Раздел II. Обязательства по передаче имущества во владение и пользование, или пользование.

Тема № 7 Общие положения об аренде

План

1Понятие и элементы договора аренды.

2Содержание и ответственность сторон по договору аренды.

3.Прекращение договора аренды.

Методические рекомендации

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенное условие: предмет

Стороны: арендодатель и арендатор.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором.

Стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Вопросы для семинарского занятия:

1.Дайте понятие и назовите элементы договора аренды. Признаки договора. Цель договора. Право владения, право пользования и право выкупа. Право пользования и право следования за вещью. Существенные условия договора. Предмет договора, его признаки. Срок договора аренды. Форма договора, особенности применения формы к отдельным видам договора. Государственная регистрация договоров аренды.

2.Охарактеризуйте содержание и ответственность сторон по договору аренды. Обязанности арендодателя. Понятие и составляющее имущества, передаваемого в аренду. Сроки передачи имущества. Отобрание имущества у арендодателя. Ответственность арендодателя за недостатки имущества, переданного в аренду. Права арендодателя на устранение недостатков. Обязанности арендодателя по содержанию переданного в аренду имущества. Улучшение арендованного имущества. Права арендодателя на улучшения. Обязанности арендатора. Обязанности пользования. Обязанности внесения арендной платы. Изменение арендной платы. Понятие арендной платы и порядок ее исчисления. Формы арендной платы. Периоды платежей, порядок их установление. Обязанность возврата имущества. Обязанности содержания имущества арендатором. Понятие субаренды. Особенности регулирования отношений субаренды. Право арендатора на продление (пролонгацию) договора. Преимущественное право на заключение договора на новый срок. Последствия нарушения прав арендатора. Выкуп арендованного имущества.

3.Прекращение договора аренды. Основания прекращения аренды. Основания досрочного расторжения договора для объектов водного фонда, при пользовании недрами.

Нормативный материал.

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая и вторая) Глава 34 "Аренда"

2. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"//Собрание законодательства РФ от 3 августа 1998. - № 31. – ст. 3813.

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". //Собрание законодательства РФ от 20 июля 1998. - № 29. – ст. 3400.

Судебное толкование:

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров"//Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. – 1997. - № 7.

Учебная литература:

см. тему 1

Дополнительная литература.

1. Васильев Г.С. "Часть вещи" как объект аренды / Г. С. Васильев, А. О. Рыбалов
// Закон. - 2007. - № 5. - С.174-177.

2. Киселев М.В. Улучшение арендованного имущества //Главбух - ноябрь 1999 г. - N 22.

3. Козырь О.Е. Аренда. ГК РФ, часть 2. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. Международный центр финансово-экономического развития. – М. – 1996. – с. 329.

4. Климова М.А. Когда можно обойтись без государственной регистрации договора аренды / М. А. Климова // Налоговый вестник. - 2007. - № 6. - С. 132-136.

5. Ломидзе О.Г. Природа права аренды и внесение арендных прав в уставный капитал общества / О. Г. Ломидзе // Законодательство. - 2007. - №2. - С.9-17.

6. Левицкая Е.А. Договоры аренды и концессии: вопросы изменения и прекращения / Е. А. Левицкая// Закон. - 2007. - №11. - С.221-225.

7. Мызров С.М. Договор аренды//РЖ Социальные и гуманитарные науки. Государство и право. – 2002. - № 2. – с. 131 – 133.

8. Оленин А. Правовое регулирование арендных отношений //Финансовая газета. Региональный выпуск - сентябрь 2000 г. - N 38-40.

9. Паламарчук А.С. Аренда и арендные отношения / А. С. Паламарчук
// Справочник экономиста. - 2008. - № 3. - С.78-88.

10. Симонова М.Н. Аренда, лизинг, прокат // РЖ Социальные и гуманитарные науки. Государство и право. – 2002. - № 2. – с. 133 – 136.

II Тест-контрольные задания

Вариант1. По договору аренды передается:

- право собственности;

- - право владения и пользования;

- право владения.

Вариант 2. Капитальный ремонт проводится (если не предусмотрено в договоре):

- - арендодателем;

- арендатором.

Вариант 3. При изменении одной из сторон по договору аренды договора:

- расторгается;

- изменяется;

- - продолжает действовать.

Вариант 4. Форма договора:

- устная;

- письменная;

- письменная, если срок более 1 года.

Вариант 5. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное в наем имущество в указанный договором аренды срок, арендатор вправе:

- потребовать возмещения убытков;

- потребовать расторжения договора;

- истребовать от него это имущество;

- - все перечисленное.

Вариант 6. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества:

- - если он не знает об этих недостатках;

- если были оговорены при заключении договора аренды;

- если были заранее известны арендатору;

- все перечисленные.

Вариант 7. Является ли основанием передача имущества в аренду для прекращение или изменение прав третьих лиц на это имущество:

- да, является;

- - не является основанием.

III Практические задания по теме№7 (задачи, задания)

Задача1

Срок договора аренды земельного участка составляет менее года с момента подписания до момента прекращения. Однако стороны договора распространили его действие и на предшествующие подписанию отношения. Таким образом, срок договора превысил 1 год. Подлежит ли данный договор государственной регистрации?

Задача 2

Сторонами был заключен договор субаренды автомобиля. Арендатор по основному договору своевременно не передал ключи от него. Вправе ли субарендатор требовать в судебном порядке расторжения данного договора?

Задания к теме №7

1. Составить проект договора аренды