Тема 6. Удостоверение сделок в нотариальной практике.

Задача 48. ООО «Сиреневый туман» и гражданин Мещеряков договорились о покупке Мещеряковым у ООО пятикомнатной квартиры за 95 тыс. долл.

ООО и Мещеряков обратились к нотариусу с просьбой удостоверить соглашение о задатке:

1) Мещеряков обязуется в течение 30 дней после заключения соглашения уплатить ООО задаток в размере 95 тыс. руб.;

2) ООО обязуется в срок не более пяти дней после уплаты задатка передать квартиру гр. Мещерякову.

Нотариус отказал в удостоверении договора, полагая, что на стороне покупателя должны выступать Мещеряков и его супруга. Прав ли нотариус?

Задача 49. АО «Красные зори» и ГУП «Спецкомплект» решили заключить договор простого товарищества. В соответствии с этим договором предполагалось построить небольшую электростанцию, которая обеспечивала бы потребности обеих сторон в электроэнергии. Представитель акционерного общества обратился к нотариусу с просьбой составить проект договора, в котором, в частности, следует установить, что:

а) на заключение договора получено согласие собственника унитарного предприятия;

б) вклад унитарного предприятия составит 49% стоимости электростанции;

в) электростанция будет принадлежать сторонам договора на праве общей долевой собственности. При этом доля акционерного общества составит 51%, а доля унитарного предприятия - 49%;

г) электростанция будет филиалом акционерного общества.

Нотариус, полагая, что заключение договора простого товарищества акционерного общества и унитарного предприятия не допускается, отказался от составления проекта договора и его удостоверения.

Проанализируйте ситуацию.

Задача 50. Корнишин решил подарить своей сожительнице Томиловой часть принадлежащего ему имущества (мебельный гарнитур, телевизор и т.д.). Опасаясь, что после его смерти Томиловой будет нелегко доказать факт дарения, он решил удостоверить соответствующий договор нотариально.

В присутствии нотариуса Корнишин подписал договор дарения. Внезапно ему стало плохо, и через несколько минут он скончался.

Нотариус запретил Томиловой подписывать договор.

Томилова, полагая действия нотариуса незаконными, обратилась в суд.

Решите дело.

Задача 51. К нотариусу обратились банк, гражданин Закарян и домостроительный комбинат (ДСК). Они желали удостоверить договор, в котором содержались бы следующие условия:

1) Банк обязуется предоставить Закаряну кредит в размере 1 млн. 200 тыс. руб. на покупку квартиры.

2) ДСК обязуется передать Закаряну трехкомнатную квартиру в собственность, а Закорян обязуется уплатить ДСК 400 тыс. руб. собственных средств и 1 млн. 200 тыс. руб., полученных в кредит.

3) Указанная квартира передается банку в залог в обеспечение обязательства по возврату кредита и уплаты процентов.

Нотариус, сомневаясь в возможности удостоверения такого договора, обратился к консультанту нотариальной палаты за разъяснениями. Что должен пояснить консультант?

Задача 52. К нотариусу обратился гражданин Муркин с просьбой удостоверить завещание. В ходе беседы у нотариуса сложилось мнение, что Муркин неадекватно оценивает реальную действительность. В частности, он хотел завещать все свое имущество в равных долях жене и дочери, умершей несколько лет тому назад. Кроме того, он утверждал, что по долгу службы ему предстоит длительная командировка на другую планету, потому и возникла необходимость составить завещание.

Как поступить нотариусу?

Задача 53. Скворцова решила подарить своей дочери квартиру. Нотариус, к которому они обратились за удостоверением соответствующего договора, разъяснил, что дочери придется уплатить налог на имущество, переходящее в порядке дарения. На вопрос о том, надо ли будет платить налог в случае оформления перехода квартиры в собственность дочери договором купли-продажи, нотариус разъяснил, что покупатель не несет обязанности платить налог. Стороны решили оформить свои отношения договором купли-продажи.

Впоследствии отношения Скворцовой и ее дочери испортились. Скворцова обратилась в суд с требованием: дочь должна возвратить ей квартиру, поскольку не уплатила за нее обозначенную в договоре сумму. Дочь, возражая против иска, указывала, что они договорились с матерью о бесплатной передаче квартиры.

Проанализируйте ситуацию.

Задача 54. Степина решила передать все принадлежащее ей имущество в собственность сына. Нотариус, к которому они обратились за удостоверением соответствующего договора, разъяснил, что поскольку предполагается передача квартиры, то договор дарения этой квартиры подлежит государственной регистрации. Стало быть, нотариальное удостоверение является излишним. Передачу автомашины лучше оформить в ГИБДД, а остальное движимое имущество можно передать простым вручением.

