Расторжение договора также возможно по различным основаниям

Во-первых, в случае выезда нанимателя и (или) членов его семьи в другое место жительства договор социального найма считается расторгнутым со дня такого выезда всех членов семьи или некоторых из них.

Законодатель не дает ответа о возможности применения судебной процедуры, в рамках которой был бы констатирован факт выезда, а также наличие другого постоянного места жительства. Реально эти факты могут быть установлены только в судебном порядке ввиду бессрочности договора социального найма и особенностей его заключения.

Во-вторых, законодатель также определяет основания судебного выселения, влекущего три вида последствий:

а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения;

б) выселение с предоставлением другого жилого помещения;

в) выселение без предоставления.

Основаниями выселения с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения являются:

а) снос дома;

б) переоборудование жилого помещения в нежилое;

в) признание жилого помещения непригодным для проживания;

г) проведение реконструкции или капитального ремонта жилья, в результате чего помещение не может быть сохранено либо его общая площадь существенно увеличится или существенно уменьшится, а следствием станет способность семьи быть признанной нуждающейся либо жилое помещение существенно превысит норму предоставления. Это основание выселения имеет специфику. Она состоит в том, что на время капитального ремонта или реконструкции нанимателю и членам семьи предоставляется другое жилое помещение маневренного фонда без расторжения прежнего договора социального найма. Переселение нанимателя и членов семьи в жилое помещение маневренного фонда возможно в судебном порядке, если они отказываются это сделать добровольно. Все расходы возмещает наймодатель.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя может сразу же переселить его и членов семьи в другое благоустроенное жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Прежний договор социального найма в этом случае подлежит расторжению.

Данное последствие возможно только с согласия нанимателя и членов семьи. Однако если следствием ремонта или реконструкции станет существенное увеличение или уменьшение общей площади жилого помещения, в результате чего граждане станут нуждающимися или произойдет существенное превышение нормы предоставления, то наймодатель будет обязан предоставить другое благоустроенное помещение до начала капитального ремонта (ст. 88 ЖК).

В случае несущественного уменьшения общей площади жилого помещения наниматель и члены семьи вправе вселиться в ранее занимаемое. При этом законодатель никак не определяет последствия возможного отказа (п. 4 ст. 88 ЖК).

Законодатель также четко не определяет требований, предъявляемых к другому благоустроенному жилому помещению, определяя лишь некоторые из них.

Так, благоустроенное жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

Во-первых, оно должно находиться в черте данного населенного пункта.

Во-вторых, должно отвечать санитарным и техническим требованиям.

В-третьих, законодатель не дает четкого ответа о соблюдении нормы предоставления, упоминая лишь о том, что помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.

В-четвертых, как и в ЖК 1984 г., законодатель лишь указывает, что другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта. Ранее судебная практика исходила из того, что критерии благоустроенности жилья (свет, канализация, отопление и тому подобное) должны были иметь место более, чем в 50% домов государственного и общественного жилищного фонда. Только в этом случае данные блага могли рассматриваться как критерии благоустроенности жилья.

В случае судебного выселения в решении суда обязательно должно быть указано конкретное жилое помещение, в которое наниматель и члены семьи подлежат выселению (ст. 89 ЖК).

Основанием выселения с предоставлением другого жилого помещения является то, что наниматель и члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае они подлежат выселению в другое жилое помещение по нормам общежития, которые в соответствии с п.1 ст.105 ЖК определяются из расчета не менее 6 м ² жилой площади на одного человека.

Каких-либо иных требований к жилому помещению законодатель не определяет, хотя ранее в ЖК РСФСР он к ним относил два требования:

а) жилое помещение должно было находиться в черте данного населенного пункта;

б) оно должно было отвечать санитарным, техническим и тому подобным требованиям.

До принятия нового ЖК РФ судебная практика также исходила из невозможности выселения, влекущего признание лица нуждающимся в улучшении жилищных условий. Теперь этот вопрос не обсуждается, так как речь идет о переселении в другое жилое помещение по нормам общежития.

Обращение наймодателя в суд с требованием о выселении является крайней мерой. Не случайно Верховный Суд рекомендует в этом случае применять отсрочку принятия или отсрочку исполнения решения по правилам ст. 687 ГК. Эта мера является достаточно эффективной и способствует ликвидации задолженностей по оплате.

Основаниями для выселения без предоставления другого жилого помещения являются:

1) нарушение прав и законных интересов соседей;

2) бесхозяйственное обращение с жилым помещением, влекущее его разрушение;

3) использование жилого помещения не по назначению;

4) лишение родительских прав граждан, совместное проживание которых с детьми признано невозможным.

Для применения первых трех оснований выселения без предоставления необходима совокупность условий: меры применяются только к виновным гражданам и действия должны быть систематическими. Наймодатель обязан предупреждать об устранении нарушений в разумный срок, а при невыполнении этих требований может обращаться в суд. Таким правом наделены и другие заинтересованные лица (например, соседи).

7. Законодатель относит специализированные жилые помещения к государственному и муниципальному жилищному фонду (п.2 ст.92 ЖК).

Виды специализированных жилых помещений:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев.

5) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

6) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Жилые помещения приобретают режим специализированных на основании решений органа, осуществляющего управление государственным и муниципальным жилищным фондом (п. 2 ст. 92 ЖК).

Законодатель определяет цели и категории лиц, проживающих в специализированном жилом помещении (ст. ст. 93 — 98 ЖК).

Право пользования специализированными жилыми помещениями возникает на основании решения собственников специализированного жилого помещения (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления) и договора найма специализированного жилого помещения.В жилых же помещениях социальной защиты населения основанием возникновения права на жилое помещение является договор безвозмездного пользования (ст. 99 ЖК).

Для договора найма специализированного жилого помещения характерно следующее:

а) он носит срочный характер (п. 1 ст. 99, п. 3 ст. 104, п. 2 ст. 105, п. 2 ст. 106 ЖК);

б) плата нормируемая;

в) размер в 6 м² жилой площади на человека установлен только применительно к общежитиям и домам маневренного жилищного фонда.

Правовое положение нанимателя и членов его семьи отличается от правового положения этих лиц, проживающих по договору социального найма. Так, наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, сдавать его в поднаем. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2—4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 ЖК.

Законодатель также регламентирует порядок прекращения договора найма специализированного жилого помещения. Это возможно в результате наступления события (утраты, разрушения жилого помещения) или вследствие действия.

В добровольном порядке договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон или в одностороннем порядке по желанию нанимателя (п. п. 1, 2 ст. 101 ЖК).

Договор может быть расторгнут и принудительно по требованию наймодателя в судебном порядке. Это возможно при неисполнении нанимателем или членами его семьи обязательств, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.

Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Законодатель устанавливает гарантии интересов нанимателя или членов семьи.По общему правилу при расторжении договора речь идет о выселении в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Однако в п. 2 ст. 102 ЖК и п. 2 ст. 103 ЖК указаны категории граждан, которые могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения по правилам п. п. 3, 4 ст. 103 ЖК. Так в п. 2 ст. 103 ЖК указаны категории лиц, проживающих в служебных жилых помещениях и общежитиях, не являющихся собственниками жилых помещений или нанимателями (членами его семьи) по договору социального найма и состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

8. Понятие, квалифицирующие признаки и элементы договора коммерческого найма жилого помещения уже были рассмотрены нами в рамках четвертого и пятого вопроса плана. Поэтому следует кратко остановиться лишь на правовом положении сторон договора коммерческого найма жилого помещения.

Как уже отмечалось, объектом такого договора является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (ст. 673 ГК).

Плата определяется по соглашению сторон и вносится в сроки, также установленные договором. В противном случае она вносится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты возможно лишь в случае, предусмотренном законом или договором.

Договор коммерческого найма не может быть заключен долее, чем на пять лет. В случае его краткосрочности (до 1 года) наниматель и сопользователи лишаются ряда прав, предусмотренных п. 2 ст. 677, ст. ст. 680, 684, 685, абз. четвертым п. 2 ст. 687 ГК, если договором не предусмотрено иное.

В ст. 684 ГК определены условия реализации нанимателем и сопользователями преимущественного права на заключение договора на новый срок.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Кроме того, наниматель вправе вселить в жилое помещение временных жильцов и поднанимателей по правилам ст.ст. 680 и 685 ГК.

Основные обязанности нанимателя и поднанимателя определены в ст. ст. 676 и 678 ГК.

Так, наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В обязанности нанимателя входит:

1) использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

2) не производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя;

3) своевременно вносить плату за жилое помещение, а также самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное.

Обязанности по производству текущего и капитального ремонта установлены ст. 681 ГК. Текущий ремонт — обязанность нанимателя. Капитальный ремонт — обязанность наймодателя. Хотя оба эти правила могут быть изменены соглашением сторон.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Законодатель закрепляет только один способ изменения договора коммерческого найма — замена нанимателя (ст. 686 ГК). При замене нанимателя любым из проживающих вместе с ним сопользователей требуется согласие всех сопользователей, нанимателя и наймодателя.

Согласие наймодателя не требуется, если замена нанимателя обусловлена его смертью или выбытием из жилого помещения. Если при этом согласие сопользователей не достигнуто, все они становятся сонанимателями.

Прекращение договора коммерческого найма также возможно по причине наступления события (уничтожение жилого помещения, смерть единственного нанимателя) или действия.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:

а) невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон:

а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

б) в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Прекращение договора влечет выселение нанимателя и сопользователей в добровольном, а при его несоблюдении в судебном порядке.