Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании

Если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации) как единое целое.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Ипотека может быть установлена на указанное выше имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Таким образом, содержаниеипотеки как экономической категории характеризуется следующими существенными признаками:

· во-первых, ипотека ‑ это совокупность экономических отношений, возникающих по поводу обеспечения и исполнения должником основного обязательства перед кредитором. Данные экономические отношения регулируются нормами обязательственного права, в основе которых ‑ договор;

· экономические отношения, возникающие при функционировании института ипотеки (далее ‑ ипотечные отношения), имеют производный характер, так как определяются содержанием кредитных, арендных, подрядных и иных отношений, в обеспечение которых устанавливается ипотека;

· предмет ипотеки ‑ недвижимость;

· в ипотечные отношения вступают как минимум два экономических субъекта ‑ должник-залогодатель и кредитор-залогодержатель. В случае, если должник и залогодатель не совпадают, число обязательных участников возрастает до трех. Кроме указанных участников, ипотека вовлекает в хозяйственные операции экономических субъектов, обеспечивающих взаимодействие вышеназванных участников и реализацию их прав в отношении заложенного недвижимого имущества ‑ оценочные агентства, учреждения юстиции, страховые компании и др.

Финансовым механизмом реализации ипотечных отношений выступает ипотечный рынок. Ипотечный рынок – это механизм реализации финансовых отношений, возникающих между кредиторами, заемщиками и инвесторами при предоставлении, погашении, обслуживании и рефинансировании ипотечных кредитов. Последнее достигается путем выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.

Ипотечный рынок подразделяется на первичный и вторичный. На первичном ипотечном рынке происходит предоставление и обслуживание ипотечных кредитов, а также выпуск и первичное размещение ипотечных ценных бумаг. На вторичном ипотечном рынке обращаются ранее выпущенные ипотечные ценные бумаги, обеспечением по которым выступают требования по кредитным договорам и заложенная по ним недвижимость.

Ипотечный рынок вовлекает в ипотечный процесс следующих экономических субъектов:

· граждан, предприятия и организации, которые испытывают потребность в долгосрочных, доступных по стоимости кредитах;

· финансово-кредитные организации, располагающие долгосрочными финансовыми ресурсами и готовые предоставить (одолжить) их на условиях платности, возвратности и срочности;

· финансовых инвесторов, испытывающих потребность в высоконадежных финансовых инструментах;

· финансово-кредитные организации, выступающие в роли эмитентов ипотечных финансовых инструментов;

· различных экономических субъектов, выступающих в качестве посредников на ипотечном рынке (продавцов недвижимости, страховые компании, учреждения юстиции, профессиональные участники рынка ценных бумаг и др.).

Следовательно, для целей своего эффективного функционирования ипотечный рынок должен выполнять, по крайней мере, две основные функции:

1. аккумулирование денежных средств различных хозяйствующих субъектов и формирование целевых денежных фондов, предназначенных для целей финансирования сферы ипотечного кредитования (формирование ипотечных финансовых ресурсов);

2. обеспечение условий взаимовыгодной реализации интересов участников ипотечного кредитования.

Как сегмент финансового рынка ипотечный рынок выполняет следующие функции:

1. трансформация денежных средств в ссудный капитал, обеспечивающий источники финансирования жилищного строительства, развития земельных отношений;

2. секъюритизация ипотечных кредитов.

В случае массового развития ипотечного кредитования ипотечный рынок выполняет также социальную функцию путем обеспечения долгосрочности ипотечных кредитов и невысоких процентных ставок по ним.

Таким образом, ипотечный рынок выступает в качестве механизма реализации экономико-правовых отношений, складывающихся в сфере ипотечного кредитования между различными экономическими субъектами, с помощью установленных форм, видов и методов организации этих отношений. Благодаря ипотечному рынку обеспечивается наличие устойчивых взаимосвязей и взаимодействий между институтами ипотечной системы, то есть формируется ее институциональная структура.