Степины настаивали на удостоверении договора, непременным условием которого было бы указание на то, что все движимое и недвижимое имущество Степиной, где бы оно ни находилось и в чем бы ни выражалось, безвозмездно переходит в собственность ее сына; сын должен будет содержать мать, а после ее смерти похоронить на том же кладбище, на котором похоронен его отец.

Нотариус отказался удостоверить договор. Степины обратились в суд с заявлением об обжаловании незаконных, по их мнению, действий нотариуса.

Какое решение должен вынести суд?

Задача 55. АО «Северное сияние» на отведенном ему в установленном порядке земельном участке возводило здание, в котором предполагалось разместить оборудование, необходимое для разлива минеральной воды. После закладки фундамента и частичного возведения стен планы акционерного общества изменились, и общее собрание приняло решение продать соответствующий объект. Сергейчик, пожелавший купить этот объект, настаивал на необходимости нотариального удостоверения сделки.

Нотариус, к которому стороны обратились за удостоверением сделки, разъяснил, что право собственности на недвижимую вещь возникает с момента государственной регистрации данного права. В данном же случае продаются всего-навсего строительные материалы, расположенные на земельном участке определенным образом.

Стороны заключили договор купли-продажи строительных материалов.

Оцените ситуацию.

Задача 56. ООО «Ломбард Иванова» предоставило гражданину Селянину кредит в размере 500 тыс. руб. под залог принадлежащей ему двухкомнатной квартиры. Селянин обязался возвратить долг не позже чем через два года после заключения договора.

Поскольку в установленный срок сумма долга не возвращена, постольку ООО обратилось к нотариусу за получением исполнительной надписи. Нотариус отказал, ссылаясь на то, что соглашение сторон не было нотариально удостоверено, а оформлено только залоговым билетом.

Прав ли нотариус?

Задача 57. К нотариусу обратился представитель банка и председатель правления кооператива с просьбой удостоверить договор залога. Залогом предполагалось обеспечить кредитный договор на сумму 3 млн. руб., который стороны обязывались заключить не позже чем через три дня после заключения договора залога. В залог кооператив согласен был передать все имеющееся у него имущество, а также все то, что он приобретет в будущем.

Нотариус затребовал решение общего собрания кооператива о заключении договора залога. Поскольку такое решение представлено не было, постольку нотариус отказал в удостоверении договора.

Прав ли нотариус?

Задача 58. Гражданин Кузин заключил договор долевого участия в жилищном строительстве. Договором предусматривалось, что Кузин поэтапно внесет обусловленную договором денежную сумму, а застройщик по окончании строительства передаст ему в собственность двухкомнатную квартиру. После внесения 75% предусмотренной договором суммы Кузин обратился в банк с просьбой предоставить ему кредит на оставшуюся часть долга. Банк потребовал в обеспечение кредитного обязательства заложить квартиру, которую должен получить Кузин, либо право требования квартиры. Нотариус, к которому Кузин обратился за советом, рекомендовал передать в залог право требования, поскольку для залога квартиры потребуется согласие жены Кузина, находящейся в отъезде.

Задача 59. Престарелая гражданка Карташева передала в собственность ООО «Забота» принадлежавший ей автомобиль «Субару». ООО «Забота» уплатило Карташевой 30 тыс. руб. и, кроме того, обязалось выплачивать ей ежемесячно по 5000 руб. в течение пяти лет со дня передачи имущества.

По истечении 7 месяцев в связи с ухудшением финансового положения ООО «Забота» предложило изменить условия соглашения, с тем, чтобы ежемесячно выплачивалось только по 1500 руб. Карташева не согласилась с таким предложением и потребовала либо возвратить ей автомобиль и возместить сумму, на которую понизилась его стоимость за период эксплуатации его обществом, либо выплатить его стоимость на момент передачи автомобиля обществу.

Спор стал предметом судебного разбирательства.

Как решить дело?

Задача 60. Гражданин Ивашкин во исполнение договора, заключенного в простой письменной форме, передал АО «Милосердие» принадлежащий ему жилой дом. В соответствии с этим договором АО обязалось выплачивать Ивашкину за переданный дом по 6000 руб. каждый квартал. По заявлению сторон была произведена государственная регистрация данного договора.

Впоследствии АО «Милосердие» произвело передачу указанного жилого дома в качестве отступного кооперативу «Вымпел».

В связи с прекращением выплат Ивашкин предъявил иск к АО «Милосердие» об обязании уплачивать ему ежеквартально по 6000 руб. Возражая против иска, АО «Милосердие» указывало, что поскольку дом, ранее принадлежавший Ивашкину, ныне принадлежит кооперативу, постольку кооператив должен выплачивать Ивашкину указанную сумму. Кооператив, в свою очередь, отклоняя требования Ивашкина, полагал, что он не несет такой обязанности; он не знал и не мог знать о ранее заключенном договоре Ивашкина и АО «Милосердие»; дом получен взамен долга АО в размере 250 тыс. руб. (хотя по рыночным ценам на момент передачи дом стоил только 175 тыс. руб.).

Как решить дело?

Задача 61. Исаев в соответствии с нотариально удостоверенным договором передал в собственность Корнишина автомобиль «Фиат» и металлический гараж, а Карнишин обязался выплачивать Исаеву

ежегодно по 20 тыс. руб.

Корнишин в первый год действия договора задержал выплату обусловленной договором суммы на два месяца, во второй год - на три месяца. Опасаясь, что и впоследствии Корнишин будет производить выплаты столь же неаккуратно, Исаев потребовал либо предоставления ему поручительства, какого либо банка, либо возврата переданного Корнишину имущества.

Правомерны ли действия Исаева?

Задача 62. Гражданин Осиновский передал АО «Новая жизнь» принадлежавшую ему дачу с условием, что АО будет выплачивать фонду «Во имя будущего» 10 тыс. руб. ежеквартально.

Спустя полтора года Осиновскому стало известно, что АО «Новая жизнь» испытывает финансовые затруднения. Опасаясь, что оно не сможет выполнять принятые на себя обязательства, Осиновский потребовал выплаты ему 550 тыс. руб. (так оценил дачу приглашенный им оценщик). При этом Осиновский указал, что после выплаты ему указанной суммы АО «Новая жизнь» может считать себя свободным от принятых на себя обязательств.

АО «Новая жизнь» отклонило названные требования, указав, что фонд «Во имя будущего» к нему не имеет претензий, обусловленные договором денежные суммы уплачиваются в срок и потому требование Осиновского является необоснованным.

АО «Во имя будущего» поддержало требование Осиновского с условием, что ему будет передано 50% суммы, полученной Осиновским от АО «Новая жизнь».

Как решить дело?

Задача 63. Синицын на отведенном ему в установленном порядке земельном участке возводил жилой дом. В связи с ухудшившимся состоянием здоровья, а также испытывая материальные затруднения, он согласился передать недостроенный жилой дом производственному кооперативу «Строймастер». В качестве оплаты кооператив обязался по окончании строительства жилого дома предоставить Синицыну право пользования расположенной на первом этаже этого дома комнатой площадью 21,2 кв. м, а также обеспечить его потребности в питании и одежде.

По истечении нескольких лет Синицын предъявил кооперативу претензию, суть которой сводилась к следующему:

1) одежда, передаваемая ему кооперативом, недостаточно высокого качества. В частности, кооператив не удовлетворил его просьбу купить норковую шапку, а плащ, приобретенный по его просьбе кооперативом, был куплен в магазине уцененных товаров;

2) питание, предоставляемое ему кооперативом, однообразное. Крайне редко приобретаются овощи, не говоря уже о фруктах;

3) кооператив отказывается оплачивать баню, которую он (Синицын) привык посещать еженедельно, а также услуги массажиста.

Поскольку кооператив отказался удовлетворить требования Синицына, он обратился в суд с требованием обязать кооператив исполнять свои обязанности надлежащим образом. Во время рассмотрения дела жилой дом сгорел по вине проживавшего в нем работника кооператива Пропенко.

Кооператив решил, что он свободен от каких-либо обязательств, а если кто и должен нести ответственность перед Синицыным, то - Пропенко.

Как разрешить подобную ситуацию?

Задача 64. Синьков обратился в банк с просьбой выдать кредит в размере 620 тыс. руб. Банк согласился предоставить соответствующую сумму. Однако потребовал, чтобы кредитное обязательство, во-первых, было обеспечено залогом принадлежащего Синькову жилого дома, во-вторых, поручительством АО, акционером которого является Синьков.

Работниками юридического отдела банка был подготовлен проект договора о предоставлении Синькову 620 тыс. руб. и залоге жилого дома. Кроме того, был разработан проект договора о принятии АО на себя поручительства. Банк настаивал на том, чтобы в заключение этого договора участвовал и должник.

Нотариус отказался удостоверять представленные ему договоры, ссылаясь на следующее.

Во-первых, проекты договоров составлены безграмотно.

