Ипотека как один из способов обеспечения долгосрочного кредитования

В современной России термин «ипотека» чаще всего ассо­циируется с рынком недвижимости. В связи с этим встает воп­рос о том, какое влияние оказывает ипотечное кредитование на развитие данного рынка.

Термин «ипотека» произошел от греческого слова hypotheke, что означает залог, заклад. Современное же значение данно­го термина можно вывести основываясь на ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», из текста которого следует, что залог недвижимого имущества и ипотека являются однозначными понятиями.

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обяза­тельству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед дру­гими кредиторами залогодателя.

Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кре­дита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента.

Ипотечный кредит — способ привлечения финансовых ресур­сов в форме кредитов под залог недвижимости. По Федераль­ному закону РФ «О залоге», залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущес­твенные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

Таким образом, ипотечный кредит — это кредит, отлича­ющийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способ­ностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Вывод: ипотека была порождена хозяйственными отношени­ями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Действие механизма ипотечного кредитования основыва­ется на надежной законодательной базе.

В России же, несмотря на то, что уже в XIII–XIVвв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений.

Таким образом, вначале второй половины XVIIIв. в России начал формироваться институт банковского ипотечного креди­тования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возврат­ности, платности и срочности), а недвижимость служила обес­печением

по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Госу­дарственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, главным образом — дво­рянству [2].

Само понятие «ипотека» появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIXстолетия и было заимствовано из зарубеж­ного права (французского и германского).

Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве «ипотека» была синонимом «залога», т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался «закладом»). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее за­конодательство употребляло оба названия.

С начала 70-х гг. XIXстолетия в России действовало 11 акци­онерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитова­ние становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн руб., в 1874 г. — 294,9 млн руб., в 1877 г. — 415 млн руб. [���4].

Рост кредитных институтов привел к жесткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 г. приняло меры, ограни­чивающие образование новых государственных залоговых ин­ститутов в течение 20 лет. По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать од­новременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. Вскоре появились городс­кие кредитные общества и земельные банки, которые выдава­ли кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. К 1905 г. в России существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было уже 15450. В первом десятилетии XXв. они объединили интересы 8 млн человек. [7].

Из вышесказанного можно сделать вывод, что к 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредит­но-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: за­кладные листы, различные обязательства, векселя, сертифика­ты, а также непосредственно закладные.

Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обраща­ющихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [5].

В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.

Возрождение института ипотеки в России связывают с вве­дением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов насе­лению на приобретение жилья. Можно выделить такие особен­ности ипотечного жилищного кредитования как кредитование под жилую недвижимость, приобретение жилья для заемщика в качестве целевого назначения, длительность срока кредито­вания от 10 до 30 лет.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заем­щики (залогодатели) — физические и юридические лица, обра­тившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собствен­ности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кре­диторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы — юридические и фи­зические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или опе­раторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функциониро­вания системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, опера­торы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипо­течному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы.

Продавцы жилья — физические и юридические лица, прода­ющие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам.

Операторы вторичного рынка — специализированные орга­низации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное стра­хование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственнос­ти участников ипотечного рынка.

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риэлторские фирмы — юридические лица, профессиональ­ные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредито­вания — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечи­тельства, юридические консультации и т.д.

Ипотека на недвижимость регистрируется в органах госу­дарственной регистрации. В случае предоставления ипотечно­го кредита коммерческими банками, ипотечный кредит как вид банковского кредита предоставляется на условиях возвратнос­ти, платности и срочности. Расчет конкретных характеристик банковского ипотечного кредита зависит от условий выдачи кредита, предусматривающих различные схемы кредитования. Существующие системы кредитования можно представить в виде системы, в которой существует два основных вида ипо­течного кредита: ипотечный кредит с постоянными выплатами и ипотечный кредит с переменными выплатами[2].

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоян­ный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) — это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому пре­дусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежеме­сячные) платежи (аннуитеты).

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа опре­деляется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кре­дитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках, так как позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.

Существует несколько видов ипотечных кредитов с пере­менным платежом.

В случае кредита с «шаровым» платежом предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означа­ет крупный итоговый платеж по кредиту (т.е. эффект снежного кома) [1]. Для российской практики такой вид ипотечного кре­дитования может быть слишком рискованным, т.к. российская экономика недостаточно стабильна для подобных схем ипотеч­ного кредитования.

