Государственный земельный кадастр как информационная база для проведения денежной оценки земель

Государственный земельный кадастр (ГЗК) - это единая государственная система земельно-кадастровых работ, которая устанавливает процедуру признания факта возникновения или прекращения права собственности и права пользования земельными участками и содержит совокупность сведений и документов о месте расположения и правовом режиме этих участков, их оценку, классификацию земель, количественную и качественную характеристику, распределение между собственниками земли и землепользователями.

Государственный земельный кадастр является основой для ведения кадастров других природных ресурсов.

ГЗК предназначен для обеспечения необходимой информацией органов государственной власти и органов местного самоуправления, заинтересованных предприятий, учреждений и организаций, а также граждан с целью регулирования земельных отношений, рационального использования и охраны земель, определения размера платы за землю и ценности земель в составе природных ресурсов, контроля за использованием и охраной земель, экономического и экологического обоснования бизнес-планов и проектов землеустройства. В ГЗК должны быть обеспечены: полнота сведений обо всех земельных участках; применение единой системы пространственных координат и системы идентификации земельных участков; внедрение единой системы земельно-кадастровой информации и ее достоверности. Составными частями ГЗК являются:

а) кадастровое зонирование;

б) кадастровые съемки;

в) бонитирование грунтов;

г) экономическая оценка земель;

д) денежная оценка земельных участков;

е) государственная регистрация земельных участков;

ж) учет количества и качества земель.

Содержание каждой из составных частей определено в 34 главе Земельного кодекса Украины, принятого Верховной Радой Украины и подписанного Президентом Украины 25 октября 2001 года, № 2768-111. Ведение ГЗК обеспечивается кадастровыми топографо-геодезическими, картографическими, землеустроительными, градостроительными, почвенными, геоботаническими, радиологическими и другими обследованиями и разведками и выполняется по программам и в порядке, установленном специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов.

Для ведения ГЗК земельным участкам присваиваются кадастровые номера. Их присвоение ведется с учетом понимания сущности следующих терминов:

Земельный участок - часть земной поверхности, которая имеет фиксированные геометрические и юридические границы и является базовой единицей кадастрового реестра земель.

Формирование земельного участка - установление его технических, экономических характеристик и юридического статуса в процессе землеустройства.

Кадастровый номер - уникальный (не повторяется на всей территории Украины) номер - присваивается земельному участку при его формировании и сохраняется за ним на весь период существования.

Кадастровый квартал - компактное объединение земельных участков в населенном пункте, которое ограничено инженерными сооружениями или природными границами.

Кадастровая зона - совокупность (объединение) земельных участков, которые находятся за пределами населенных пунктов на территории сельского (поселкового) совета, или объединение кадастровых кварталов в населенных пунктах.

Кадастровая учетная единица - земельный участок, кадастровый квартал, кадастровая зона, административно-территориальная единица.

Индексная кадастровая карта - специальная карта (план) размещения кадастровых учетных единиц в границах административно-территориальных образований, которая содержит границы учетных единиц, их нумерацию.

Для обеспечения создания и функционирования автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра, возможностей дня эффективной обработки и управления информацией в соответствующей информационной системе, поддержания связи с другими отраслевыми кадастрами и информационными системами внедряется единая система нумерации земельных участков.

Система обеспечивает уникальность кадастрового номера каждого земельного участка на протяжении всего периода его существования, поддерживает механизм оборота земельных участков (таких, например, как отделение части, объединение и т.д.), удобная и гибкая с точки зрения процедур компьютерной реализации, кроме того, несет в себе дополнительную информацию о географическом местоположения земельного участка в границах административно-территориального устройства.

Система кадастровой нумерации земельных участков является единой как для сельской местности, так и для населенных пунктов и действует на всей территории Украины. Кадастровые номера присваиваются всем земельным участкам, которые находятся в собственности или пользовании юридических или физических лиц.

При установлении разделения районов города (городов) на кадастровые кварталы (зоны) должна быть обеспечена стабильность этих территориальных образований. Распределение территории по кадастровым кварталам (зонам) и их нумерация вместе с соответствующими индексными кадастровыми картами утверждаются органами государственной исполнительной власти и местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

Структура кадастрового номера земельного участка является однородной на всей территории Украины и имеет определенную иерархию.

