Физические характеристики

Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. п. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках — разные размеры, конструктивные эле­менты, качество материалов, износ, внешний вид. Сюда же можно отне­сти состояние окружающей среды, функциональные возможности и эс­тетические характеристики.

Для разных типов недвижимости существует свой набор физиче­ских характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли важно наличие витринных окон, входа с оживленных мест и магистралей; для складских объектов важны вмес­тимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой не­движимости большое значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на сто­имость практически всех типов недвижимости. К ним относятся: состо­яние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных се­тей — электричество, водопровод, канализация, и т. д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей на­зывается продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исклю­чением одной характеристики. Поскольку между двумя сопоставимы­ми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому различию.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в ана­лизе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рас­считывается, например, поправка на время продажи объекта, фактиче­ски отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижи­мости. Для определения поправки на время продажи необходимо знать индексы покупательной способности доллара. Поправка на время рас­считывается по формуле:

где П_в— поправка на время продажи;

Y_дсс^— индекс покупательной способности доллара на дату соверше­ния сделки с аналогом;

Y_до — индекс покупательной способности доллара на дату оценки объекта.

Вероятная стоимость оцениваемого объекта может быть рассчитана как среднее арифметическое из приведенных цен аналогов.

где V — вероятная стоимость объекта оценки;

С_ан — цена продажи аналога;

П_в— поправка на время продажи;

n — число аналогов.

На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле:

где П_и — поправка на износ;

И_о — износ объекта;

И_ан — износ аналога.

Стоимость объекта с учетом поправки на износ:

где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;

С_ан — цена продажи аналога;

П_и — поправка на износ.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на пред­ставлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

Относительный сравнительный анализ. Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе — объекты, имеющие более низкие каче­ственные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделя­ется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов.

1 этап: кодировка ценообразующих характеристик объекта. После вы­бора и описания ценообразующих характеристик им назначаются по сте­пени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код».

2 этап: относительная кодировка ценообразующих факторов. Произ­водится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов данного ценообразующего фактора). После приве­дения максимальное значение кода для любого фактора равно единице.

3 этап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем рассматриваемые аналоги на две группы: к первой группе относим объекты, превосходя­щие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе отно­сим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После Такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на сто­имость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимо­сти, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи.

Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невоз­можно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превос­ходит все объекты сравнения.

4 этап. Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться следующими вычислениями. Если разделить цену 1 кв. м каждого аналога на суммарный коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомочность такого предположения объясняется прежде всего тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта).

Для того чтобы получить стоимость 1 кв. м объекта оценки, необхо­димо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки.

Пример. Оценивается объект коммерческой недвижимости — мага­зин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом № N.

Характеристики объекта:

1. Тип — встроенное помещение.

2. Этажность — 1 этаж в пятиэтажном доме.

3. Общая площадь—341,3кв.м.

4. Полезная площадь — 114,4 кв. м.

5. Год постройки — 1960 г.

6. Капитальный ремонт — не проводился.

7. Оцениваемые права: земельный участок — право аренды.

Объект оценки — право собственности.

8. Общая характеристика микрорайона — удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности.

9. Транспортная доступность — хорошая.

10. Состояние окружающей среды — среднее.

11. Состояние объекта — хорошее.

12. Характеристика входа — отдельный вход с улицы.

13. Обременение КГИОП — не обременен.

Для выполнения оценки методом относительного сравнительного ана­лиза продаж были подобраны следующие объекты-аналоги (табл. 4.1).

Таблица 4.1 Основные характеристики объектов-аналогов

№	Аналоги	Общая пл., кв. м	Краткая характеристика аналога	Цена аналога, долл.
	Кондратьевский пр., д-N	452,2	Магазин, Калининский район, торг. зал = 137,6 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж
	Ул Кузнецовская, д-N		Магазин, Московский район, торг. зал = 180 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, оборудован, есть парковка, 1-й этаж
	Богатырский пр., д-N		Магазин, Приморский район, торг. зал =160 кв. м., вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка	100 000
	Пр. Просвещения, Д N		Магазин, Калининский район, торг. зал = 100 кв м, вход с улицы, требуется ремонт, не оборудован, есть парковка
	Малоохтинский пр., д-N		Магазин, Красногвардейский р-н, торг. зал =170 кв. м, вход с улицы, состояние среднее, не оборудован, есть парковка

На первом этапе качественной оценки происходит кодирование ос­новных характеристик объектов. Система кодировки, которую исполь­зовал оценщик, приведена в табл. 4.2.

Результаты кодирования приведены в табл. 4.3. Результаты относительной кодировки приведены в табл. 4.4. Для наглядности построим график-диаграмму суммарных коэффи­циентов качества по объектам-аналогам и оцениваемому объекту, на ко­тором можно увидеть, какое место занимает оцениваемый объект среди объектов-аналогов по своим качественным характеристикам.

Таблица 4.2 Система кодировки характеристик объектов

Фактор	Значение	Код
Местоположение (район)   Общая площадь (кв. м)     Площадь торгового зала (кв. м)     Состояние     Оборудование   Характеристика входа     Парковка	Красногвардейский Калининский Московский Приморский 240-300 301-350 351-455 100-130 131-160 161-200 Требуется ремонт Среднее Хорошее Нет Есть   Во двор На улицу   Нет Есть	1 2 3 2 1 2 3

Таблица 4.3 Результаты кодирования

№	Аналоги	Район	Общая площадь	Площадь торг. зала	Состояние	Оборудование	Хар-ка входа	Парковка	Цена 1 кв. м
	Кондратьевский пр.								210,084
	Ул. Кузнецовская								276,923
	Богатырский пр.								333,333
	Пр. Просвещения								354,167
	Малоохтинский пр.								183,333
	Объект оценки
	Максимальное значение

Таблица 4.4 Результаты относительной кодировки

№	Район	Общая площадь	Площадь торг. зала	Состояние	Обору­дование	Хар-ка входа	Парковка	Цена 1 KB. М	Сумма кодов	Цена/сумма кодов
	0,5	0,333	0,667	0,667				210,084	5,167	40,661
	0,75	0,667		0,667				276,923	6,083	45,521
		0,667	0,667	0,667	0,5			333,333	5,5	60,606
	0,5		0,333	0,333	0,5			354,167	4,667	75,892
	0,25	0,667		0,667	0,5			183,333	5,083	36,065
	0,75	0,667	0,333						5,75	Среднее: 51,75
									Цена 1 кв. м, долл.	297,56
									Цена объекта, долл.	102 093

График суммарных коэффициентов качества объектов-аналогов и оцениваемого объекта представлен на рис. 4.1.

Очевидно, что рассматриваемые аналоги можно разбить на две группы:

1. Объекты-аналоги, превосходящие (или приблизительно равные) по своим характеристикам объект оценки: № 2,3.

2. Объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки: № 1,4,5.

После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон ве­роятной стоимости объекта оценки.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный муль­типликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному, или к действительному валовому доходу. Применение данного метода осуществляется в три этапа.

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижи­мости. /

2. Определяется отношение валового дохода к продажной цене исхо­дя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта по­средством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемо­го объекта на валовой рентный мультипликатор:

где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Д_р — рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

С_ан — цена продажи аналога;

ПВД_ан — потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, су­ществующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недви­жимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические аренд­ные платежи и цены продаж, в которых учтены указанные различия.