Денежная оценка земель населенных пунктов

В основе нормативной денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, возникающая благодаря месту расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системе производства и расселения, обустройству его территории и качеству земель, с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно-ландшафтной и историко-культурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

Денежная оценка одного квадратного метра земельного участка населенных пунктов определяется по формуле:

(4.7)

где: Ц_п- денежная оценка земельного участка, грн.

В - затраты на освоение и благоустройство территории населенного пункта, грн. за 1 кв. метр.

Н_п - норма прибыли (6%);

Н_к - норма капитализации (3%);

Н_ф - коэффициент, который характеризует коэффициент функционального использования территории;

К_м - коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка. Он определяется тремя группами рентообразующих факторов: регионального, зонального и локального характера - вычисляется по формуле:

К_м =К_м1 + К_м2 + К_м3 (4.8)

Процедура денежной оценки земель в населенном пункте - это своеобразная логическая конструкция, при которой:

• сначала - путем капитализации нормативного дохода от освоения и благоустройства территории и с учетом места населенного пункта в системе производства и расселения, определяется базовая (средняя для населенного пункта) стоимость земли;

• затем - базовая стоимость дифференцируется по экономико-планировочным зонам населенного пункта, которые устанавливаются по степени градостроительной ценности территории;

• и, наконец - определяется стоимость земельного участка в зависимости от особенностей его расположения в пределах экономико-планировочной зоны и функционального использования.

Важная роль при расчетах принадлежит определению базовой (средней для данного населенного пункта) стоимости, которая дает обобщенное представление о реальных выгодах и преимуществах нахождения земельного участка в том или другом населенном пункте и служит исходной базой при дальнейшей дифференциации потребительской привлекательности городских земель в границах населенного пункта. Базовая стоимость земель отображает результат действия внешних и внутренних факторов рентообразования на уровне населенного пункта.

Затраты на освоение и обустройство территории включают восстановительную стоимость инженерной подготовки, главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (включая внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, сливной канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года проведения оценки

Таблица 4.5

Процедура денежной оценки земельного участка

Формула	Экономическое содержание	Факторы
	Капитализированный нормативный доход от освоения и благоустройства территории.	Стоимость инженерной подготовки территории, инженерной, транспортной и природоохранной инфраструктуры. Норма прибыли - 6%. Норма капитализации - 3%.
	Значение и статус населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системе производства и расселения	Административный статус населенного пункта и его роль в системе расселения. Вхождение в пригородную зону больших городов. Наличие статуса курорта. Вхождение в зоны радиационного загрязнения.
	Градостроительная ценность территории в пределах населенного пункта	Неоднородность функционально-планировочных качеств территории. Удаленность от центра, мест концентрации трудовой деятельности, центров обслуживания, массового отдыха. Уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории. Экологическое состояние территории и т. д.
	Поправка на функциональное использование	Эффективность целевого использования земельного участка
	Поправка на особенности месторасположения в пределах экономико-планировочной зоны	Функционально-планировочные факторы. Инженерно-инфра-струкурные факторы. Инженерно-геологические факторы. Историко-культурные факторы. Естественно-ландшафтные факторы. Санитарно-гигиенические факторы.

Процесс рентообразования в пределах населенного пункта происходит, как правило, на достаточно большой и неоднородной территории, которая характеризуется сложным сочетанием природных и антропогенных ландшафтов, разницей в функционально-планировочных качествах, уровнях доходности от использования земель. Это приводит к неоднородности проявления рентообразующих факторов и обуславливает необходимость земельно-оценочной структуризации, т. е. экономико-планировочного зонирования территории.

Процедура экономико-планировочного зонирования предусматривает:

• анализ естественно-планировочных особенностей территории населенного пункта как пространственного базиса социально-экономического и градостроительного развития;

• делимитацию земелеоценочных единиц, которые характеризуются относительно однородными потребительскими свойствами;

• пофакторную и интегральную оценку степени ценности территории населенного пункта в разрезе земельно-оценочных единиц;

• объединение земелеоценочных единиц в экономико-планировочные зоны по степени ценности территории и ее функциональному назначению.

Неотъемлемым условием решения задачи экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является выделение землеоценочных единиц - территориально выраженных и функционально определенных образований, - в пределах которых осуществляется оценка потребительских свойств земель населенных пунктов. Землеоценочные единицы являются рабочими инструментами оценки. Их количество зависит от размера населенного пункта, его народнохозяйственного профиля, административного статуса и социально-культурного потенциала. Чем детальнее землеоценочная структуризация территории, тем выше степень достоверности конечного результата.

Выделение землеоценочных единиц осуществляется на основе анализа планировочной структуры населенного пункта с учетом устойчивых во времени естественных и техногенных границ: проезжая часть улиц и дорог, береговая полоса водоема, бровка склона, коридоры инженерных сетей и т. п. Принципы выделения землеоценочных единиц:

• в пределах единицы должна обеспечиваться естественно-ландшафтная и функциональная (по превосходящей функции) однородность территории;

• величина (размеры) единицы определяется территориальным расширением доминирующего типа функции;

• пределы единицы не должны нарушать планировочную сеть населенного пункта;

• совокупность всех землеоценочных единиц должна обеспечивать полный охват территории населенного пункта.

Каждая землеоценочная единица характеризуется следующими факторами:

1.Доступность: учитывает оценку доступности к центру населенного пункта, местам концентрации трудовой деятельности, центрам общественного обслуживания, местам массового отдыха.

2. Уровень инженерно-транспортного обеспечения и благоустройства территории: учитывает оценку сетей инженерных и транспортных коммуникаций, их протяженность и плотность, емкость и зоны действия главных сооружений, оценку зеленых насаждений общего пользования и специального назначения.