I уровень - номера областей, городов государственного подчинения (Киев, Севастополь);

II уровень - номера административных районов, городов областного подчинения, а также районов в городах государственного подчинения;

III уровень - номера сельских, поселковых советов, городов районного подчинения или подчиненных горсовету, райсовету города, номера районов в городах областного подчинения, номера кадастровых зон в городах государственного подчинения;

IV уровень - номера сельских населенных пунктов, кадастровых зон на территории сельских (поселковых) советов вне границ населенных пунктов, номера кадастровых кварталов в городах (п.г.т.);

V уровень - номер земельного участка.

Индексная кадастровая карта (ИКК) создается для отображения размещения и нумерации учетных кадастровых единиц на территории соответствующей административно-территориальной единицы верхнего уровня.

Планово-картографической основой для ИКК являются карты (планы) с отображением учетных единиц, которые подлежат нумерации.

ИКК создаются для различных уровней административно-территориальных единиц. Например, на ИКК области нанесены и пронумерованы административные районы и города областного подчинения. Сначала в алфавитном порядке нумеруются районы (начиная с 1), а потом города в алфавитном порядке. На ИКК района наносятся и нумеруются сельские (поселковые) советы, населенные пункты районного подчинения. Нумерация проводится как и в предыдущем случае.

На ИКК сформированных в процессе земельной реформы территорий сельских (поселковых) советов, наносятся границы кадастровых зон и сельских населенных пунктов, которые так же нумеруются в алфавитном порядке.

На ИКК города (районов города) наносятся границы районов города, кадастровых зон (если они существуют), а также границы и нумерация кадастровых кварталов.

При смене кадастровых номеров участков в границах квартала (например, если участки объединились) им присваиваются номера, которые идут за последним существующим номером.

Основным предназначением ГЗК является признание факта возникновения или прекращения права собственности. Поэтому структура базы данных ГЗК состоит из 4-х реестров.

1. Реестр земельных участков;

2. Реестр собственников и пользователей;

3. Реестр правовых документов;

4. Реестр прав;

5. Реестр зданий и сооружений (в стадии планирования).

Реестр земельных участков включает все номера земельных участков. Реестр является открытым. Каждый земельный участок характеризуется: географической информацией; геометрической информацией; целевым предназначением; приводится его нормативная денежная оценка; экспертная денежная оценка (на определенную дату); приводятся сведения о качественных характеристиках земель; об их загрязненности и т. д.; обозначается категория земель; другая информация (например, степень точности определения координат).

Реестр собственников и пользователей включает сведения о юридических и физических лицах, которые являются собственниками, арендаторами, обладают правами на сервитуты. Реестр также является открытым. Ключевым атрибутом является идентификационный код, который присваивается налоговой инспекцией.

Реестр правовых документов содержит информацию обо всех документах, определяющих правовой режим земельного участка (акты на право собственности, договоры аренды, ипотеки, судовые решения, решения местных органов власти по вопросам планирования, ограничений пользования). Каждый документ имеет свой код, реквизиты и учитывается в реестре.

Реестр прав объединяет компоненты 1-3 реестров. Каждая запись включает: вначале атрибут из первого реестра, затем идентификационный код из второго реестра, затем системный код, часть права, начало действия и конец действия (если он указан) права, плюс информация об операторе и дата внесения записи.

При формировании баз данных используется унифицированная система классификаторов, кодификаторов и справочников для названий, терминов, и других значений атрибутов этой сферы деятельности. В качестве примера можно привести принятые Госкомземом 24.04.98 г., под № 14-12-1-7/1205 классификаторы:

-Украинский классификатор форм собственности на землю (УКФВЗ);

-Украинский классификатор прав ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуты);

-Украинский классификатор целевого использования земли (УКЦВЗ).

Сегодня совершенствование системы ведения ГЗК в Украине осуществляется на основе «Программы создания автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра», принятой Постановлением Кабинета Министров Украины 2 декабря 1997 года, № 1335. Приказом Госкомзема от 12 октября 2000 года № 133 внедрен первичный учет земельных участков на основе использования кадастровых номеров земельных участков и стандарта базы данных автоматизированной системы ведения ГЗК.

