Тема 7. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения

Основные понятия

Собственник жилого помещения– лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Момент возникновения права собственностина жилое помещение связан с государственной регистрацией права собственности и выдачей свидетельства о праве собственности.

Членами семьи собственника жилого помещенияявляются проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.

Завещательный отказ– право завещателя возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности.

Выкупная цена жилого помещениявключает: 1) рыночную стоимость жилого помещения; 2) все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Жилое помещение, в силу его важности для обеспечения жизнедеятельности человека, является особым объектом гражданских и жилищных прав. Жилые помещения подлежат государственному учету и контролю вне зависимости от формы собственности, поэтому на собственника жилого помещения законодатель возлагает ряд обязательств, ограничивающих его право пользования и распоряжения жилым помещением. Жилые помещения вне зависимости от вида (дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната) являются недвижимым имуществом. Поскольку право собственности на недвижимое имущество, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, данные правила распространяются и на жилые помещения. Собственнику жилья принадлежат права владения, пользования и распоряжения жилым помещением.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ и ГК РФ. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества (в том числе и жилого помещения) любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ГК РФ).

Собственник жилого помещения обладает всеми правами и обязанностями, предусмотренными для собственников любого недвижимого имущества. Однако в силу специфики жилого помещения на его собственника возлагается и ряд дополнительных требований. Такие требования предусмотрены как гражданским, так и жилищным законодательством, при этом следует помнить, что только за нарушение положений жилищного законодательства собственник может быть лишен права собственности на жилое помещение (обращение взыскания на жилое помещение в гражданском праве возможно только при ипотеке).

Возникновение частной собственности (собственности физических и юридических лиц) на жилые помещения не относится к жилищным правоотношениям и регулируется гражданским законодательством.

Вследствие этого все способы возникновения права собственности на жилое помещение можно разделить на первоначальные и производные.

К первоначальным способамотносятся:

♦ постройка жилого дома;

♦ приобретение права собственности по истечении срока приобретательной давности.

Постройка жилого дома представляет собой процедуру, включающую не только факт возведения строения, но и оформление данного строения в качестве жилого. Фактически, на момент возведения строение будет являться нежилым, и лишь после оформления перевода нежилого строения в жилое можно говорить о приобретении права собственности на жилое помещение.

Во втором случае действуют общие правила гражданского законодательства о приобретательной давности. Поскольку жилое помещение является недвижимым имуществом, то срок приобретательной давности в соответствии со ст. 234 ГК РФ составляет 15 лет.

В качестве производных способовможно отметить следующие.

1. Заключение гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества.

К таким сделкам можно отнести договоры купли-продажи, мены, дарения. Переход права собственности на жилое помещение может происходить также в результате заключения договора ренты. Особым видом сделки, по которому возможно возникновение права частной собственности на жилое помещение, является приватизация. Приватизация жилых помещений допускается на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

2. Наследование.

Жилое помещение может перейти как на основании завещания, так и на основании наследования по закону.

3. Выплата пая членами жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных или иных специализированных кооперативов.

В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ члены жилищного, жилищностроительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Право собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрациина основании Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Собственник жилого помещения вправе:

♦ пользоваться жилым помещением в соответствии с жилищным законодательством и целевым назначением жилого помещения;

♦ регистрировать в жилом помещении других лиц в качестве членов семьи или на основании соглашения;

♦ сдавать жилое помещение внаем другим лицам на основании возмездных (аренда, наем) или безвозмездных договоров (договор безвозмездного пользования);

♦ вселять в жилое помещение временных жильцов;

♦ отчуждать жилое помещение с учетом прав лиц, обладающих правом пользования жилым помещением;

♦ отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом;

♦ иметь в собственности неограниченное количество жилых помещений.

Если жилое помещение находится в многоквартирном доме или если жилым помещением является часть квартиры в коммунальной квартире, то собственнику помимо непосредственно жилого помещения принадлежит и соответствующая часть общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме либо коммунальной квартире.

Использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости. Собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения). Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости (ст. 293 ГК РФ).

Собственник жилого помещения песет бремя содержания этого жилого помещения, а также и бремя содержания общего имущества в коммунальной квартире либо многоквартирном доме. В обязанности по содержанию входит обязанность поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допускать бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме собственника право пользования жилым помещением принадлежит членам его семьи.

Члены семьи собственника обладают вещным правом на жилое помещение. Данное право основывается на факте регистрации в жилом помещении. Поэтому в отличие от собственника, который пользуется жилым помещением вне зависимости от регистрации в конкретном жилом помещении, члены семьи собственника приобретают свое право только после того, как они будут зарегистрированы в жилом помещении в соответствии с Законом РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации».

Членами семьи собственникапризнаются проживающие вместе с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, дети и родители (ст. 31 ЖК РФ). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключительных случаях, иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если последний вселил их в качестве членов своей семьи.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, а также обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.

Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

В настоящее время в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Такое положение предусмотрено ст. 31 ЖК РФ.

