Облагается ли НДС деятельность заказчика-застройщика (застройщика) (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ)?

С 01.10.2010 согласно пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением оказываемых при строительстве объектов производственного назначения), освобождаются от НДС.

Налоговый кодекс РФ не содержит разъяснений по данному вопросу.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция Минфина России заключается в том, что деятельность застройщика, заказчика-застройщика (организация строительных работ, контроль за их выполнением, технический надзор, ведение бухгалтерского учета производимых при этом затрат и т.д.) является оказанием услуг и облагается НДС. Есть судебные решения и работы авторов, подтверждающие данную точку зрения.

Вместе с тем есть судебные решения и работа автора, из которых следует, что деятельность заказчика-застройщика не облагается НДС, поскольку оплачивается из инвестиционных средств.

По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Деятельность заказчика-застройщика (застройщика) облагается НДС

Письмо Минфина России от 18.10.2011 N 03-07-10/15

Разъяснено, что услуги застройщика по организации строительства объекта, оказываемые инвесторам, облагаются НДС.

Письмо Минфина России от 07.07.2009 N 03-07-10/10

Финансовое ведомство отмечает, что услуги заказчика-застройщика облагаются НДС.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 25.03.2008 N 03-07-10/02

Письмо Минфина России от 12.07.2005 N 03-04-01/82

Статья: Инвестиции как объект налогообложения ("Налоговые споры: теория и практика", 2008, N 3)

Статья: "Не прячьте ваши денежки...", или Выручка заказчика-застройщика ("Бухгалтерское приложение к газете "Экономика и жизнь", 2006, N 12)

Статья: Расходы и доходы заказчика-застройщика ("Главбух". Приложение "Учет в строительстве", 2006, N 1)

Консультация эксперта, 2008

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2011 N Ф09-7853/11 по делу N А07-1306/2011

Суд указал, что выручка заказчика-застройщика по договору об инвестиционной деятельности (финансовый результат) облагается НДС в периоде передачи помещения инвестору по акту приема-передачи.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2012 по делу N А05-4408/2011

Суд указал, что денежные средства, получаемые заказчиком-застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату его услуг по организации строительства, облагаются НДС.

Позиция 2. Деятельность заказчика-застройщика (застройщика) не облагается НДС

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2010 по делу N А56-13852/2010 (Определением ВАС РФ от 17.08.2011 N ВАС-3841/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Суд установил, что организация является инвестором, застройщиком и заказчиком при осуществлении строительства объекта подрядными организациями без производства СМР собственными силами. По мнению суда, оказанные для собственных нужд услуги заказчика-застройщика, стоимость которых включается в состав расходов, не являются объектом налогообложения по НДС. Это объясняется тем, что в состав облагаемых операций включен ограниченный перечень услуг, выполняемых налогоплательщиком для себя. Это оказание услуг для собственных нужд, затраты на которые не включаются в расходы (п. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ), выполнение СМР для собственного потребления (пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поскольку услуги заказчика-застройщика оказывались обществом для собственных нужд, а их стоимость включалась в состав расходов, они не должны облагаться НДС.

Аналогичные выводы содержит...

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.12.2010 по делу N А56-10812/2010 (Определением ВАС РФ от 17.08.2011 N ВАС-3839/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ)

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.09.2010 по делу N А45-28551/2009

Суд указал, что содержание службы заказчика-застройщика является неотъемлемой частью инвестиций в строительство объекта. Данные затраты носят такой же инвестиционный характер, как и все другие расходы, предусмотренные сводным сметным расчетом. Следовательно, суммы, полученные от инвестора в рамках инвестиционного проекта, не рассматриваются как связанные с реализацией товаров (работ, услуг). Поэтому в силу пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ они не облагаются НДС.

Постановление ФАС Центрального округа от 10.07.2008 по делу N А09-7128/06-31

Суд пришел к выводу, что услуги по техническому надзору за строительством жилых домов, оказанные заказчиком-застройщиком, не облагаются НДС, так как оплачивались из инвестиционных средств.

Консультация эксперта, 2011

По мнению автора, услуги заказчика-застройщика, осуществляющего строительство многоэтажного торгового комплекса с привлечением подрядных организаций, не облагаются НДС. В то же время автор предупреждает, что налоговые органы придерживаются противоположной позиции, в связи с чем организации следует быть готовой отстаивать свою правоту в суде.