арендатор не исполнил обязательство по ее внесению в установленный срок, а то обстоятельство, что арендованное здание является объектом незавершенного строительства, не является основанием для отказа в иске (см. постановление ФАС ЗСО от 19.04.2006 N Ф04-1169/2006(21628-А81-5)).

Данное постановление окружного суда небесспорно. Прежде всего, суд не дал оценки тому факту, что в аренду передавалось здание, являющееся объектом незавершенного строительства. Представляется, что подобного рода объекты не могут полноценно выступать в имущественном обороте, по той простой причине, что объект незавершенного строительства представляет собой вещь, еще находящуюся в процессе создания. Аренда такой вещи вряд ли возможна, поскольку невозможно пользование несозданной вещью.

Если стороны распространили действие заключенного краткосрочного договора на существующие взаимоотношения, означает ли это, что в результате у сторон возникла обязанность по государственной регистрации договора аренды, поскольку срок последнего стал превышать один год?

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно п. 2 ст. 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания п. 2 ст. 425 ГК следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, т.е. на шесть месяцев. Поскольку в силу п. 2 ст. 651 ГК данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным (см. п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации прав на недвижимое имущество (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59)*(76)).

Указанный подход суда справедлив.

Дело о признании недействительным договора аренды нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды (см. постановления ФАС ВСО от 05.05.2004 N А33-14649/03-С2-Ф02-1461/04-С2, N А33-14649/03-С2-Ф02-1464/04-С2, ФАС ДО от 03.12.2002 N Ф03-А51/02-1/2530, ФАС ПО от 17.07.2007 N А55-14876/2006). Наличие в договоре аренды условия о том, что условия заключенного договора аренды применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия (см. постановление ФАС СКО от 10.05.2007 N Ф08-2107/2007).

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, если по истечении указанного срока арендные отношения были возобновлены на неопределенный срок?

Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли-продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, так как данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.

Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно п. 2 ст. 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается (см. информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; постановления ФАС ЗСО от 02.10.2003 N Ф04/4974-831/А75-2003, ФАС УО от 02.02.2005 N Ф09-66/05ГК).

Подобное решение суда не безупречно. При продолжении арендных отношений, возобновленных на неопределенный срок, пользование имуществом может быть как менее года, так и более года. Фактически Президиум ВАС РФ создал правило (совершенно не следующее из норм ГК), согласно которому у сторон появляется легальная возможность обходить норму закона (п. 2 ст. 651 ГК) об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости.

Практика восприняла указанный подход. Вот, например, какой вывод сделал ФАС ВВО. На момент подписания договора аренды стороны достигли соглашения по всем его существенным условиям, в том числе и о предмете имущественного найма. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит. Следовательно, не подлежат государственной регистрации и возможные соглашения об изменении условий данной сделки (см. постановление ФАС ВВО от 20.03.2007 N А43-5054/2006-2-133). Согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а спорный договор, как установлено судом, заключен на неопределенный срок и в соответствии с этим не подпадает под действие указанной нормы (см. постановления ФАС ЗСО от 16.01.2007 N Ф04-2205/2006(29808-А75-10), ФАС ЦО от 20.04.2005 N А48-5198/04-7).

Является ли условие о сроке, установленное в договоре путем указания на какой-либо юридический факт, время наступления которого неизвестно, основанием для квалификации договора заключенным на неопределенный срок?

Из смысла п. 4 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66) следует, что если в договоре срок его окончания определен наступлением какого-либо события, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок.

Например, неизвестность относительно срока наступления указанного в договоре события (например, реконструкции объекта) является основанием для квалификации договора заключенным на не определенный срок. Причем на названную квалификацию не влияет, наступит ли указанное событие через три месяца или через два года.

Однако не всякое условие о сроке свидетельствует о неизвестности наступления срока. Так, суд указал, что условие о действии договора до полного присоединения одной стороны договора к другой стороне не может квалифицироваться как условие о сроке договора, так как в силу ст. 190 ГК срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, т.е. не зависит от воли и действий сторон (см. постановление ФАС ЦО от 20.04.2005 N А48-5198/04-7).