Создание товарищества собственников жилья
В соответствии с ч. 1 ст. 136 Кодекса собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.
Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
В повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны быть включены как минимум два вопроса: о создании товарищества собственников жилья и об утверждении устава данного юридического лица. Поскольку число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 3 ст. 135 Кодекса), постольку за принятие решений о создании товарищества и об утверждении его устава должно быть подано более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем доме (см. также ч. 2 ст. 135 Кодекса).
Избрание состава органов товарищества относится к компетенции общего собрания членов товарищества (ч. 2 ст. 145 Кодекса), а не к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание, посвященное созданию товарищества собственников жилья, проводится в порядке, установленном ст. ст. 45 - 48 Кодекса.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Поэтому на общем собрании имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, для принятия решений о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава необходимо простое большинство голосов (более 50% от общего числа голосов собственников помещений в соответствующем доме).
Целесообразно обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, а не лица, которым они принадлежат: количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в таком доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (см. ч. 3 ст. 48 Кодекса). С учетом этого обстоятельства определяется наличие кворума и осуществляется подсчет голосов при голосовании.
Инициаторы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны: а) разработать проект устава товарищества; б) согласовать разногласия и подготовить окончательную редакцию этого документа, которая будет вынесена на рассмотрение собрания; в) определить дату, время, место и форму проведения собрания, обеспечить подготовку и созыв общего собрания; г) обеспечить проведение общего собрания и принятие на нем решений по указанным вопросам с соблюдением требований Кодекса о порядке принятия этих решений; д) оплатить государственную пошлину и представить учредительный и иные необходимые документов для государственной регистрации создаваемого товарищества.
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (см. ч. 1 ст. 46 Кодекса). Поэтому в постановляющей части письменного протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, посвященного созданию товарищества собственников жилья, должны быть отражены как минимум факты принятия решений: а) о создании товарищества собственников жилья в данном доме; б) об утверждении устава такого товарищества, а также указано количество голосов, поданных за принятие этих решений.
Согласно ч. 1.1 ст. 136 Кодекса протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Данный протокол общего собрания является одним из документов, которые должны быть представлены в регистрирующий орган для государственной регистрации созданного товарищества собственников жилья (см. ч. 5 ст. 136 Кодекса).
Кроме того, должны быть письменно оформлены сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ч. 5 ст. 136 Кодекса).
Потребуется также определить лицо, обладающее полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц. При этом следует учитывать, что согласно п. 1.3 ст. 9 ФЗ от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1> при государственной регистрации юридического лица заявителями могут быть, в частности: руководитель постоянно действующего исполнительного органа регистрируемого юридического лица или иное лицо, имеющие право без доверенности действовать от имени этого юридического лица; учредитель или учредители юридического лица при его создании.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431 (с последующими изменениями и дополнениями).
Пункты 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса содержат специальные нормы, которые применяются исключительно в указанных в них ситуациях. Помимо случая, когда товарищество собственников жилья создается в одном многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 136 Кодекса), такое товарищество может быть также создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Решения о создании товарищества, об утверждении его устава, избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе собственника помещений в одном из данных домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общих собраниях собственников помещений в каждом многоквартирном доме большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Особенности принятия и оформления указанных решений устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (за исключением государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства) и жилищно-коммунального хозяйства;
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.
Следует обратить внимание на то, что действие п. 1 ч. 2 ст. 136 Кодекса (в редакции ФЗ от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" <1>) не распространяется на товарищества собственников жилья, созданные до дня вступления в силу этого Федерального закона. Имеются в виду товарищества собственников жилья, создававшиеся при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежали различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2011. N 23. Ст. 3263 (с последующими изменениями и дополнениями).
При создании товариществ собственников жилья по правилам п. п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса перечисленные в данных пунктах решения принимаются в соответствии с требованиями, установленными в приведенных специальных нормах. Правила принятия указанных решений, предусмотренные для создания товарищества собственников жилья в одном многоквартирном доме (ч. 2 ст. 135, ч. ч. 1 и 1.1 ст. 136 Кодекса), в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 136 Кодекса, не применяются.
К товариществу собственников жилья, созданному собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами (п. 2 ч. 2 ст. 136), применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов (см. ч. 4 ст. 136 Кодекса). Такие особенности могут быть обусловлены, в частности, спецификой пользования земельными участками, которые имеют общую границу, а также сетями инженерно-технического обеспечения, другими элементами инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.