В настоящее время проводится экспериментальное внедрение стандарта базы данных автоматизированной системы ведения ГЗК.

Таким образом, кадастр и его реестры является информационной базой для проведения денежной оценки земель. Работа над ГЗК ведется постоянно. Сведения, содержащиеся в его реестрах, пополняются и уточняются. Поэтому, при проведении оценки земельных участков, информацию о праве собственности, праве пользования, месту расположения, оценке, правовом режиме, классификации, количественной и качественной характеристике земельных участков необходимо в первую очередь уточнять в реестрах Государственного земельного кадастра.

Использование системы градостроительной и землеустроительной документации для проведения денежной оценки земель

Система градостроительной документации базируется на определенной правовой основе. Так, статья 1 Закона «Об основах градостроительства» содержит определение градостроения: «...- это целенаправленная деятельность государственных органов, органов местного и регионального самоуправления, предприятий, учреждений, организаций, граждан, объединений граждан по созданию и поддержанию полноценного жизненного пространства, которая включает прогнозирование развития и планирования территорий, проектирование, строительство и реконструкцию объектов жилищно-гражданского, производственного назначения, сооружения других объектов, регенерацию исторических поселений, реставрацию архитектурных комплексов и ансамблей, создание инженерной и транспортной инфраструктуры».

Особое внимание необходимо обратить на определение объектов градостроения, к которым относятся:

1.Территория Украины и территории ее административно-территориальных единиц.

2.Функциональные территории (зоны) административно-территориальных единиц (жилищные, производственные, рекреационные, коммунальные, охраны недвижимого культурного и природного наследия и т. д.).

3.Здания и сооружения, их комплексы.

4.Коммуникации и сооружения инженерной и транспортной инфраструктуры.

В соответствии с объектами градостроения формируется номенклатура градостроительной документации. Эта номенклатура закреплена в нормативе «Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения схем и проектов районной планировки, планировки и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов ВСН 38-82» (Госсгражданстрой, Москва 1983 год). Украинскими нормами изменен только один раздел этого документа. С введением в действие Государственных строительных норм Украины «Состав, содержание, порядок разработки, согласования и утверждения генеральных планов городских населенных пунктов» отменено действие раздела «Генеральный план» инструкции ВСН 38-82.

Основные термины и понятия, связанные с градостроительной документацией определены в Законе Украины «О планировании и застройке территорий»:

Территория - часть земной поверхности в определенных пределах (границах) со свойственными ей географическим положением, естественными и созданными деятельностью людей условиями и ресурсами, а также с воздушным пространством и расположенными под ней недрами.

Планирование территорий - процесс регулирования использования территорий, который заключается в создании и внедрении градостроительной документации, принятии и реализации соответствующих решений.

Градостроительная документация - утвержденные текстовые и графические материалы, которыми регулируется планирование, застройка и другое использование территорий.

Проектная документация - утвержденные текстовые и графические материалы, которыми определяются градостроительные, объемно-планировочные, архитектурные, конструктивные, технические, технологические решения, а также сметы объектов строительства.

Генеральная схема планирования территории Украины - градостроительная документация, которая определяет концептуальные решения планирования и использования территории Украины.

Схема планирования территории - градостроительная документация, которая определяет принципиальные решения планирования, застройки и другого использования соответствующих территорий административно-территориальных единиц, их отдельных частей.

Генеральный план населенного пункта - градостроительная документация, которая определяет принципиальные решения развития, планирования, застройки и другого использования территории населенного пункта.

Детальный план территории - градостроительная документация, которая разрабатывается для отдельных районов, микрорайонов кварталов и районов реконструкции существующей застройки населенных пунктов.

Проект застройки территорий - документация, которая объединяет свойства градостроительной и проектной документации, разрабатывается для строительства комплексов зданий и сооружений.

Объекты планирования - территория Украины, территории административно территориальных единиц, их части или отдельные земельные участки.

Субъекты планирования - органы государственной власти и ор­ганы местного самоуправления, а также физические и юридические лица.

Региональные правила застройки - нормативно-правовой акт, которым устанавливается общий для территорий и населенных пунктов области, АРК (кроме гг. Киева и Севастополя, городов республиканского значения АРК, городов областного значения) порядок планирования, застройки и другого использования территорий и отдельных земельных участков.