В настоящее время российский ипотечный рынок развивается преимущественно в рамках так называемой «американской» модели ипотечного кредитования, предусматривающей построение двухуровневой ипотечной системы. Формирование Федеральной двухуровневой ипотечной системы началось в России в 1996 году с создания федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Важную роль в развитии федеральной ипотеки играют так называемые стандарты ипотечного кредитования, под которыми понимаются правила, положения и формы документов, устанавливающие единые требования к деятельности участников ипотечного кредитования и к ипотечным финансовым инструментам. Цель применения указанных стандартов ‑ обеспечение надежности процедур предоставления, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, а также сопоставимости финансовых и технических показателей на всех уровнях реализации федеральной ипотечной программы (федеральном, региональном и местном). Стандарты разрабатываются федеральным ипотечным оператором – АИЖК, и обязательны для применения всеми участниками федеральной ипотечной программы. Включают:

1. Требования к:

· основным участниками ипотечного кредитования – кредитным банковским и небанковским организациям, страховым, риэлтерским и оценочным компаниям;

· основным параметрам ипотечных сделок;

· оценке платежеспособности заемщика;

· страховому обеспечению ипотечных сделок;

2. Стандарты:

· выдачи ипотечных кредитов (займов);

· выкупа ипотечных кредитов (займов, закладных) региональным оператором у первоначального залогодержателя;

· выкупа ипотечных кредитов (займов, закладных) федеральным оператором у регионального оператора;

· сопровождения выкупленных федеральным оператором ипотечных кредитов (займов, закладных);

3. Формы документов:

· кредитный договор;

· договор займа;

· договор об ипотеке;

· закладная;

· договор купли-продажи недвижимого имущества;

· смешанный договор купли-продажи и ипотеки недвижимого имущества;

· закладная (для смешанного договора купли-продажи и ипотеки недвижимого имущества);

· кредитный договор (для смешанного договора купли-продажи и ипотеки недвижимого имущества);

· договоры страхования: жизни и потери трудоспособности заемщика, недвижимого имущества, потери имущества в результате утраты права собственности;

· комплексный договор страхования, включающий в себя все виды страхования (в случае, если заключается один договор вместо трех).

Выкуп ипотечных кредитов (займов, закладных) федеральным оператором у регионального оператора осуществляется в соответствии со следующими формами документов:

1. Договор купли-продажи закладных с отсрочкой поставки;

2. Акт приема-передачи закладных;

3. Перечень документов из кредитного дела заемщика;

4. Отчет о проведенном анализе (андеррайтинге) заемщика, недвижимости, ипотечной кредитной сделки;

5. Договор об оказании услуг;

6. Договор об обслуживании платежей заемщика (в случае, если региональным оператором является кредитная организация).

После передачи прав по закладной федеральному оператору региональный оператор осуществляет от своего имени в интересах и по поручению АИЖК сопровождение выкупленных федеральным оператором ипотечных кредитов (займов, закладных) в соответствии со следующими формами документов:

1. Договор об оказании услуг;

2. Ежемесячный отчет о фактически сделанных заемщиками платежах;

3. Ежемесячный отчет о не поступивших от заемщиков платежах;

4. Уведомление о не поступившем платеже;

5. Отчет о проверке состояния заложенного имущества;

6. Договор по обслуживанию платежей заемщиков (заключается между региональным оператором и кредитной организацией, а если региональный оператор – кредитная организация, ‑ то между региональным и федеральным операторами).

Для обеспечения сохранности закладных федеральный и/или региональный оператор после выкупа прав по закладным осуществляет хранение закладных в депозитариях коммерческих банков, с которыми у оператора существуют договорные отношения. Перечень указанных банков в обязательном порядке согласовывается и утверждается федеральным оператором.

В числе регионов, активно и достаточно успешно развивающих ипотечное жилищное кредитование, выделяются Москва, Санкт-Петербург, Нижегородская, Пензенская, Ростовская, Оренбургская области, Республика Башкортостан, Амурская, Самарская, Саратовская области и др.

