Как учитываются убытки от реализации жилых помещений (п. 3 ст. 268 и ст. 275.1 НК РФ)?

Согласно п. 3 ст. 268 НК РФ убытки от реализации амортизируемого имущества учитываются равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. В то же время в отношении объектов жилищно-коммунального хозяйства ст. 275.1 НК РФ установлен специальный порядок учета убытков.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Согласно официальной позиции убыток, полученный от реализации объектов жилищного фонда, учитывается в соответствии со ст. 275.1 НК РФ. Положения ст. 268 НК РФ применяются в случае реализации нежилых зданий. Такого же мнения придерживаются и некоторые авторы.

В то же время есть судебные решения, из которых следует, что убыток от реализации жилых помещений учитывается в порядке, установленном ст. 268 НК РФ. Такого же подхода придерживаются и авторы.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Убыток от реализации жилых помещений учитывается по правилам ст. 275.1 НК РФ

Письмо Минфина России от 10.05.2006 N 03-03-04/2/137

Финансовое ведомство отмечает, что жилищный фонд (жилые помещения) не подлежит амортизации. Убыток, полученный от реализации объектов жилищного фонда, учитывается в соответствии со ст. 275.1 НК РФ. Положения ст. 268 НК РФ применяются в случае реализации нежилых зданий.

Письмо Минфина России от 11.11.2004 N 03-03-01-04/1/107

В Письме указано, что при реализации квартир (объектов жилищно-коммунального хозяйства) учет убытков, полученных от реализации этого имущества, осуществляется согласно положениям ст. 275.1 НК РФ.

Консультация эксперта, 2006

Автор указывает, что убыток, полученный при реализации объекта жилищного фонда, учитывается в соответствии с положениями ст. 275.1 НК РФ.

Позиция 2. Убыток от реализации жилых помещений учитывается по правилам ст. 268 НК РФ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2008 N Ф09-7442/08-С3 по делу N А07-890/08

Суд указал, что убыток, полученный при реализации дома с жилыми квартирами, подлежит включению в расходы по правилам п. 3 ст. 268 НК РФ, т.е. включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Суд признал, что это имущество является амортизируемым.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Уральского округа от 14.03.2006 N Ф09-1422/06-С7 по делу N А50-31093/05

Книга: Годовой отчет за 2006 год: Рабочие материалы и рекомендации для бухгалтера (под общ. ред. Т.Л. Крутяковой) ("АКДИ "Экономика и жизнь", 2006)

Автор приводит позицию Минфина России о том, что убыток от реализации квартиры организация вправе учесть по правилам ст. 275.1, а не ст. 268 НК РФ, и разъясняет спорность этого вывода: в ситуации продажи квартиры нет подразделения, осуществляющего деятельность по использованию объекта обслуживающих производств и хозяйств. Даже если признать квартиру таким объектом, продажа объекта и деятельность, связанная с его использованием, - это совершенно разные вещи.

Обзор: Новые документы для бухгалтера. Выпуск от 09.06.2006

Автор указывает, что позиция финансового ведомства, согласно которой при продаже жилых помещений убыток от реализации может быть учтен по правилам ст. 275.1, а не ст. 268 НК РФ, является спорной. Автор разъясняет, что жилые помещения подлежат амортизации, если используются для извлечения прибыли, и в этом случае убыток от реализации таких помещений учитывается по правилам п. 3 ст. 268 НК РФ. К обслуживающим производствам и хозяйствам, указанным в ст. 275.1 НК РФ, относятся только те объекты, которые осуществляют реализацию товаров (работ, услуг) одновременно своим работникам и сторонним лицам. Поэтому, если жилые помещения будут продаваться только сторонним лицам или же только сотрудникам самой организации, налогоплательщик может учесть убыток от реализации квартир в общеустановленном порядке.