Местные правила застройки - нормативно-правовой акт, которым устанавливается порядок планирования застройки и другого использования территорий, отдельных земельных участков в границах зон, определенных планом зонирования.

Инженерно-транспортная инфраструктура - комплекс инженерных, транспортных сооружений и коммуникаций.

Красные линии - определенные в градостроительной документации по отношению к пунктам геодезической сети границы существующих и запроектированных улиц, дорог, площадей, которые отделяют территории микрорайонов, кварталов и территории другого назначения.

Линии регулирования застройки - определенные в градостроительной документации границы расположения зданий и сооружений по отношению к красным линиям, границам отдельных земельных участков, естественным границам и другим территориям.

Основным видом оценочной документации является проект оценки земли населенного пункта или хозяйства.

Основные виды землеустроительной документации, которые представляют интерес с точки зрения землеоценочной деятельности, определены в статье 184 Земельного кодекса Украины, «Содержание землеустройства». Она, в частности, предусматривает:

а) установление (восстановление) на местности границ административно-территориальных образований, землевладений и землепользовании;

б) разработку общегосударственной и региональных программ использования и охраны земель;

в) составление схем землеустройства, разработку техникоэкономических обоснований использования и охраны земель соответствующих административно-территориальных образований;

г) обоснование установления границ территорий с особенными природоохранными, рекреационными и заповедными режимами;

д) составление проектов обустройства существующих землевладений и создания новых;

е) составление проектов отведения земельных участков;

ж) установление в натуре (на местности) границ земельных участков;

з) подготовку документов, которые удостоверяют право собственности или право пользования землей.

В Государственных строительных нормах Украины дано такое определение Генерального плана города, поселка: это основной планирующий документ, который устанавливает в интересах населения и с учетом государственных задач направления и границы территориального развития населенного пункта, функциональное предназначение и строительное зонирование территории, содержит принципиальные решения по размещению объектов общегородского или общепоселкового значения, транспортного обслуживания, улично-дорожной сети, дорожного движения, инженерного оборудования, инженерной подготовки и благоустройства, защиты территории от опасных природных и техногенных процессов, охраны природного и историко-культурного наследия, очередности освоения территорий.

Если обратиться к параметрам, которые заложены в расчетную часть Порядка денежной оценки земель, то заметим, что базовая формула имеет вид:

Ц_н = Б_н * П_з * К_ф * К_м (4.21)

где:Ц_н – базовая стоимостьземельного 1 м² участка;

П_з – площадь земельного участка;

К_ф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка;

К_м- коэффициент, который характеризует месторасположение земельного участка.

При рассмотрении двух последних коэффициентов, обратимся к приложению № 3, таблице 3.1 Порядка денежной оценки земель. Она называется «Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка». Если вернуться к приведенному выше определению генерального плана, оно, в частности, включает планирование функционального предназначения территорий населенного пункта. Таким образом, функциональное предназначение территорий определяется и закрепляется решением местных советов при утверждении генерального плана. Следовательно, этот показатель, приобретает легитимный характер. Его произвольное изменение является нарушением закона.

Следующая таблица 3.2 определяет коэффициенты, которые характеризуют региональные факторы месторасположения населенных пунктов и их место в системе расселения в Украине. С помощью таблицы 3.3 можно учесть месторасположение населенного пункта в пригородных зонах. Эти показатели отображаются в описательной части (Общие положения) генерального плана. Места массового отдыха (таблица 3.5) определяются генеральным планом в соответствующем разделе и на чертеже.

При наличии генерального плана легко могут быть использованы и другие таблицы.

Генеральным планом также предусматривается выполнение схемы планировочных ограничений, на которую в случае необходимости наносят информацию по инженерно-геологическим условиям. В отношении учета исторических объектов, возможны два варианта. Если населенный пункт имеет значительное количество исторических объектов и территорий, выполняется отдельная схема или историко-опорный план. Если таких объектов немного, они обозначаются на схеме планировочных ограничений.

Аналогично решается вопрос с использованием данных таблиц природно-ландшафтных и санитарно-гигиенических условий.