В большинстве случаев главными организаторами региональных ипотечных программ выступают региональные органы власти, реализующие при этом следующие функции:

1. Институциональная (организационная) функция - заключается в создании институционального посредника на ипотечном рынке в виде жилищного, инвестиционного фонда, либо регионального оператора ипотечных программ. Цель деятельности регионального ипотечного института – посредничество между потенциальными ипотечными заемщиками, ипотечными банками и финансовыми инвесторами с целью упорядочения их договорно-финансовых отношений и обеспечения эффективности данных отношений;

2. Финансовая функция. Содержание указанной функции заключается в предоставлении финансовых гарантий по ипотечным кредитам уполномоченных коммерческих банков и ипотечным ценным бумагам финансовых инвесторов (коммерческих банков, паевых инвестиционных фондов, строительных организаций, негосударственных пенсионных фондов и др.). Кроме этого, региональные органы власти в лице создаваемых региональных ипотечных институтов могут осуществлять рефинансирование ипотечных кредиторов. Последнее возможно только при соответствующем наличии бюджетных средств.

3. Социальная функцияреализуется региональными органами власти при частичном дотировании процентной ставки по ипотечным кредитам, либо при предоставлении бюджетных ссуд, субсидий отдельным наименее социально защищенным категориям граждан.

ВПриморском краеформирование двухуровневой региональной схемы ипотечного кредитования началось в 2002 г. с создания необходимой институциональной структуры. На основании Постановления Губернатора Приморского края № 648 от 17.12.2002 г. во исполнение Постановления Правительства РФ № 28 от 11.01.2000 г. «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ» был создан региональный ипотечный оператор ‑ ОАО «Наш дом – Приморье». Единственным учредителем оператора выступил Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края.

ОАО «Наш дом – Приморье», являясь региональным ипотечным оператором в Приморском крае по реализации федеральной ипотечной программы, выполняет следующие функции:

1. Внедрение единых стандартов ипотечного жилищного кредитования, разработанных федеральным оператором АИЖК;

2. Координация работы участников системы ипотечного кредитования, в т. ч. первичных кредиторов и АИЖК;

3. Представление интересов федерального оператора АИЖК на территории Приморского края;

4. Андеррайтинг заемщиков, жилых помещений, ипотечных кредитных операций;

5. Рефинансирование ипотечных кредиторов путем приобретения прав требования по ипотечным кредитным обязательствам, удостоверенным закладными, при условии соответствия данных обязательств федеральным стандартам;

6. Мониторинг рынка недвижимости Приморского края.

Схема взаимодействия основных участников ипотечного кредитования в рамках краевой ипотечной программы приведена на рис. 1.

АИЖК

Заемщики

Рис. 1. Схема взаимодействия основных групп участников ипотечного кредитования в рамках краевой ипотечной программы (Приморский край)

На схеме:

1 – финансирование инвестиционных проектов

2‑ контроль за инвестициями в жилищное строительство;

3 – предоставление жилья по ипотечным схемам

4 – выдача ипотечных кредитов;

5 ‑ рефинансирование ипотечных кредитов;

6 – аннуитетные платежи;

7 – рефинансирование закладных.

Тема 15. Страхование

Экономическая сущность и функции страхования. Роль страхового рынка в перераспределении финансовых ресурсов. Содержание основных понятий страхового дела. Теории страхового фонда. Отрасли и виды страхования. Формы страхования: обязательное и добровольное. Сострахование и перестрахование. Сущность и значение социального страхования. Финансовые проблемы страховых организаций в России на современном этапе.

1. Экономическая сущность страхования

Страхование как экономическая категория является составной частью категории финансов. Как и финансы, страхование обусловлено движением денежной формы стоимости при формировании и использовании соответствующих денежных фондов в процессе распределения и перераспределения денежных фондов и накоплений.

Для страхования характерны экономические отношения, связанные только с перераспределением доходов и накоплений для возмещения материального ущерба. То есть страхование связано с вероятностным движением денежной формы стоимости, что позволяет выделить страхование в самостоятельную сферу финансовых отношений. При страховании осуществляется замкнутая раскладка нанесенного ущерба между участниками страхования; признак замкнутости отличает категорию страхования от других финансовых категорий. Возвратность средств, мобилизованных в страховой фонд, приближает страхование к категории кредита. Страховые платежи страхователей, вносимые в страховой фонд, предназначены для возмещения вероятной суммы ущерба в течение определенного периода времени, т.е. для возврата при наступлении соответствующих условий (страхового случая).