Такой вид ипотечного кредита как стандартный кредит от остатка характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выпла­тами процентов на оставшуюся часть долга. Минусом данной схемы можно назвать чересчур обременительные платежи в начале срока погашения.

Кредит с участием представляет собой схему финансирова­ния, при которой кредитор непосредственно участвует в инвести­ровании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода или часть от суммы уве­личения стоимости собственности. Если собственность финан­сируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заем­щиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования заключаются в минимальном первом взносе, последующем равномерном увеличении взносов, и, наконец, установлении платежей по схеме аннуитетного кредита.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение вы­плат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредиты с переменной ставкой, обычно привязанные к одно­му из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т.п., поз­воляют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничени­ями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет и на сроки кредитования. Чтобы изменения ставки не были чрезвычайно резкими, предусматривают допустимую предельную норму корректива (например, не более 20%). Огова­ривают и минимальную величину корректировки. Ипотека такого рода преследует цели учета колебаний на денежном рынке, так как даже в стабильной экономике предоставление кредита свя­зано с определенным риском, в том числе с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке.

Некоторую страховку от такого риска обеспечивают усло­вия ссуды с периодическим пересмотром процентной ставки или канадского ролловера. Данная схема предполагает, что стороны каждые 3–5 лет возобновляют кредит на основе пере­смотренного уровня процентной ставки.

Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, отличие которого в том, что помимо периодичности выплат заранее оговаривают предельные ставки процента. Та­ким образом, происходит среднесрочное финансирование при долгосрочном погашении задолженности и создается некото­рая возможность адаптации сделки к изменяющимся условиям денежного рынка. Этот вид ссуд под залог получил широкое распространение в Канаде и Англии.

Кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Одна­ко остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно коррек­тируются в соответствии с текущей нормой инфляции. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность про­дажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собствен­ности.

Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

На сегодняшний день кредит с перезакладываемым за­логом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Рассмотренный перечень механизмов ипотечного банков­ского кредитования не является исчерпывающим для миро­вой практики, но более чем достаточен для уровня развития банковского ипотечного кредитования в российских банках.

Из перечисленных видов кредитов в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кре­дита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки уже сегодня закладывают в собственные программы (например, возможность досрочного гашения при аннуитетном кредите и др.) [���2].

В мировой практике ипотечного кредитования принято раз­личать три основные модели ипотечного кредитования:

● расширенно-открытую (американскую);

● сбалансированно-автономную (немецкую);

● усеченно-открытую (английскую, испанскую, французс­кую, итальянскую и др.)

Американская модель, существующая в своем виде уже более ста лет, ориентирована на стандартные финансовые продукты — закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму — заемными деньга­ми, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15–30 лет.

В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка — первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторич­ный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема «длинных» ресурсов. Выдав ипо­течный кредит, банк продает право требования по нему конеч­ному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит.

Российская схема ипотечного кредитования близка к аме­риканской двухуровневой модели, хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2–3% от ВВП, в то время как в США — в разы больше.

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состо­ит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинако­выми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии ослож­нена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Ведь никто не будет быстро принимать решение о покупке ценных бумаг, условия реализации которых в каждом случае различны. Поэ­тому для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для при­влечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система стро­ительных сбережений.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсбер­касс. После получения жилищного кредита заемщику выплачи­ваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Нетрудно догадаться, что такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже сред­него уровня. Каждые 500 млн евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление до­полнительных 11 млрд евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов. Так что в Германии ипотекой довольны все — и государство, и вкладчики.

Третьей моделью ипотечного кредитования — наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной — является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках пер­вичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и уни­версальными банками, имеющими отделы ипотечного кредито­вания. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта — зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансо­вого рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность бан­ков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды.

Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инф­раструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Одна­ко и в таких развитых странах, как Великобритания, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг.

Безусловно, у каждой модели ипотеки есть свои плюсы и минусы. Главной особенностью американской схемы является передача кредита с баланса первичного кредитора на баланс кредитора вторичного, а соответственно, и перераспределение основных ипотечных рисков. Данную систему перераспределе­ния рисков и можно считать минусом американской модели, поскольку банк-кредитор из центральной фигуры рынка кре­дитования превращается в чисто операционное звено некоего очень большого «конвейера».

Немецкая модель ипотеки более безопасна, т.к., по боль­шому счету, финансы находятся в замкнутой системе. При таком раскладе на вложенные средства не оказывает влияние ситуация на рынке финансовых услуг и жилья. К минусам такой схемы можно отнести то, что человека ограничивают в выборе недвижимости, и то, что собственником жилья можно стать толь­ко после полной выплаты его стоимости.

Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредито­вания оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны.

Вполне вероятно, что под влиянием мирового финансово­го кризиса модели ипотеки претерпят некоторые изменения. Хотя самые простые действия в этом направлении банками уже предприняты — условия по предоставлению ипотечных кредитов во всех странах изменились, а требования к заемщикам стали более жесткими. [9].

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества:

● возможность сразу жить в новой квартире, доме;

● жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться;

● безопасность обеспечивается договорами страхования;

● заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет;

● длительный срок кредитования делает платежи не слиш­ком большими;

● в некоторых районах существует социальная ипотека.

Недостатками ипотеки можно назвать:

● переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценоч­ных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.);

● много требований ипотечных банков к заемщику (под­тверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, по­ручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.);

И все же преимущества ипотечного кредитования позво­лили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 года.

Так, по данным министерства регионального развития РФ общий объем выданных ипотечных кредитов в 2006 г. более чем в 2 раза превысил целевой индикатор. В 2007 г. целевой пока­затель объема выданных ипотечных жилищных кредитов соста­вил 250 млрд руб. По данным Центрального банка Российской Федерации общий объем ипотечных жилищных кредитов на 4% превысил показатель объема ипотечных кредитов, выданных в 2006 г. Средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту со­ставила 14% — в рублях и 11% — в валюте.

По данным Центрального Банка по объему выданных ипо­течных жилищных кредитов по федеральным округам лидиру­ет Центральный федеральный округ, Сибирский федеральный округ и Приволжский федеральный округ. По субъектам Рос­сийской Федерации — Москва, Тюменская область и Санкт-Пе­тербург. Наименьший объем выданных ипотечных жилищных кредитов в Республике Адыгея, Карачаево-Черкесской Респуб­лике и Республике Алтай.

Исторически короткий срок развития рыночных отношений в экономике России привел к тому, что ипотека из области зако­нодательного процесса и исследования зарубежного и дорево­люционного российского опыта вступила в последние годы в ста­дию практического развития. Накопленный опыт мониторинга и анализа ситуации с ипотекой, проведенное в 2003–2006 гг. ком­плексное исследование деятельности агентства недвижимости позволяет выявить определенные закономерности и особеннос­ти процесса в современных условиях России. Исследование по­казало, что с 2000 г. в Москве рынок ипотечных сделок прошел три стадии: старт и взлет (до 2 квартала 2005 г.), стабилизация (до 2 квартала 2006 г.), новый рост (с 3 квартала).

Ситуация на рынке ипотеки в 2001–2005 гг. характеризо­валась бурным ростом объемов ипотечных операций. Так, по данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на $56 млн, в 2002 — $260 млн, в 2003 — около $500 млн, в 2004 — $1 млрд, в 2005 — $2,6 млрд, в 2006 г. — порядка $6 млрд [8].

Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кри­зис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжают работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (уве­личены ставки и размеры первоначального взноса, ужесточе­ны требования к заемщику, в основном кредитуются объекты только вторичного рынка и т.д.). Обнадеживает, что государство намерено поддержать ипотечные банки. В планах создание внутреннего рынка рефинансирования ипотечных займов, что даст возможность банкам разрешить кризис ликвидности и возможно, приведет к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

Аналитики не берутся давать точные прогнозы о влиянии нынешнего финансового кризиса на Российский рынок недви­жимости в целом и Петербургский в частности, и расходятся в оценках того, когда именно ситуация на финансовых рынках приведет к изменениям в жилищной сфере. По мнению ана­литиков финансовый кризис спровоцирует сложности с рефи­нансированием ипотечных программ, т.к. здесь использовались западные финансовые ресурсы, которые сейчас практически недоступны. Это вызовет значительное снижение темпов рос­та ипотеки [6].

От глобальных катаклизмов отечественную ипотеку спас­ла только «недоразвитость». Объем отечественной и амери­канской ипотеки нельзя сопоставить: на конец 2008 г. объем ипотечных кредитов в России составил всего 2% от ВВП, а в США — более 50%.

Многие банки вследствие кризиса пытаются минимизиро­вать свои риски путем увеличения размера первоначального взноса заемщика с 10 до 20%. Раньше в подтверждение источни­ка дохода принимались различные источники, теперь же только справки по форме 2 НДФЛ о «белой» заработной плате, причем зарплата поручителей не должна уступать зарплате заемщика. Так же предпочтение отдается молодым и здоровым, т.е. лояль­ная политика банков сменилась на жесткий контроль.

Грандиозные планы государства на ипотечное кредитование не выдержали столкновения с грубой действительностью кри­зиса. По данным ЦБ, за январь 2009 г. выдано 6110 кредитов в рублях, 2867 ипотечных рублевых кредитов. По данным на 1 фев­раля 2009 г. количество выданных кредитов в валюте неуклонно стремится к нулю: оформлено 167 кредитов, с использованием ипотеки 152. Долги по раннее выданным жилищным кредитам все время увеличиваются: на 1 января 2009 г. размер просро­ченной задолженности по ипотеке в рублях составил 6,73 млрд руб. (по сравнению с 819 млн руб. на 1 января 2008 г.), т.е. за год просроченная задолженность по рублевым кредитам выросла в восемь раз. За январь долги увеличились еще на 0,54 млрд руб. — до 7,27 млрд руб. Размер просроченной задолженности по кредитам в иностранной валюте на начало года составил 6,373 млрд руб. (годом ранее — 405 млн рублей). На 1 января 2009 г. долги выросли еще на 1,5 млрд руб. — до 7,89 млрд руб. Итого — по сравнению с началом 2008 г. — просроченная задол­женность выросла в 19 раз [3].

Сегодня многие заемщики в связи с уменьшением доходов или полной их потерей (сокращением на работе) не могут гасить ипотечный кредит согласно графика. Еще сильнее пострадали заемщики, которые взяли кредит в иностранной валюте с фик­сированной ставкой или с плавающей ставкой в рублях: сумма ежемесячных платежей выросла почти в два раза.

Существуют два варианта помощи заемщикам: банковские программы и государственная помощь. Крупные банки разрабо­тали для ипотечных клиентов программы перехода с валютной ипотеки на рублевую, с плавающей ставки на фиксированную. В индивидуальном порядке банки готовы предоставить отсроч­ку по ипотечным платежам хорошему клиенту, попавшему в сложную финансовую ситуацию. Банки готовы определить но­вую сумму, которую заемщик мог бы платить с учетом текущего годового дохода, т.е. продлить срок кредита или предоставить рассрочку по погашению основного долга, получая какое–то время только проценты по кредиту.

Рефинансирование ипотеки в другом банке на более прием­лемых условиях. Условия перекредитования ипотеки довольно жесткие, но для кого–то они могут оказаться «спасательным кругом».

Для оказания государственной помощи существует Агентс­тво по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое представлено практически во всех регионах нашей страны своими региональными операторами. Дополнительно в 2009 г. создано Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК).

Их помощью можно воспользоваться, если выполнены сле­дующие условия:

— заемщик должен быть гражданином РФ;

— заемщик и члены его семьи должны быть зарегистриро­ваны в квартире (доме), приобретенной на средства ипотечного кредита — это жилье для них должно быть единственным;

— доход заемщика и его семьи за вычетом ежемесячного платежа по ипотечному кредиту и других обязательных платежей составляет величину меньше суммы двух прожиточных мини­мумов на каждого члена семьи заемщика;

— снижение дохода заемщика произошло в результате увольнения, либо существенного (более чем на 50%) изменения условий оплаты труда (в том числе по причине введения режи­ма неполного рабочего времени или оформления отпуска без сохранения содержания);

— у заемщика (созаемщика) отсутствуют сбережения и недвижимое имущество, достаточные для исполнения обяза­тельств по ипотечному кредиту;

— до момента снижения дохода заемщик не допускал про­срочки платежей по кредиту сроком более 90 календарных дней.

АИЖК выдвигает ряд требований к ипотечному жилью:

Общая площадь жилого помещения составляет:

— для одиноко проживающих — не более 50 кв.м в городе, не более 70 кв. м в сельской местности;

— для двух человек — не более 35 кв.м. на человека в городе, не более 60 кв.м на человека в сельской местности;

— для трех человек и более — не более 30 кв.м. на человека в городе, не более 50 кв.м. на человека в сельской местности.

— стоимость 1 кв.м жилья (по оценке независимого оцен­щика) не должна превышать более чем на 50% среднюю ры­ночную стоимость, определенную Росстатом для каждого субъекта РФ.

Так же есть требование к ипотечному договору, который может быть реструктуризирован АИЖК:

— ипотечный кредит был оформлен до 1 декабря 2008 года;

— целью предоставления ипотечного кредита являлось при­обретение (строительство) жилья или погашение ранее взятого ипотечного кредита;

— первоначальный взнос при оформлении ипотеки состав­лял не менее 30% стоимости;

— срок кредитования (на момент обращения за реструкту­ризацией) должен быть в интервале от 2 до 30 лет;

— остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией составляет не менее 200 тыс. руб.;

— необходимо наличие действующего договора ипотечно­го страхования.

Реструктуризация ипотечного кредита с участием АИЖК предполагает изменение графика ежемесячных платежей для заемщика, это позволит ему производить обслуживание ипотеч­ного кредита, исходя из текущей платежеспособности. Таким образом, в течение льготного периода (максимум 12 месяцев) заемщик вправе вносить в счет погашения кредита посильные для себя платежи. По окончании льготного периода возможно два варианта расчета с кредитором:

— увеличение срока кредитования;

— увеличение размера ежемесячных платежей.

Реструктуризация так же предусматривает изменение ва­люты, процентной ставки и освобождение от уплаты штрафных санкций.

Однако реструктуризация не прощает долг заемщику, не освобождает заемщика от обязательств по страхованию, не освобождает его от внесения ежемесячных платежей.

Заемщик может воспользоваться процедурой реструктури­зация только однажды.

Одной из приоритетных задач ипотечного кредитования является привлечение ипотечных денежных средств в область первичного строительства. Ипотека остается важным факто­ром в формировании структуры рынка жилья. Если несколь­ко лет назад был очевиден недостаток денежных средств на рынке недвижимости при избыточном предложении объектов, то в настоящее время положение на рынке существенно изме­нилось. На рынок пришли ипотечные деньги, в результате чего спрос на недвижимость возрос. Активное развитие ипотечного кредитования, безусловно, оказывает влияние на рост цен на жилье: доступность ипотеки провоцирует спрос на квартиры, за которым не может угнаться предложение.

Развитие ипотечного кредитования действительно явля­ется одним из факторов повышения цен на квартиры. Начало активного продвижения банками программ ипотечного креди­тования в 2006 г. привело к значительному увеличению спроса на наиболее ликвидные и доступные по цене однокомнатные квартиры в готовых домах (кредиты на долевое строительство почти не предлагались). Разумеется, достаточного количества предложения таких квартир не было, и цены на них начали резко расти, подтянув за собой весь рынок жилья.

Но развитие ипотечного кредитования — не единственный и далеко не самый важный фактор роста цен. Гораздо больше на это влияют сложности с оформлением новых строительных площадок, рост цен на стройматериалы (цемент), повышение активности крупных частных инвесторов, скупающих строящи­еся квартиры на начальных этапах строительства и сами спе­кулятивные настроения на рынке. Ипотека дает вливание новых денег на рынок недвижимости не более 5%. Это не тот объем, который бы повлиял на резкий скачок цен.

Вывод: ипотечное кредитование оказывает положительное влияние на рынок недвижимости в РФ. Но, несмотря на ряд новов­ведений, защищающих права кредиторов, для дальнейшего рос­та ипотечного рынка необходимо справиться с рядом проблем:

— недостаточностью правового обеспечения ипотеки;

— относительно низким уровнем доходов подавляющего большинства россиян. Лишь небольшой группе россиян выгоден ипотечный кредит, т.к. «богатым» россиянам ипотека для покупки недвижимости не требуется, а существенной группе «бедных» россиян, она не по средствам и лишь небольшая прослойка среднего класса может и хочет воспользоваться ипотечным кредитованием;

— отсутствием эффективного рынка ипотечных ценных бумаг;

— отсутствием единого кадастра объектов недвижимости;

— ростом цен на недвижимость.

Между тем, ипотечный рынок в России имеет значитель­ный потенциал. Для стабильного развития ипотечного рынка, по крайней мере, на послекризисном этапе необходимо госу­дарственное регулирование, которое предоставит возможность корректировать ситуацию при тех или иных макроэкономичес­ких изменениях.