Раздел II. ОТДЕЛЬНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ПЕРЕДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ

Тема 5. Договор аренды

1. Понятие, общая характеристика и значение договора
арен­ды. Его виды.

2. Элементы договора аренды: предмет, стороны, цена,
срок, форма. Порядок заключения договора.

3. Права и обязанности сторон.

4. Прекращение договора аренды.

5. Отдельные виды договора аренды:

а) прокат;

б) аренда зданий и сооружений;

в) аренда предприятий.

1. Необходимость существования договора аренды обуслов­лена рядом обстоятельств.

Во-первых, арендодателю выгодно, чтобы временно неиспользуемое имущество не простаивало и за его использование можно было получить оплату. При этом арендодатель все равно остается собственником.

Во-вторых, арендатору нередко необходимо получить доступ к имуществу, которое на других условиях ему получать невыгодно (например, есть лишь эпизодическая нуждаемость) либо приобретение такого имущества слишком дорого.

Договор аренды — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во вре­менное владение и пользование либо только в пользование.

Характеристика договора:

а) консенсуальный;

б) возмездный;

в) двустороннеобязы­вающий;

д) срочный.

Предметом договора является только непотребляемая и индивидуально-определенная вещь.

Права арендатора имеют двойственную природу. С одной стороны, арендатор — это субъект обязательственного правоотношения, с другой, — арендатор может быть признан субъектом ограниченного вещного права.

Вещно-правовой характер прав арендатора законодатель подтверждает в ст. 617 ГК РФ, где закрепляется важнейший при­знак ограниченных вещных нрав — право следования. Так, дого­вор аренды сохраняется в случае перемены собственника, а так­же субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управ­ления и пожизненного наследуемого владения.

Содержание ограниченного вещного права арендатора включает три правомочия: владение, пользование, распоря­жение. Осуществление правомочия распоряжения ограничи­вается как законом, так и волей арендодателя. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя осуществлять сдачу имущества в субаренду, перенаем, пере­дачу имущества в безвозмездное пользование, залог права арен­ды, внесение права аренды в качестве вклада в уставный (скла­дочный) капитал хозяйственных обществ или товариществ либо в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Во всех случаях, кроме перенайма, ответственным перед арен­додателем остается арендатор.

Видами договора аренды являются: прокат; договор арен­ды зданий и сооружений; договор лизинга; договор аренды предприя­тий; договор аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа).

2. Предметом договора аренды являются любые непотребляемые вещи. В договоре должен быть обязательно максимально индивиду­ализирован предмет договора. В противном случае договор не счи­тается заключенным. Законом могут быть предусмотрены виды иму­щества, сдача в аренду которых не допускается или ограничивается (например, ограничивается сдача в аренду недр).

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Если арендодатель—собственник имущества, то он распоряжается им только по своему усмотрению. Государственные и муниципальные предприятия вправе распоряжаться движимым имуществом без согласия собственника, недвижимым — с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ).

Казенные предприятия могут быть арендодателями любого имущества только с согласия собственника (ст. 297 ГК). А вот учреждение в отношении закреплённого за ним собственником имуществом ГК арендодателем быть не может (ст. 298 ГК). Однако судебная практика допускает заключение договора аренды, в котором на стороне арендодателя находятся два лица: собственник и учреждение.

Вместе с тем новая редакция ст. 298 ГК РФ, которая подлежит применению с 1 января 2011 г., все же закрепляет распорядительные возможности за учреждением по отношению к имуществу, приобретённому от деятельности, приносящей доход. Таких возможностей нет у казённого учреждения.

Договор аренды возмездный, однако цена, как правило, является обычным условием. В этой связи в договоре достаточно констатировать возмездный характер отношений, а цена будет определяться по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ. Лишь в случаях, прямо предусмотренных законом, цена является существенным услови­ем (например, ст.ст. 651,658 ГК РФ).

Цена определяется соглашением сторон. В случае сдачи в аренду государственного и муниципального имуще­ства возможно определение цены договора в норматив­ном порядке.

Оплата возможна в различной форме (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Это может быть денежная сумма, предоставление определенных работ или услуг, иные формы могут быть определены соглашени­ем сторон (в виде части продукции, дохода и т. д.).

Срокдоговора является обычным условием, при его отсут­ствии применяется правило ст. 314 ГК РФ. Если срок договора не определён, договор считается заключенным на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за месяц, а в отношении недвижимого имущества за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.

Закон может установить и предельные сроки для отдельных видов договора аренды (например, в ст. 627 ГК установлен макси­мальный срок договора проката — 1 год), по истечении которого договор прекращается.

Форма договора аренды подчиняется общим правилам о форме сделок. Простая письменная форма используется в сле­дующих случаях:

а) когда стороной договора является юридическое лицо;

б) когда договор заключается сроком свыше 1 года независимо от субъектного состава.