3. Уровень развития сферы обслуживания населения: включает анализ и оценку обеспеченности населения предприятиями общественного сервиса, комплексности и разнообразия предоставляемых ими услуг.

4. Экологическое качество территории: описывается схемами расширения различных видов загрязнения: воздуха, воды, грунтов; уровнем этого загрязнения; а также затратами, связанными с их устранением.

5. Привлекательность среды: учитывает разнообразие мест приложения труда; наличие историко-культурных, архитектурных и естественных памятников; завершенность архитектурно-пространственной застройки, ее ценность и степень развитости планировочной структуры.

6. Удобство организации деятельности: учитывает наличие или возможность организации подъездных путей, использования акваторий в производственных целях, наличие особенных требований к режиму и характеру деятельности на территориях (охранные зоны, зоны регулирования застройки, планировочные ограничения и другие), специальные требования к технологии деятельности с учетом особенностей окружающей среды.

Анализ и оценка приведенных факторов может быть осуществлена с использованием следующих подходов:

• бальной оценки, когда степень выраженности того или иного фактора оценивается в баллах. Путем их суммирования выводится интегральная оценка, на основании которой делается окончательный вывод;

• ранжирования факторов по их значимости в общем комплексе условий, благоприятных для того или иного вида деятельности с последующей бальной оценкой отдельных факторов;

• стоимостной оценки. Строится на определении экономического эффекта каждого фактора. Оценка дается в зависимости от функционального использования городских земель;

• смешанной (комбинированной) оценки. Учитывает как стоимостную, так и бальную оценку отдельных факторов.

Количество факторов, которые могут быть учтены при выполнении экономико-планировочного зонирования, определяется величиной населенного пункта и уровнем его социально-экономического развития.

Конечным результатом экономико-планировочного зонирования территории населенного пункта является определение зонального коэффициента К_м2. Границы и количество экономико-планировочных зон, а также значения коэффициента К_м2 не являются заранее заданными. Он рассчитывается как произведение пофакторных оценок с учетом весовой характеристики каждого из факторов по таблице. Сумма весовых характеристик, установленная для факторов, должна равняться 1,0.

Методика оценки отдельных факторов, которые влияют на величину зонального коэффициента К_м2, базируется на расчете отдельных индексов, которые отображают влияние каждого фактора (или их группы) на ценность территории населенного пункта. Алгоритм расчета отвечает таким условиям:

Значения каждого индекса должны рассчитываться от среднего значения конкретного фактора для населенного пункта (среднее значение принимается за единицу).

Механизм взвешивания отдельных факторов и их групп содержит четкое научное обоснование (методы многомерной статистики, социологические обследования, экспертная оценка);

Граничные значения коэффициента К_м2 попадают в диапазон значений таблицы 3.6. "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов".

Таблица 4.6

Весовые характеристики рентообразующих факторов в соответствии с

ДБН 360-92

Факторы, определяющие потребительские свойства городских земель	Код фактора	Удельный вес факторов в оценке, в %
Функциональное удобство, в т.ч.	Р
Удобство связей с центром города	Р1	10,3
С общественными центрами городских районов	Р2	5,4
С местами приложения труда	РЗ	4,6
С районами расселения	Р4	4,0
С местами массового отдыха	Р5	2,7
Уровень инженерного оборудования, в т.ч.	I
Инженерная подготовка территории	I1	3,4
Водоснабжение	I2	3,0
Канализация	І3	4,2
Электроснабжение	І4	2,8
Теплоснабжение	І5	3,8
Газоснабжение	І6	2,8
Архитектурно-планировочная, историко-культурная и природно-ландшафтная ценность территории, в т. ч.	А
Архитектурно-планировочные свойства	А1	5,7
Функционально-планировочные свойства	А2	4,4
Историко-культурные свойства	A3	5,1
Природно-ландшафтные свойства	А4	3,7
Рекреационные свойства	А5	3,1
Экологическое состояние, в т. ч.	Е
Состояние атмосферного воздуха	Е1	3,3
Уровень загрязнения грунтов	Е2	1,8
Воздействие шума	ЕЗ	3,3
Воздействие электромагнитного поля	Е4	2,5
Уровень соц.-экономич. освоенности, в т. ч.	С
Плотность дневного населения (людность)	С1	4,8
Фондоемкость территории	С2	6,0
Разнообразие мест приложения труда	С3	4,6
Разнообразие услуг	С4	4,6
Вся совокупность факторов

Коэффициент К_м2 рассчитывается по формуле:

(4.9)

Для расчета значения К_м2 пользуются табл. 4.7

Значения коэффициентов
	І1	І2	І3	І4	І5	І6	∑
Р
I
А
Е
С
ИТОГО

Как правило, экономико-планировочное зонирование территории отображает общую тенденцию в росте доходности земель населенного пункта:

• от периферии в центр;

• от глубины межмагистрального пространства к основным планировочным осям;

• от ландшафтно-рекреационных территорий к производственным и далее к территориям жилой застройки.

Определение коэффициента местоположения земельного участка не исчерпывается значениями коэффициента К_м2. На величину рентного дохода конкретного участка кроме зональных влияют также и локальные факторы, полный перечень которых приводится в таблице 3.7. "Порядка денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов". Установление перечня локальных факторов и обоснование их значений (К_м3) осуществляется с учетом рекомендаций таблицы 3.7., на базе материалов генерального плана города (схема имеющихся планировочных ограничений), другой градостроительной документации и результатов специальных исследований.

Произведение пофакторных оценок не должно быть ниже 0,75 и выше 1,5.

Для учета доходности земли при ее различном функциональном использовании "Порядком денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов" установлена система корректирующих коэффициентов - К_ф(табл. 3.1 приложения №3 к Порядку денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов).