Ветхое жилье – проблемы, перспективы расселения и сноса на примере Пензенского региона
УДК 728.025.2
Теселкина К.В. (студент гр. ЭУН-51),
Кузин Н.Я. (заведующий кафедрой ЭУН, к.т.н., профессор)
ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства
Г. Пенза, Россия
Длительное время правительственные и региональные программы по ликвидации ветхого и расселению аварийного жилья остаются в списках приоритетных национальных проектов. Однако, за последние 5 лет ситуация поменялась слабо. Улучшению обстановки в стране в данном направлении препятствует несколько факторов.
Первый фактор - это пробелы в законодательной базе РФ, в которой не раскрыто даже само понятие «ветхое жильё». На сегодняшний день его определение содержится только в документе под названием «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004» и официально не публиковалось. Это обстоятельство дает возможность местным властям занижать цифры в статистике по находящимся в их ведомстве территориям, игнорируя заявления жильцов, проживающих в домах, которые фактически попадают под эту категорию.
В указанном пособии ветхое состояние здания определяется как «состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеет износ для каменных домов свыше 70%; деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард — свыше 65%. Основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям» [1].
В отличие от ветхого, аварийное жилье имеет деформации и повреждения несущих конструкций. Проживание в данном жилом помещении опасно для жизни. Однако, доказать аварийность порой бывает нелегко, потому что «сам по себе факт высокого процента износа здания не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным», — такова распространенная отписка чиновников.
Процедура признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции предусмотрена Жилищным кодексом РФ и подробно описана в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
Для рассмотрения вопроса о признании многоквартирного дома аварийным заявитель должен представить в комиссию документы, свидетельствующие о техническом состоянии жилого дома. После их изучения межведомственная комиссия может принять одно из решений, предусмотренных действующим законодательством.
Как правило, в большинстве случаев (по мнению чиновников) ветхие дома подлежат не сносу, а реконструкции. Мотивом таких решений является экономия бюджетных средств. Сложнее всего признать жилье аварийным в городских округах, в частности, в областном центре, где наблюдается острый дефицит новых жилых помещений для переселения.
Как видно из нормативных показателей, капитальный ремонт должен проводиться никак не реже, чем 1 раз в 30 лет, что подтверждается данными Таблицы 1, где указаны сроки службы основных несущих конструкций и технического оборудования.
Таблица 1
| Конструктивные элементы, инженерное оборудование | Сроки службы, годы |
| 1 | 2 |
| Фундаменты | |
| 1 | 2 |
| Стены | |
| Перекрытия | 80-150 |
| Лестницы | |
| Крыши (несущие элементы) | |
| Кровли | 15-30 |
| Центральное отопление | |
| Горячее водоснабжение | |
| Электропроводка | 20-30 |
| Лифты: | |
| - моторы, лебедки, тросы | |
| - кабины |
Но на практике этого люди ждут по 50 лет и более. Рассматривая состав жилого фонда г.Пензы по возрастным параметрам, становится очевидным, что значительную его долю составляют дома, построенные в 50-60-х годах прошлого века. Это означает, что они уже служат населению не менее 54 лет, а многие их жители за эти годы ни разу не сталкивались с капремонтом. При выполнении нормативов по замене и проведению необходимых ремонтных работ своевременно, эти дома могли служить своим жильцам ещё ни один десяток лет. Но если проводить все необходимые работы сейчас, когда все сроки пропущены, это уже становится экономически невыгодным, а если учесть и моральный износ здания, то вывод однозначный – здание подлежит сносу.
Рисунок 1 - Структура региональных адресных программ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, по объему финансирования в процентах
Второй фактор, влияющий на изменение ситуации при расселении ветхого жилья, - это недостаточное финансирование со стороны государства. По результатам последних 5 лет 350 тысяч человек переехали из полуразрушенных домов и получили новое жильё. В ближайшие 3 года планируется увеличить эту цифру до 780 тысяч человек, а площадь ликвидированного аварийного и ветхого жилья должна быть не менее 10,6 млн. кв.м.