Во-вторых, не представляется возможным установить содержание первого из названных договоров. В нем идет речь и о предоставлении кредита, и о залоге. Следует заключить кредитный договор, который не требует нотариального удостоверения, и договор о залоге (ипотеке) жилого дома. Нотариус предложил составить проект договора об ипотеке.

В-третьих, договор поручительства по определению является двусторонним и потому должник не должен в нем участвовать (подписывать его).

Прав ли нотариус?

Задача 65. Семушкин договорился с Карповым о предоставлении последним взаймы 730 тыс. руб. Стороны решили обеспечить обязательство Семушкина поручительством его сослуживца Попова.

Нотариус отказался удостоверить договор поручительства, полагая, что если уж стороны решили облечь в нотариальную форму обеспечительный договор, то и договор займа также должен быть заключен в нотариальной форме. Кроме того, нотариус считал, что поскольку на момент обращения к нотариусу договор займа еще не заключен, постольку нечего обеспечить. И, наконец, сумма договора займа составит 730 тыс. руб., а в представленном нотариусу проекте договора поручительства говорится о том, что Попов будет нести ответственность в пределах 300 тыс. руб. По мнению нотариуса, участники отношений указывают в договоре заниженную сумму поручительства для того, чтобы снизить расходы по удостоверению договора, а это противозаконно.

Прав ли нотариус?

Задача 66. АО «Благоденствие» предлагало работникам шинного завода передать ему в доверительное управление принадлежащие им акции АО «Супершина». Общее собрание таких работников, проведенное с участием представителей АО «Благоденствие», приняло резолюцию, в соответствии с которой все договоры доверительного управления должны заключаться не более чем на три года; доверительный управляющий принимает на себя обязательство обеспечить выплату дивидендов учредителям доверительного управления в размере не менее чем 8% годовых от стоимости каждой акции; договоры доверительного управления должны заключаться в нотариальной форме и удостоверяться нотариусом Кузиной.

Нотариус Кузина отказалась удостоверять договоры, в которых предусматривается размер дивидендов в размере меньшем, нежели это было установлено резолюцией. Кроме того, не были удостоверены договоры, в которых предусматривалось право каждой из сторон в любой момент отказаться от договора. Однако большая часть работников передала принадлежащие им акции в доверительное управление АО «Благоденствие».

Впоследствии обнаружилось, что доверительный управляющий осуществил отчуждение полученных им акций третьему лицу. Поскольку лицам, передавшим свои акции в доверительное управление, не удалось взыскать убытки с АО «Благоденствие» в связи с отсутствием у АО денежных средств, они обратились с исками к нотариусу Кузиной. В обоснование своих требований граждане ссылались на то, что они не вполне понимали суть договора доверительного управления, а нотариус не объяснил им, что акции могут быть отчуждены, и не предложил установить в договорах запрет доверительному управляющему отчуждать акции. Проанализируйте ситуацию.

Задача 67. После смерти Кудашкина осталось наследство. В частности, акции, мастерская по ремонту автомобилей, автомобили «Волга» и «Рено», наличные денежные средства в размере 33 тыс. руб., а также денежные средства во вкладах в размере 78 тыс. руб.

Наследники Кудашкина - его жена и дочь - обратились к нотариусу с требованием заключить договор доверительного управления наследственным имуществом. Причем каждый из наследников считал, что договор должен быть заключен именно с ним.

Нотариус, который полагал, что у Кудашкина нет иных наследников, предложил жене наследодателя и его дочери получить свидетельство о праве на наследство.

Дочь возражала против этого, ссылаясь на то, что, по имеющейся у нее информации, у Кудашкина есть сын от первого брака. Поэтому необходимо принять меры к розыску еще одного наследника, а на то время, которое потребуется для розыска, передать ей наследственное имущество в доверительное управление.

Нотариус обратился к советнику президента нотариальной палаты с просьбой о консультации.

Что следует посоветовать нотариусу?

Задача 68. Иваськин после расторжения брака с женой и раздела совместно нажитого имущества решил сменить место жительства.

Перед отъездом в другой населенный пункт, для того чтобы подыскать себе работу и жилье, Иваськин договорился с Токбулатовым о передаче ему на хранение автомобиля (ВАЗ 21063), капитального гаража, расположенного на земельном участке, принадлежащем бывшей жене Иваськина, пяти мешков картофеля, а также одежды, уложенной в два чемодана. Иваськин обещал забрать переданное на хранение имущество через два месяца.

Соглашение было совершено в нотариальной форме.