Несоблюдение простой письменной формы не влечет недействительности договора, а в случае спора стороны не смо­гут лишь ссылаться на свидетельские показания для доказа­тельства факта заключения договора и его условий.

Договор аренды недвижимого имущества требует госу­дарственной регистрации, если иное не предусмотрено за­коном (ст.ст. 651, 658 ГК). При этом надо учитывать некоторую специфику. С одной стороны, договор аренды предприятия всегда требует государственной регистрации, с другой стороны, если договор аренды зданий и сооружений не превышает срока одного года, дос­таточно простой письменной формы. Причем ее несоблюде­ние влечет недействительность договора.

Договор аренды зданий и сооружений сроком свыше одно­го года требует государственной регистрации (речь идёт о годе и более).

Право аренды подлежит государственной регистрации лишь в случае регистрации договора.

Как правило, договор аренды заключается в обычном по­рядке. Однако возможно проведение аукционов и конкурсов, по­бедитель которых приобретает преимущественное право на заключение договора.

3. ГК РФ достаточно подробно определяет правовое поло­жение арендодателя и арендатора.

В первую очередь необходимо остановиться на пра­вах и обязанностях арендодателя.

А) Так, он обязан пере­дать имущество в состоянии, соответствующем услови­ям договора и назначению имущества, вместе со всеми принадлежностями. Невыполнение обязанности может повлечь расторжение договора и возмещение убытков (ст. 611 ГК). Эти же последствия наступают и в случае, если он не передал имущество в срок, установленный в дого­воре, или в разумный срок.

Арендодатель обязан предупредить о правах третьих лиц (ст. 613 ГК). При невыполнении этого требования арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы или растор­жения договора.

Арендодатель обязан производить капитальный ремонт. Невы­полнение обязанности дает право арендатору самому произвес­ти капитальный ремонт и впоследствии предъявить арендодате­лю требования, предусмотренные ст. 616 ГК. Если при­чиной такого ремонта являются виновные действия арендатора, то он будет сам выполнять капитальный ремонт.

Арендодатель обязан предоставить имущество без недостат­ков, препятствующих пользованию или его затрудняющих. При этом арендодатель отвечает даже за недостатки, которые ему не были известны на момент заключении договора (являлись скрытыми недостатками, т.е. не были видны при внешнем осмотре).

Арендодатель не отвечает за недостатки, о которых арен­датор знал или должен был знать: недостатки были оговоре­ны, арендатор о них знал либо недостатки являются явными, то есть видны при внешнем осмотре.

При обнаружении недостатков у арендодателя и арендатора есть право альтернативного выбора предъявления требований, ука­занных в п. 1 ст. 612 ГК.

Арендодатель имеет и ряд прав. Во-первых, это право на получение арендной платы в срок. В случае существен­ного нарушения арендатором сроков оплаты или порядка внесения оплаты (неоднократная либо длительная задерж­ка) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в установленный им же срок. Такое внесение возможно не более чем за два срока подряд. Например, при помесячной оплате — за два месяца и т. д.

При неэффективности данных мер арендодатель вправе тре­бовать расторжения договора (ст. 619 ГК).

По взаимному соглашению размер оплаты может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (п. 5 ст. 615 ГК). Поэтому целесообразнее закрепить в договоре возможность изменения цены договора в односто­роннем порядке, поставив ее в зависимость от наступления указанных в договоре обстоятельств.

Б) На арендатора также возлагается ряд обязанностей. Так, он обязан своевременно вносить оплату (п. 1 ст. 614 ГК); использо­вать имущество в соответствии с назначением и условиями договора аренды (вплоть до одностороннего расторжения и возмеще­ния убытков по инициативе арендодателя); производить текущий ремонт; нести расходы на содержание имущества (уборка, оплата коммунальных услуг); своевременно вернуть имущество в состоянии, в котором он его получил, за минусом нормального из­носа (ст. 622 ГК).

При несоблюдении последнего правила все риски случай­ной гибели (порчи, повреждения) переходят на просрочившую сторону. Кроме того, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за время просрочки возврата. Договором или законом может быть предусмотрена неустойка. Возмеща­ются также и все иные убытки.

У арендатора достаточно много прав.

В случае существенного ухудшения состояния имущества или условий его использования в силу обстоятельств, за кото­рые арендатор не отвечает, он вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы. Кроме того, в соответствии со ст. 620 ГК арендатор вправе по своей инициативе расторгнуть договор через суд.

Он вправе с согласия арендодателя совершить ряд рас­по­рядительных действий, указанных в п. 2 ст. 615. В част­ности, заключить: а) договор субаренды; б) договор пере­найма; в) договор безвозмездного пользования; г) договор за­лога права аренды.

Он вправе вносить свои права аренды в уставный (скла­дочный) капитал обществ и товариществ. Во всех случаях ответ­ственным остается первоначальный арендатор (кроме перенайма). Такое распоряжение может быть запрещено ГК, законом, иными правовыми актами.

Арендатор имеет право собственности на плоды, продук­цию и доходы (п. 2 ст. 606 ГК).

В соответствии со ст. 617 ГК договор аренды сохраняет силу в случае смены собственника, субъекта права хозяйственного ведения, оперативного управления и пожизненного наследуе­мого владения.

Смерть арендатора недвижимого имущества приводит к сле­дующим последствиям: права и обязанности переходят к наслед­никам, если законом или договором не предусмотрено иное. На­пример, в соответствии со ст. 531 ГК 1964 г. не могут быть на­следниками лица, лишенные родительских прав либо злостно ук­лонявшиеся от выполнения своих родительских обязанностей.

Арендодатель вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, арендатор-художник в качестве арендной платы должен был расписать предмет договора).

В соответствии со ст. 624 ГК арендатор имеет право выкупа арендуемого имущества, если такая возможность прямо предусмотрена законом или договором, например, в случае привати­зации государственного и муниципального имущества.

Ст. 623 ГК определяет судьбу улучшений арендованного имущества. Улучшения — это количественный и качественный прирост в имуществе. Улучшения могут быть отделимыми и неотделимыми.

Отделимыми являются улучшения, отделение которых воз­можно без несоразмерного ущерба имуществу.

Неотделимыеотделению не подлежат, т.к. это невозможно без ущерба имуществу.

Отделимые улучшения являются собственностью аренда­тора, если иное не предусмотрено договором аренды или за­коном.

Судьба неотделимых улучшений зависит от того, как они про­изводились — с согласия или без согласия на то арендодателя.

Если неотделимые улучшения производились с согласия арендодателя, арендатор имеет право на возмещение их сто­имости и прекращение договора, если иное не предусмотрено договором.

Если неотделимые улучшения производились без согласия арендодателя, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Если же отделимые или неотделимые улучшения произво­дились за счет амортизационных отчислений, то они всегда являются собственностью арендодателя.

Арендатор имеет право на преимущественное заключе­ние договора на новый срок при соблюдении условий, ука­занных в ст. 621 ГК.

4. По общему правилу договор прекращается надлежащим исполнением. Само по себе истечение срока прекращения дого­вора не влечет. В случаях, когда истекает срок договора, возмож­но применение правил ст. 621 ГК.

Наиболее часто договор аренды прекращается растор­жением.

Возможно досрочное расторжение договора по взаимному соглаше­нию или но заявлению любой стороны (ст.ст. 619, 620 ГК).

Однако во всех случаях и при наличии оснований к односто­роннему расторжению необходимо обращаться в суд.

Арендодатель до обращения а суд обязан предварительно письменно предупредить арендатора о необходимости устранения нарушений в разумный срок. Арендатор же не должен предварительно уведомлять арендодателя.

Перечень оснований расторжения договора по инициативе сторон, указанный в ст.ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим, а поэтому в договоре могут быть предусмотрены и иные основания расторжения по волеизъявлению одной стороны. Эти основания должны быть связаны с существенными нарушениями условий договора (п. 2 ст. 450 ГК). Существенными являются нарушения, когда это для другой стороны влечет такой ущерб, что она в значитель­ной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор может быть прекращен и по иным основаниям, закрепленным в гл. 26 ГК.

5. Договор бытового проката— это соглашение, в силу которого арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в каче­стве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование для потребительских целей.

ГК закрепляет ряд особенностей договора проката.

Арендодателем является субъект предпринимательской дея­тельности.

Объект аренды — движимое имущество, используемое толь­ко для потребительских целей.

Это договор публичный (п. 3 ст. 426 ГК) и заключается всегда в письменной форме (п. 2 ст. 626 ГК).

Максимальный срок договора — один год. Ст. 621 ГК не при­меняется. Арендатор вправе отказаться от договора в лю­бое время, письменно предупредив о своем намерении за де­сять дней (ст. 627 ГК).

Плата производится только в денежной форме (п. 1 ст. 630 ГК). Возможно взыскание с арендатора задолженности по арен­дной плате в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

У арендатора отсутствуют распорядительные правомочия, так как имущество передается специально для использования в по­требительских целях.

И капитальный ремонт, и текущий ремонт — обязанность арендодателя. Это императивная норма.

Некоторые дополнительные права и обязанности закреплены в ст. ст. 628, 629, п. 2 ст. 630 ГК.

Договор аренды зданий и сооружений — это соглашение, в силу которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или только пользование здание и сооружение.

Цель выделения его в самостоятельный договор заключа­ется в специфике предмета, который нуждается в особой пра­вовой регламентации. Поэтому приоритет отдается специальным нормам об аренде зданий и сооружений, а субсидиарно применяются общие положения об аренде.

Договор является консенсуальным, возмездным, двухстороннеобязывающим.