Таким образом, страхование– это система экономических отношений между замкнутым кругом участников, обусловленная необходимостью образования целевого страхового фонда, предназначенного для возмещения возможного ущерба при наступлении страхового случая. Сущность страхования проявляется в его функциях. Являясь сферой финансовой системы РФ, страхование имеет те же функции, что и категория финансов, при этом есть некоторая специфика. Так категория финансов выражает свою сущность прежде всего через распределительную функцию. Эта функция проявляется и в функциях категории страхования, таких как рисковая, предупредительная, сберегательная. Таким образом, можно сказать, что распределительная функция страхования включает: рисковую, предупредительную, сберегательную функции. Рисковая функция является основной, так как страховой риск, как вероятность ущерба, связан непосредственно с назначением страхования по оказанию денежной помощи пострадавшим участникам страхования. Именно в рамках действия рисковой функции происходит перераспределение денежной формы стоимости между участниками страхования вследствие наступления страховых случаев. Предупредительная функция связана с использованием части средств страхового фонда на цели снижения последствий и степени страхового риска. Сберегательная функция проявляется в долгосрочных накопительных видах страхования. При накоплении по договорам страхование на дожитие до определенного возраста обусловленных страховых сумм категория страхования в наибольшей степени сближается с категорией кредита. Контрольная функция страхования обусловлена необходимостью наблюдения за целевым формированием и использованием средств страхового фонда, а так же контроля со стороны страховика в отношении состояния объекта страхования (имущество страхователя, жизнь застрахованного). Контроль может быть предварительный, текущий, последующий.

2. Основные понятия страхового дела

Страховщик – юридическое лицо являющееся организатором правовой формы собственности, предусмотренной законом РФ, созданное для осуществления страховой деятельности и получившего лицензию на осуществление страховой деятельности на территории РФ. Лицензии на осуществление страховой деятельности выдаются федеральным органом исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью:

а)страховщикам на основании их заявлений с приложением:

· учредительных документов (устав, учредительный договор, протокол собрания учредителей);

· свидетельства о регистрации;

· справки о размере оплаченного УК;

· экономическое обоснование страховой деятельности;

· правил по видам страхования;

· расчетов страховых тарифов;

· сведений о руководителях и их заместителях.

б)страховщикам, предметом деятельности которых является исключительно перестрахование, на основании их заявлений с приложением:

· учредительных документов;

· свидетельства о регистрации;

· справки о размере оплаченного УК;

· сведений о руководителях и их заместителях.

В лицензии указывается конкретные виды страхования, которые страховщик вправе осуществить. Федеральный орган исполнительной власти по надзору за страховой деятельностью рассматривает заявления юридических лиц о выдаче им лицензий в срок, не превышающий 60 дней с момента получения вышеуказанных документов. Основанием для отказа в выдаче лицензий могут быть несоответствия документов, прилагаемых к заявлению, требованиям законодательства РФ.

Предметом деятельности страховщиков не может быть производственная, торгово-посредническая и банковская деятельность.

Страхователь – юридическое или физическое лицо, заключившее со страховщиком договор страхования или является страхователем в силу закона (при обязательной форме страхования). Страхователь вправе при заключении договора страхования назначать физическое или юридическое лицо (выгодоприобретателя) для получения страховых выплат по договору страхования.

Застрахованный – физическое лицо, в пользу которого заключается договор страхования.

Объект страхования – могут быть не противоречащие законодательству РФ имущественные интересы, связанные с жизнью, здоровьем, трудоспособностью и пенсионным обеспечением страхователя или застрахованного лица (личное страхование, социальное); связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом (имуществ., страхование предпринимательских рисков); связанные с возмещением страхователем причиненного им вреда личности или имуществу физического или юридического лица (страхование ответственности).

Страховая оценка ‑ действительная, фактическая стоимость объекта страхования. Порядок исчисления размера страховой стоимости имеет свои особенности в различных странах и основан на действующем законодательстве.

Страховая сумма ‑ денежная сумма, на которую фактически застрахован объект.

Страховая выплата ‑ сумма, выплачиваемая страховщиком страхователю в возмещение убытков, вызванных наступлением страхового случая, предусмотренного договором страхования.

Страховой полис ‑ документ, выдаваемый страховщиком страхователю (застрахованному), удостоверяющий факт заключения договора страхования и содержащий его условия.

Страховое обеспечение ‑ уровень страховой оценки по отношению к стоимости имущества, принятой для целей страхования. В организации страхового обеспечения различают систему пропорциональной ответственности, предельной и систему первого риска. Наиболее часто на практике используется система пропорциональной ответственности и система первого риска.

Система пропорциональной ответственности ‑ организационная форма страхового обеспечения, предусматривающая выплату страхового возмещения в заранее фиксированной доле (пропорции). Страховое возмещение выплачивается в размере той части ущерба, в какой страховая сумма составляет пропорцию по отношению к страховой стоимости объекта страхования. Например, если страховая сумма равна 80% страховой стоимости объекта страхования, то и страховое возмещение составит 80% ущерба. Оставшаяся часть ущерба (в данном примере 20%) остается на риске страхователя. Указанная доля страхователя в покрытии ущерба называется франшизой, или собственным удержанием страхователя.

Система предельной собственности ‑ организационная форма страхового обеспечения, предусматривающая возмещение ущерба как разницу между заранее обусловленным пределом и достигнутым уровнем дохода. Если в связи со страховым случаем уровень дохода страхователя оказался ниже уровня установленного предела, то возмещению подлежит разница между пределом и фактически полученным доходом.

Система первого риска ‑ организационная форма страхового обеспечения, предусматривающая выплату страхового возмещения в размере фактического ущерба, но не больше, чем заранее установленная сторонами страховая сумма. При этом весь ущерб в пределах страховой суммы (первый риск) компенсируется полностью, а ущерб сверх страховой суммы (второй риск) вообще не возмещается.

Страховой тариф ‑ нормированный по отношению к страховой сумме размер страховых платежей. По экономическому содержанию ‑ это цена страхового риска. Определяется в абсолютном денежном выражении или в процентах от страховой суммы.

Срок страхования ‑ временной интервал, в течение которого застрахованы объекты страхования. Может колебаться от нескольких дней до значительного числа лет (15-25). Кроме того, возможен неопределенный срок страхования, который действует до тех пор, пока одна из сторон правоотношения (страхователь или страховщик) не откажется от их дальнейшего продолжения, заранее уведомив другую сторону о своем намерении.

Страховой риск ‑ опасности и случайности, вследствие возможного наступления которых, страховщик берет на себя обязательства выплатить пострадавшей стороне страховое возмещение.

Страховое событие ‑ потенциально возможное причинение ущерба объекту страхования на случай которого заключен договор страхования.

Страховой случай ‑ фактически произошедшее страховое событие, в связи с негативными или иными оговоренными последствиями которого наступает обязанность страховщика выплатить страховое возмещение или страховую сумму.

Страховой ущерб ‑ стоимость полностью погибшего или обесцененной части поврежденного имущества по страховой оценке. Исходя из подсчитанной суммы страхового ущерба определяют величину страхового возмещения, подлежащего выплате. При этом во внимание принимаются условия, на которых был заключен договор страхования. Сумма страхового ущерба равна сумме страхового возмещения. Процедурой определения страхового ущерба занимается страховщик или назначенный по его поручению доверенный эксперт (аджастер). При этом во внимание принимаются условия, на которых был заключен договор страхования. Изучается страховая сумма, исходя из которой исчисляют страховое возмещение.

Абандон ‑ отказ страхователя от своих прав на застрахованное имущество при страховом случае в пользу страховщика, с целью получения от него полной страховой суммы.

Андеррайтер ‑ высококвалифицированный специалист в области страхования (перестрахования), имеющий властные полномочия от руководства страховой компании принимать на страхование (перестрахование) предложенные риски, отвечаюший за формирование страхового (перестраховочного) портфеля.

Перестрахование – система экономических отношений, в процессе которых страховщик, принимая на страхование риски различной величины, часть ответственности по ним, в соответствии со своими финансовыми возможностями, передает другим страховщикам или перестраховщикам с целью создания сбалансированного страхового портфеля. И обеспечения финансовой устойчивости страховой компании. Альтернативы перестрахованию: 1) рост уставного капитала настолько, чтобы все риски могли быть гарантированы; 2) сострахование, когда несколько страховщиков страхуют один риск. При перестраховании – раздробление риска между страховщиками. При состраховании – несколько страховщиков, столько же полисов. Сострахование дороже из-за повышения административных резервов.