Когда через три месяца Иваськин явился за своими вещами, то оказалось, что: автомобиль поврежден ржавчиной, поскольку крыша гаража, в который поместил его Токбулатов, протекала; картофель оказался испорченным; чемоданы с одеждой Иваськина были украдены из дома Токбулатова неустановленными лицами, а гараж снесен бывшей женой Иваськина.

Иваськин потребовал от Токбулатова возмещения стоимости утраченного им имущества. Токбулатов, возражая против этого требования, указывал следующее. Место размещения автомашины было согласовано с Иваськиным, и он сам должен был более внимательно осмотреть гараж. Картофель Токбулатов хранил в принадлежащем ему погребе вместе со своими овощами, которые также испортились вследствие необычайно жаркой погоды. Чемоданы Иваськина были украдены из дома Токбулатова вместе с принадлежащими ему (Токбулатову) телевизором и видеомагнитофоном. Бывшая жена Иваськина не допускала Токбулатова на свой земельный участок, и потому он не мог препятствовать сносу гаража.

Кроме того, по мнению Токбулатова, он не должен нести ответственность еще и потому, что ему не уплачено вознаграждение и в договоре не содержится условие о выплате вознаграждения.

Как решить дело?

Задача 69. Уезжая в длительную командировку, Дьяконов оставил соседу Березкину во временное пользование свой дом, приусадебный земельный участок, а также находящуюся в доме мебель, садовый инвентарь и т.п. Договор был оформлен нотариально.

Возвратившись через полтора года, Дьяконов не смог вселиться в свой дом, так как тот оказался поврежденным пожаром. Была повреждена и находившаяся в доме мебель. Садовый инвентарь и иное имущество, оставленное Березкину, исчезли.

Березкин не считал себя виновным в повреждении дома и мебели. По его мнению, он не должен отвечать и за пропажу других вещей, поскольку в договоре не содержится их перечень и, стало быть, невозможно установить стоимость пропавшего имущества.

Как решить дело?

Задача 70. ООО «Светлое будущее» (далее - ООО) и АО «Сигма» (далее - АО) решили заключить договор аренды, в соответствии с которым ООО (арендодатель) обязалось передать во временное владение и пользование АО (арендатора) пять помещений площадью 125 кв. м, находящихся в здании, принадлежащем арендодателю сроком на 15 лет. Стороны решили удостоверить договор нотариально.

К нотариусу обратился участник ООО, который заявил, что для ООО такой договор является крупной сделкой, а решения о ее совершении не принималось.

Нотариус потребовал представить ему решение общего собрания участников общества о совершении договора аренды, а также план здания, в котором были бы отмечены помещения, передаваемые в аренду.

Правомерны ли действия нотариуса?

Задача 71. При удостоверении договора коммерческого найма жилого помещения у нотариуса возникли сомнения относительно законности отдельных условий договора. В частности, договором предусматривалось, что в жилом помещении будут проживать Семков (наниматель), а также его друг Бычков с женой и сыном. Поскольку Бычковы не являются членами семьи Семкова и не могут быть признаны ими, постольку нотариус посчитал недопустимым определить субъектный состав пользователей таким образом.

Нотариус сомневался также в законности условий, в соответствии с которыми Семков и Бычковы обязывались не сдавать жилое помещение в поднаем, не вселять временных жильцов, производить капитальный ремонт жилья.

Консультант областной нотариальной палаты разъяснил нотариусу, что существует принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и нотариус не должен вмешиваться в определение условий договора.

Как быть?

Задача 72. Воробьяников попросил у своей знакомой Петуховой 125 тыс. руб. Петухова согласилась передать такую сумму с условием, что через пять месяцев ей будет возвращено 130 тыс. руб., и потребовала, чтобы договор был оформлен нотариально.

У нотариуса Гамбса возникли сомнения в законности договора, поскольку предполагалась передача Воробьяникову 125 тыс. руб., а он обязывался передать Петуховой 130 тыс. руб. Стороны, узнав сумму, которую они должны были уплатить за удостоверение договора, попросили попросту удостоверить их подписи.

Как поступить нотариусу?

Задача 73. Сироткин согласился предоставить взаймы Пеклищеву десять мешков картофеля, 100 литров бензина и трех поросят. За удостоверением соответствующего договора они обратились к нотариусу.

В ходе обсуждения проекта договора обнаружилось, что картофель и поросята уже переданы Пеклищеву. Поэтому нотариус согласился удостоверить договор займа бензина и отказался удостоверять заем картофеля и поросят.

Считая действия нотариуса незаконными, Сироткин обратился в суд.

Как разрешить данное дело?