Из общего правила ст. 31 имеется ряд исключений. Так, например, в соответствии с Законом о введении в действие ЖК РФ бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования данным жилым помещением при условии, что в момент приватизации этого помещения указанные лица имели равные права пользования им с лицом, его приватизировавшим (если иное не установлено законом или договором).

Другим исключением является применение норм Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) в отношении бывших супругов. Согласно п. 1 ст. 33 СК РФ, если брачным договором не установлено иное, то все имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Таким образом, если жилое помещение было приобретено супругами в период брака, то вне зависимости от того, на кого из супругов было оформлено право собственности, такое жилое помещение принадлежит им обоим. Следовательно, после расторжения брака совместная собственность должна быть переведена в долевую. В этом случае бывший супруг вправе требовать раздела совместно нажитого имущества, включая жилое помещение, и оформления своих прав собственности на него либо получения иного имущества или денежных сумм, эквивалентных доле бывшего супруга в общем имуществе супругов. Аналогичный иск может быть заявлен и в том случае, если до вступления в брак у одного из супругов жилое помещение уже находилось на праве собственности, однако в период брака были произведены существенные улучшения этого имущества.

В остальных случаях бывший член семьи собственника теряет право пользования жилым помещением и обязан его освободить. Однако в связи с тем, что жилое помещение необходимо для обеспечения жизнедеятельности человека, суд может продлить право пользования за бывшим членом семьи собственника. Так, например, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, право пользования этим помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между ними или у бывшего члена семьи не появились иные основания для пользования данным жилым помещением.

До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права на основании решения суда.

В случае если собственник жилого помещения исполняет алиментные обязательства в отношении бывших членов семьи, то по требованию данных лиц (либо лиц, представляющих их интересы) суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить их иным жилым помещением. Существенным недостатком указанной нормы является отсутствие конкретизации такого жилого помещения. Кроме того, законодатель не указывает, на каком праве оно будет предоставляться.

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, имеет права, выполняет обязанности и несет ответственность, предусмотренные жилищным законодательством. Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, выполняет обязанности и несет ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Определенной спецификой обладает право пользования жилым помещением на основании завещательного отказа.

В соответствии со ст. 1137 ГК РФ завещатель вправе в своем завещании возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ). Гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в завещании срок, пользуется данным жилым помещением наравне с его собственником (ст. 33 ЖК РФ).

Завещательный отказ носит личный характер, поэтому право завещательного отказа не может быть передано другим лицам. Он может быть как срочным, так и бессрочным. В первом случае право пользования жилым помещением у соответствующего гражданина прекращается по истечении установленного завещательным отказом срока, за исключением случаев, когда право пользования данным жилым помещением у гражданина возникло на ином законном основании. Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, несет солидарную с собственником такого жилого помещения ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким жилым помещением, если иное не предусмотрено соглашением между указанными собственником и гражданином.

Право пользования гражданина, проживающего в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, по требованию такого гражданина может быть зарегистрировано как обременение соответствующего жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Такая регистрация не является обязательной и производится на основании заявления отказополучателя.

Досрочное прекращение права пользования жилым помещением возможно на основании решения суда, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению либо своими действиями разрушает или иным образом причиняет вред жилому помещению (ч. 2 ст. 35 ЖК РФ). Аналогично должен решаться вопрос и в случае бессрочного действия права пользования жилым помещением по завещательному отказу.

Особенностью завещательного отказа является то, что при последующем переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу право пользования таким помещением по завещательному отказу сохраняет силу.

В случае прекращения у граждан права пользования жилым помещением они обязаны его освободить. В противном случае такие лица подлежат выселению из жилого помещения.

Выселениесостоит в освобождении помещения, указанного в исполнительном документе, от выселяемого (выселяемых), его (их) имущества, домашних животных и запрещении выселяемому (выселяемым) пользоваться освобожденным помещением. Выселение производится в присутствии понятых, в необходимых случаях – при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества, производимой судебным приставом-исполнителем.

Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества гражданина с возложением на последнего понесенных расходов. Хранение такого имущества осуществляется в течение трех лет. По истечении указанного срока находящееся на хранении имущество реализуется в порядке, установленном для реализации бесхозяйного имущества. Средства от реализации имущества направляются в федеральный бюджет.

Контрольные вопросы

1. Каковы пределы осуществления права собственности на жилое помещение? С чем связаны ограничения собственника?

2. Кого можно признать членом семьи собственника?

3. Какие права имеет собственник жилого помещения и какие обязанности на него возлагаются?

4. Какими правами на жилое помещение обладают члены семьи собственника?

5. Вправе ли бывшие члены семьи собственника пользоваться жилым помещением против воли собственника?

6. На какие категории лиц не распространяется действие ст. 31 ЖК РФ?

7. В каком случае допускается принудительный выкуп жилого помещения у собственника?

8. Каким образом рассчитывается выкупная цена?

9. Сохраняется ли право пользования жилым помещением за лицами, пользующимися таким помещением на основании завещательного отказа, при переходе права собственности на жилое помещение?

10. Каковы права бывших членов семьи собственника жилого помещения, в отношении которых он исполняет алиментные обязательства?