Таким образом, материалы генерального плана содержат всю необходимую информацию для выполнения оценки земельных участков.

Генеральный план включает аналитическую часть, обоснования и предложения.

Аналитическая часть содержит комплексную оценку современного состояния территории населенного пункта и определение актуальных проблем его градостроительного развития. В обоснованиях и предложениях содержатся:

-конкретизация государственной политики и решений по планированию территории со стороны высшего органа государственной власти применительно к местным условиям и интересам;

-конкретизация принципиальных решений проектов районного планирования применительно к местным условиям и интересам;

-мероприятия по обеспечению санитарного и эпидемиологического благополучия населения;

-прогнозирование потребностей в территориях для размещения жилища, общественного обслуживания, производства, рекреационных и оздоровительных учреждений, транспорта и коммуникаций, инженерного оборудования, озеленения и благоустройства, коммунального хозяйства, обеспечения охраны окружающей среды и культурного наследия, определение способов удовлетворения этих потребностей;

-определение территорий совместных интересов территориальных общин, в т. ч. резервных территорий для развития населенного пункта;

-обоснование и определение границы населенного пункта;

-формирование эффективной планировочной структуры населенного пункта;

-определение приоритетных и допустимых видов использования и застройки территории и их взаимное размещение;

-установление ограничений на определенные виды использования территории согласно требованиям законодательства, строительных, санитарных, экологических и других государственных норм;

-определение принципов организации улично-дорожной сети, системы транспорта, источников водо- и энергоснабжения, принципов канализирования, санитарной очистки, инженерной подготовки территории и других вопросов;

-определение территорий приоритетного развития на первую очередь реализации генерального плана.

Расчетный период генерального плана составляет 15-20 лет. Его технико-экономические расчеты являются ориентировочными. План включает текстовые и графические материалы. К текстовым материалам относятся: книга генерального плана и брошюра с основными положениями генерального плана. Графическими являются планы и карты аналитического и проектного содержания, исполненные в установленном масштабе.

В книге генерального плана в сжатом виде дается следующая информация: во вступлении — сведения об организациях, которые являются заказчиками и разработчиками. В аналитической части, информа­ция проблемно-ориентированая по вопросам современного положения градостроительного развития населенного пункта и использования его территории. Она содержит такие данные:

-природно-климатические и инженерно-строительные характеристики территории, данные о водных, рекреационных, минеральных и других ресурсах, которые имеют существенное значение для развития населенного пункта;

-экономико-географические и социально-демографические предпосылки развития, функционально-планировочные связи с другими населенными пунктами, административный статус населенного пункта, его историко-культурное наследие;

-состояние окружающей среды (характеристики ареалов и источников загрязнения, размещение санитарно-защитных зон, зон охраны курортов, наличие и размещение водоохранных зон, прибрежных защитных полос водоемов и водотоков в границах населенного пункта и т.д.);

-состояние здоровья населения (анализ демографических показателей и заболеваемости населения по данным государственной статистической отчетности и специальных научных исследований влияния состояния окружающей среды на здоровье населения), полнота выполнения санитарных и противоэпидемиологических мероприятий;

-оценка эффективности использования земель населенного пункта (плотность и характер застройки, развитие планировочной структуры, наличие территориальных ресурсов) и возможностей градостроительного освоения территорий, прилегающих к населенному пункту (пригодность для жилищно-гражданского и иного строительства, потенциальная емкость заселения, оценочные данные, сведения об основных землевладельцах и пользователях);

-состояние застройки и гражданского обслуживания;

-структура, объемы жилищного фонда и жилищная обеспеченность;

-данные о занятости и доходах населения, развитии хозяйственного комплекса;

-характеристика инженерно-транспортной инфраструктуры населенного пункта, классификация магистральных улиц, дорог и их пересечений, плотность улично-дорожной сети (с выделением этого показателя для каждой категории магистральных улиц отдельно).

Порядок, содержание, последовательность, субъекты, уровни, планирования и распределения территорий, субъекты и порядок разрешительной системы застройки, виды документации определяются Законом Украины «О планировании и застройке территорий» от 20 апреля 2000 года, № 1699.

Все без исключения виды градостроительной документации, обязательно состоят из текстовой части (пояснительной записки) и графической части (план, карта или схема).