Согласно данным федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ, в стране по самым скромным подсчетам не менее 260 млн. квадратных метров жилья малопригодны или вообще не пригодны для проживания, а составляет почти десятую часть всего жилого фонда России. Эту ситуацию не сможет улучшить даже заявленное увеличение финансирования именно этого направления. По статистике, каждый год в категорию ветхого жилья и аварийного переходит в среднем 20-25 млн. квадратных метров жилья, что превышает скорость прогнозируемого обратного процесса в 6-8 раз. Таким образом, при сегодняшнем подходе к решению этой проблемы, ситуация не только не улучшится, а наоборот, доля ветхого и аварийного жилья увеличится с 1/10 до 1/3.
В настоящее время разработаны и утверждены две региональные адресные программы на территории Пензенской области в 2013-2015 годах: «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства» и «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда».
В этих программах примут участие 13 муниципальных образований: Пенза , Городище, Нижний Ломов, Белинский, Кузнецк, Шемышейка, Мокшан, Пачелма, Каменка, Сурск (Городищенский район), Бессоновский сельсовет, Рощинский сельсовет (Сердобский район) и Даниловский сельсовет (Лопатинский район). На сегодняшний день в программе расселения ветхого жилья в Пензе находится 162 многоквартирных жилых дома. В 148 из них уже никто не проживает, в оставшихся 14 процедура расселения не завершена из–за судов или наличия нежилых помещений, 123 из расселенных домов снесли, еще 14 уже отключили от коммуникаций.
Для обеспечения населения новым жильем в этом году из бюджета Пензенской области будет выделено 6 млн 815 тысяч рублей. В Перечень аварийных многоквартирных домов в г. Пензе, планируемых к расселению на 2014 год, включено 84 дома (885 жилых помещений), расположенные по улицам: Богданова, Ботаническая, Гагарина, Конструкторская, Красная, Локомотивная, Маркина, Набережная реки Суры, Окружная, Пригородная, Пушанина, Ремесленная, Ряжская, Старо-Черкасская, Свободы, Урицкого. Расселение жителей этих домов планируется завершить к концу 2014 года.
Рисунок 2 - Структура реализации региональных программ по расселению граждан из аварийного жилищного фонда, по объему финансирования, в процентах
Для предоставления нового жилья на средства, полученные из Фонда в 2014 году, в микрорайоне «Согласие» по ул. Долгорукого ведется строительство жилых комплексов «Радуга» и "Светлый». В соответствии с условиями расселения строятся одно-, двух-, трехкомнатные квартиры с удобной планировкой и внутренней отделкой, полностью готовые для проживания.
В жилых комплексах планируется Собственная Управляющая компания. Коммунальная служба, созданная при жилых комплексах, будет обеспечивать обслуживание инженерных коммуникаций, уборку общественной территории, вывоз бытового мусора, уход за газонами и посадками, то есть обеспечит жителям комплексов комфортный быт и необходимую помощь.
Анализируя вышеприведенную информацию можно сделать следующие выводы:
1. Для того, чтобы разработанные правительством и регионами программы по расселению аварийного и ветхого жилья работали эффективней, недостаточно финансирования лишь со стороны государства. Необходимо привлекать в эту сферу и представителей крупного бизнеса. Удачным примером является компания «Пензастрой». Они выкупают участки под строительство, на которых расположены аварийные дома, и предоставляют их жильцам квартиры с отделкой «под ключ» в уже построенных ими домах. Таким образом, расселение происходит быстро и организованно.
2. Дома, построенные на территории г.Пензы в массовом порядке в 1950-1970-х годах, составляют значительную часть жилищного фонда города и требуют особого внимания со стороны чиновников. В ближайшее время должна быть решена их дальнейшая судьба – либо проведен капитальный ремонт, либо жильцов нужно ставить в очередь на расселение, так как состояние многих домов неудовлетворительное.
3. Управляющие компании и ТСЖ должны следить за регулярностью и своевременностью проведения сезонных техосмотров и немедленно устранять выявленные нарушения. Также необходимо проводить экспертное обследование здания впервые через 2 года после введения его в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Это позволит значительно увеличить срок службы зданий, а жильцам достойные условия проживания.
4. Необходимо сделать «прозрачной» систему накопления и использования средств, отчисляемых на ремонт домов. Для этого жильцы в условиях реформы системы ЖКХ должны принять решение о создании индивидуального лицевого счета для своего дома (ст.170 Жилищного Кодекса РФ), на котором и будут накапливаться эти средства.
Список литературы
1. Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД 2-04.2004 (утв. Госстроем РФ в 2004 г.).
2. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ (по состоянию на 28.12.2013 г.).